摘要：從9月份中央有關(guān)樓市“一線城市防泡沫，二線城市要穩(wěn)，三四線城市要活”的定調(diào)，到11月份住建部再次部署熱點(diǎn)城市樓市調(diào)控，再到中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議要堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”的定位的定調(diào)，再到各地樓市“大檢查”從執(zhí)行的角度從嚴(yán)，政策層面已經(jīng)迎來(lái)本輪樓市的“拐點(diǎn)”。

       從政策面發(fā)展趨勢(shì)來(lái)看，2017年住房市場(chǎng)監(jiān)管和整頓還是繼續(xù)，對(duì)于市場(chǎng)來(lái)講，用一句官方的話就是要“放棄幻想”，樓市“大檢查”仍然會(huì)繼續(xù)規(guī)范銷售，起碼十九大黨換屆完成之前不會(huì)有松動(dòng)的機(jī)會(huì)，甚至2018年“兩會(huì)”政府換屆完成之前也不會(huì)實(shí)質(zhì)性的“風(fēng)向標(biāo)”意義的松動(dòng)。同時(shí)，資本市場(chǎng)融資環(huán)境從嚴(yán)，房企尤其是部分民營(yíng)房企將在2017年下半年開(kāi)始遭遇資金兌付壓力。

       從目前調(diào)控的城市市場(chǎng)反應(yīng)來(lái)看，北京、深圳、合肥、蘇州、南京、廈門等23個(gè)城市在今年10月初集中發(fā)布調(diào)控政策，隨著市場(chǎng)大檢查拉開(kāi)帷幕，從典型一二線城市來(lái)看，10月份以后的商品住宅成交量也確實(shí)出現(xiàn)30-50%不同程度的下滑，上述城市商品住宅市場(chǎng)率先出現(xiàn)成交量的調(diào)整。

       從2017年發(fā)展趨勢(shì)來(lái)看，上半年基本上為核心一二線城市供求雙方博弈階段，量和價(jià)格勢(shì)必會(huì)損失一個(gè)指標(biāo)。由于春節(jié)后的集中推盤期在4月下旬以后，即使5-6月出現(xiàn)一波成交量小高峰，但是，從整體上來(lái)看，上半年交易量勢(shì)必會(huì)首先出現(xiàn)下滑，“量跌價(jià)穩(wěn)”成為這個(gè)階段的樓市特征。進(jìn)入三季度，從量和價(jià)格兩個(gè)指標(biāo)上來(lái)看，由于上半年損失了量，下半年勢(shì)必會(huì)沖刺銷售業(yè)績(jī)，再加上下半年房企2015年下半年以來(lái)“加杠桿”資金到期面臨的資金兌付的壓力，房企的資金鏈趨緊，預(yù)計(jì)從三季度個(gè)案開(kāi)始出現(xiàn)下跌，整體市場(chǎng)會(huì)出現(xiàn)降價(jià)的趨勢(shì)，價(jià)格的指標(biāo)發(fā)生變化，下半年總體市場(chǎng)會(huì)表現(xiàn)為“以價(jià)換量”。而這樣的局面有可能至少一直會(huì)持續(xù)到2018年的上半年。

       同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，上述分析告訴我們， 2017年下半年全國(guó)核心一二線城市商品住宅市場(chǎng)將在嚴(yán)格的監(jiān)管與執(zhí)行背景下進(jìn)入調(diào)整期，部分開(kāi)發(fā)商尤其是民營(yíng)開(kāi)發(fā)商資金鏈將遇到斷鏈的風(fēng)險(xiǎn)。由此可知，明年的市場(chǎng)對(duì)于部分房企尤其是“加杠桿”較大民營(yíng)房企（比如閩系的房企）來(lái)講是一場(chǎng)惡戰(zhàn)，這場(chǎng)惡戰(zhàn)不是簡(jiǎn)單地爭(zhēng)奪市場(chǎng)份額而戰(zhàn)，而是為了生存而戰(zhàn)。為了明年下半年以后還能夠繼續(xù)在房地產(chǎn)市場(chǎng)生存下去，對(duì)于上述部分房企而言，“全民營(yíng)銷”也罷，啟用銷售代理公司渠道公司也罷，搞什么“眾籌”買房“噱頭”也罷，千方百計(jì)拼渠道搶客戶也是王道，尤其是在限購(gòu)限貸已經(jīng)從嚴(yán)的市場(chǎng)背景下，客戶總量本來(lái)就有限，不管什么樣的客戶“蒼蠅也是肉”，不管通過(guò)什么樣渠道不管多累先把客戶搶到自己碗里再說(shuō)，“寧可累死自己，也要餓死競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手”將成為2017年房企之間搶收銷售業(yè)績(jī)的策略，這也成為上述房企繼續(xù)“活下去”的本能反應(yīng)。

       此外，房企繼續(xù)“活下去”“寧可累死自己，也要餓死競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手”的動(dòng)力在于下一輪的市場(chǎng)“換倉(cāng)”機(jī)會(huì)。

       對(duì)于房企“換倉(cāng)”調(diào)整城市布局策略來(lái)講，雖然2017年下半年會(huì)遭遇市場(chǎng)調(diào)整期，甚至還要采取“以價(jià)換量”的策略保證銷售業(yè)績(jī)的完成，但是，暫時(shí)的損失并不意味著策略的失誤。眾所周知，市場(chǎng)低迷期地價(jià)相對(duì)合理，屆時(shí)，房企可以選擇核心城市進(jìn)行拿地布局“換倉(cāng)”，調(diào)整城市布局，爭(zhēng)取城市優(yōu)質(zhì)土地資源，爭(zhēng)取2018年下半年之后下一輪市場(chǎng)上行周期的發(fā)展機(jī)會(huì)。

       由此可見(jiàn)，明年下半年之后將是房企投資部最繁忙的時(shí)候，也是最累的時(shí)候，因?yàn)�，那時(shí)候企業(yè)資金有限，要將有限的資金投入到價(jià)值最大化的城市或項(xiàng)目，屆時(shí)，從找地到做投資測(cè)算，這點(diǎn)累不算什么，“寧可累死自己，也要餓死競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手”，只有做到這些，才不會(huì)錯(cuò)過(guò)下一輪的市場(chǎng)發(fā)展機(jī)會(huì)，才會(huì)苦盡甘來(lái)。