摘要：中央政治局9日召開(kāi)會(huì)議，分析研究2017年經(jīng)濟(jì)工作。會(huì)議提出，明年要加快研究建立符合國(guó)情、適應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律的房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制。房產(chǎn)稅、不動(dòng)產(chǎn)登記等政策工具如何落地，成為各方關(guān)注的焦點(diǎn)。

       12月9日，中共中央政治局召開(kāi)會(huì)議，分析研究2017年經(jīng)濟(jì)工作。對(duì)比去年12月14日中央政治局會(huì)議，這次會(huì)議強(qiáng)調(diào)的經(jīng)濟(jì)工作內(nèi)容延續(xù)“穩(wěn)中求進(jìn)”原則并提升到新高度，首次在政治局會(huì)議中提及農(nóng)業(yè)供給側(cè)改革、房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制等，并提出當(dāng)下經(jīng)濟(jì)存在的問(wèn)題——產(chǎn)能過(guò)剩、需求結(jié)構(gòu)升級(jí)矛盾仍突出、金融風(fēng)險(xiǎn)顯現(xiàn)、部分地區(qū)困難較大等。

       時(shí)隔一年半，中央政治局會(huì)議再提建立“房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制”，引起各方關(guān)注。

       過(guò)去的樓市調(diào)控政策，以限購(gòu)、限貸甚至限價(jià)為主，被認(rèn)為更多是針對(duì)樓市短期需求的調(diào)控。這類行政調(diào)控手段，雖然暫時(shí)遏制住了房?jī)r(jià)上漲勢(shì)頭，但由于并未改變市場(chǎng)根本供求關(guān)系，一旦退出，房?jī)r(jià)可能很快出現(xiàn)報(bào)復(fù)性反彈，令調(diào)控成果大打折扣。今年以來(lái)，在多種因素影響下，部分熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了較大波動(dòng)，迫使這些地區(qū)出臺(tái)調(diào)控政策，為市場(chǎng)“退燒”。

       中央政治局9日召開(kāi)會(huì)議，分析研究2017年經(jīng)濟(jì)工作。會(huì)議提出，明年要加快研究建立符合國(guó)情、適應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律的房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制。

       2014年，中央曾提出，健全房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制，主要借助住房、土地、財(cái)稅、金融以及不動(dòng)產(chǎn)登記4類政策性工具。

       在建立房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的施政目標(biāo)下，相關(guān)政策如何配合，房產(chǎn)稅、不動(dòng)產(chǎn)登記等呼聲甚高的政策工具如何落地，成為各方關(guān)注的焦點(diǎn)。

       直接原因：市場(chǎng)波動(dòng)較大

       12月9日，中共中央政治局召開(kāi)會(huì)議，會(huì)議提出，明年要加快研究建立符合國(guó)情、適應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律的房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制。

       相關(guān)媒體援引清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)劉洪玉稱，房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展，關(guān)鍵要穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，減少市場(chǎng)參與者的非理性行為。從此次會(huì)議看，下一步應(yīng)加快住房制度、土地供應(yīng)制度、住房金融體系、房地產(chǎn)稅收制度、房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)制、新型城鎮(zhèn)化等一系列制度建設(shè)，以長(zhǎng)效機(jī)制引導(dǎo)市場(chǎng)穩(wěn)預(yù)期。

       實(shí)際上，本屆政府建立伊始，就已提出建立房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制的目標(biāo)，這一目標(biāo)在去年4月底召開(kāi)的中央政治局會(huì)議上，再度得到確認(rèn)。

       過(guò)去一段時(shí)間，去庫(kù)存是房地產(chǎn)工作重點(diǎn)。在去年年底的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上，商品房去庫(kù)存被確定為經(jīng)濟(jì)工作五項(xiàng)中心任務(wù)之一。今年4月，政治局會(huì)議同樣涉及房地產(chǎn)議題，但并未提到房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)的相關(guān)內(nèi)容，而是提到“有序消化房地產(chǎn)庫(kù)存”。

       此背景下，去年底今年初以來(lái)，一些地方，采取提高公積金貸款比例、減稅、財(cái)政補(bǔ)貼等手段鼓勵(lì)購(gòu)房。不過(guò)，去庫(kù)存的效果還未顯現(xiàn)，在寬松的政策背景下，部分熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)強(qiáng)勁上升，地方政府不得不出臺(tái)更嚴(yán)厲的調(diào)控政策，房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速退燒。

       這種波動(dòng)較大的市場(chǎng)局面，被認(rèn)為是中央再次強(qiáng)調(diào)建立房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制的重要原因。

       易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，必須給房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展注入穩(wěn)定的因素，其中，長(zhǎng)效機(jī)制就是最關(guān)鍵和最核心的內(nèi)容。

       全國(guó)土地利用總體規(guī)劃專家組成員、中國(guó)人民大學(xué)公共管理學(xué)院副院長(zhǎng)嚴(yán)金明也指出，長(zhǎng)效機(jī)制的建立，不僅要考慮如何形成組合拳，還要考慮政策推出的時(shí)機(jī)。要綜合考慮社會(huì)對(duì)相關(guān)政策的承受性和社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的宏觀背景，在經(jīng)濟(jì)發(fā)展放緩的新常態(tài)下，尤其需要慎重。

       兩大抓手：

       房地產(chǎn)稅與不動(dòng)產(chǎn)登記

       嚴(yán)金明認(rèn)為，有效的經(jīng)濟(jì)杠桿作為世界各國(guó)通用的調(diào)控做法，應(yīng)是房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的主要內(nèi)容。

       這在頂層設(shè)計(jì)中也有體現(xiàn)。2014年3月，中共中央、國(guó)務(wù)院印發(fā)了《國(guó)家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃（2014-2020年）》，第一次對(duì)房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制作了官方系統(tǒng)性闡述。按照該報(bào)告，健全房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制，主要借助住房、土地、財(cái)稅、金融以及不動(dòng)產(chǎn)登記4類政策性工具。

       其中，房地產(chǎn)稅與不動(dòng)產(chǎn)登記制度，被認(rèn)為是建立房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制，最為重要的兩大政策工具。

       同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉總結(jié)和梳理近年來(lái)的相關(guān)政策后認(rèn)為，房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的粗線條概況，應(yīng)包含兩方面。首先是，到2020年前后，完成房地產(chǎn)稅設(shè)計(jì)和立法，對(duì)房地產(chǎn)交易和持有環(huán)節(jié)來(lái)征稅，通過(guò)結(jié)構(gòu)性的差別化稅收政策來(lái)抑制投機(jī)性需求，調(diào)節(jié)收入分配。

       其次是建立和實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，實(shí)現(xiàn)全國(guó)個(gè)人住房信息聯(lián)網(wǎng)。通過(guò)全國(guó)住房信息系統(tǒng)，為差別化房地產(chǎn)調(diào)控提供數(shù)據(jù)支撐和決策指南，避免一刀切，有效提前地為樓市調(diào)控做準(zhǔn)備。

       據(jù)了解，國(guó)土部計(jì)劃于2016年年底前完成對(duì)全國(guó)所有市縣不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記頒發(fā)新證、停發(fā)舊證。為督促各地完成工作目標(biāo)，國(guó)土部啟動(dòng)了不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度落地實(shí)施情況督查工作。10月以來(lái)，已派出的48個(gè)督察組奔赴各地進(jìn)行督查。

       據(jù)相關(guān)媒體了解，國(guó)土部此次派出的督察組數(shù)量，三倍于此前規(guī)劃，對(duì)相關(guān)工作的重視程度可見(jiàn)一斑。

       機(jī)制建立仍需系統(tǒng)性設(shè)置

       此外，受訪人士的一個(gè)共同觀點(diǎn)是，在我國(guó)復(fù)雜的房地產(chǎn)形勢(shì)下，單方面的貨幣、財(cái)稅和土地政策，都難以真正實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)展。

       嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，復(fù)雜的市場(chǎng)形勢(shì)，使得政策之間的協(xié)調(diào)和溝通越發(fā)重要。針對(duì)供給、需求、價(jià)格和預(yù)期四個(gè)主要管控因素，有的政策的“藥效”慢，部分政策的“藥效”快，如何建立動(dòng)態(tài)的而非靜態(tài)的市場(chǎng)觀察方式，實(shí)現(xiàn)政策配套非常重要。

       以房產(chǎn)稅為例，重慶大學(xué)建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院院長(zhǎng)劉貴文指出，從先期重慶上海兩地試點(diǎn)房產(chǎn)稅的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，房產(chǎn)稅的設(shè)計(jì)非�？简�(yàn)政策制定智慧。同時(shí)，作為一個(gè)地方稅種，單純的房產(chǎn)稅制度，其調(diào)控效果難達(dá)預(yù)期。

       他告訴相關(guān)媒體，對(duì)于供需矛盾突出的城市，比如上海，帶有普征性質(zhì)的房產(chǎn)稅，稅率遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)上漲預(yù)期，房屋持有人仍然會(huì)選擇空置。而對(duì)于另一些非熱點(diǎn)城市，如重慶，據(jù)其測(cè)算，加征房產(chǎn)稅帶來(lái)的長(zhǎng)期穩(wěn)定稅源，難以替代高額的土地出讓金，并不能促使當(dāng)?shù)卣�府完全擺脫對(duì)土地財(cái)政的依賴。

       劉貴文認(rèn)為，不管是上述四項(xiàng)政策工具，還是土地、貨幣和稅收政策，都僅僅停留在工具層面。在各部門(mén)聯(lián)動(dòng)推進(jìn)相關(guān)工作的前提下，還需要綜合考慮不同地區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)冷熱不均的復(fù)雜現(xiàn)狀，以促進(jìn)我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式轉(zhuǎn)變，擺脫國(guó)民經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的過(guò)度依賴為最終目標(biāo)，提高土地政策靈活性，發(fā)揮貨幣政策對(duì)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的促進(jìn)作用，激發(fā)地方政府對(duì)地方稅收政策改革的探索熱情，為房地產(chǎn)發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制進(jìn)行系統(tǒng)性的設(shè)置。