摘要：曾記得上一次調 控也就是6年前，彼時的開發(fā)商們面臨著政策調整帶來的巨大壓力紛紛尋求轉型，有的選擇了不同的產業(yè)，有的則轉向了三四線城市。可以說早期的開發(fā)商轉型還是比較成功的，但是隨著大批量的房企趨之若鶩，紛紛將觸角伸向了這里，一度造成庫存積壓，也就是現(xiàn)在的三四線城市的境況。

       今年一二線城市房地產市場異常火爆，不少開發(fā)商賺了個盆滿缽滿，在全國去庫存背景下，一二線城市庫存急劇下降，甚至有的城市出現(xiàn)庫存荒問題，深圳、廣州等存銷比降至7個月以下。然而最應該去庫存的三四線城市卻因土地供應過剩、產業(yè)基礎薄弱等問題，去庫存壓力有增無減。

       一樣的政策環(huán)境，卻不一樣的市場環(huán)境。如今，在二次調 控后，加上一線城市土地太貴，又有開發(fā)商瞄準了三四線城市，然后這還與五六年前的三四線城市一樣是塊肥肉嗎？

       隨著政策的調正不斷深化，一二線城市市場得到了降溫，根據(jù)對全國100個城市新建住宅的全樣本調查數(shù)據(jù)，11月全國百城住宅平均價格為12938元/㎡，環(huán)比漲幅為0.88%，較10月份的1.65%回落0.77個百分點，與9月份的環(huán)比漲幅2.83%相比，11月的全國百城房價上漲空間進一步被壓縮，顯示出樓市調 控后，市場熱度明顯降溫。北京、上海、南京等此前上漲較猛的一二線城市，房價漲幅多數(shù)回落。

       在監(jiān)控的全國16個熱點城市中，環(huán)比漲幅全都呈現(xiàn)下跌情況，跌幅最小的是南京和天津(均為0.01個百分點)，跌幅最大的是蘇州，達2.66個百分點。房地產作為政策市，任何一個政策的出臺都影響著企業(yè)的決策，牽動著購房者的心。所以，房企重新鎖定目標，被一二線城市擠出的資金和購買力，正在將目光聚焦到中國的三四線城市。

       理論上，資金到了哪里，哪里就又將掀起一番熱浪，今年二線城市便是如此，可是這次三四線城市能成為開發(fā)商們的避風港嗎？“三四線城市的總量的確是過剩，但是并不意味著沒有市場機會。三四線城市樓市相對穩(wěn)定，無論是行情好壞都有一定的銷售量，受到政策的影響較小�！毕樯�集團總裁趙紅衛(wèi)認為。

       還有不少開發(fā)商認為，三四線城市仍然還有較大的市場空間，關鍵在于三四線城市的城鎮(zhèn)化率還比較低，2015年我國的城市化率才56.1%，仍還可以抓住“城市化”這個機遇在三四線拿地干業(yè)績。今年7月，三部委發(fā)布《關于開展特色小鎮(zhèn)培育工作的通知》，決定在全國范圍開展特色小鎮(zhèn)培育工作，計劃到2020年培育1000個左右各具特色、富有活力的休閑旅游、商貿物流、現(xiàn)代制造、教育科技、傳統(tǒng)文化、美麗宜居等特色小鎮(zhèn)，開發(fā)商更是抓住了這個機會。

       三四線城市能成為躲避政策調整的突破口嗎？安家新媒體認為，或許伴隨著政策的引導，特色小鎮(zhèn)的未來開發(fā)將會呈現(xiàn)一片大好天地，開發(fā)商們也可大有作為，然而就怕跟風，甚至流于概念，要知道這次開發(fā)商開發(fā)特色小鎮(zhèn)很多并不是為了特色小鎮(zhèn)而特色小鎮(zhèn)，多數(shù)是為了避風頭的無奈之舉，并不是主觀意識上的積極所為。

       本來像特色小鎮(zhèn)已經(jīng)不是嚴格意義上的房地產，但是我敢保證仍然會繼續(xù)炒作房價。交通銀行首席經(jīng)濟學家連平12月11日在2016央視財經(jīng)論壇暨中國上市公司峰上表示，今年房地產市場冷熱不均，未來三四線城市的趨勢也是房價逐步上漲。

       近期，一直堅持深耕三四線城市甚至布局5線城市的碧桂園，在繼恒大、萬科之后，也宣布2016年已實現(xiàn)銷售金額3000億元，同比增長143％，成為第三家進軍3000億元陣營的房企。值得注意的是，由于碧桂園所拿土地以三、四線為主，其總價均維持在一個較低水準，因此其拿下的54宗地塊耗資為190.11億元，在成本上要遠低于萬科與恒大。這或許也給三四線城市的開發(fā)商們以信心，但這只是表面，碧桂園深耕三四線城市的時候，別的開發(fā)商們去哪了？當你發(fā)現(xiàn)人家賺了錢你再來的時候還能喝到湯嗎？

       三四線城市那么多房子還沒有被消化，又來這么多開發(fā)商，如果不能有差異化競爭，那未來三四線城市又將是何樣的局面尚不可知，但在這里，已經(jīng)不是房價漲與跌的問題，哪怕房價跌房子都不一定賣得出去，那么高的庫存是要等“爛掉”嗎？