摘要：在經(jīng)歷火熱的2016年之后，房地產(chǎn)市場(chǎng)即將進(jìn)入下滑期。受調(diào)控政策影響，樓市成交量下滑態(tài)勢(shì)已經(jīng)延續(xù)了一個(gè)月。未來(lái)需求的下滑將使樓市步入下行周期，預(yù)計(jì)2017年全國(guó)商品房銷(xiāo)售增速和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速將雙雙下滑。

       近日，招商證券、西南證券均發(fā)布2017年策略報(bào)告，指出房地產(chǎn)投資、銷(xiāo)售、開(kāi)工等指標(biāo)都將在2017年出現(xiàn)全面下滑，銷(xiāo)售金額的下滑幅度可能在10%左右。兩家機(jī)構(gòu)均提出了“周期論”的觀(guān)點(diǎn)，認(rèn)為房地產(chǎn)市場(chǎng)已進(jìn)入下行“小周期”。

       但上述機(jī)構(gòu)認(rèn)為，房?jī)r(jià)并不存在大跌的基礎(chǔ)。高地價(jià)帶來(lái)的成本壓力，以及寬松貨幣環(huán)境的背景，都將給未來(lái)的房?jī)r(jià)帶來(lái)支撐。這將使房?jī)r(jià)出現(xiàn)小幅下挫，而非大面積調(diào)整。

       調(diào)控余波

       受調(diào)控政策影響，樓市成交量下滑態(tài)勢(shì)已經(jīng)延續(xù)了一個(gè)月。根據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，12月首周（11月28日-12月4日），全國(guó)54個(gè)城市簽約住宅5.74萬(wàn)套。雖比此前一周有所升溫，但成交量已連續(xù)5周低于6萬(wàn)套，比11月前的平均成交水平下降近兩成。

       造成市場(chǎng)下滑的直接原因，是今年以來(lái)的三輪樓市調(diào)控。

       第一輪調(diào)控出現(xiàn)在今年年初，由于上海、深圳等一線(xiàn)城市出現(xiàn)過(guò)熱現(xiàn)象，以這兩個(gè)城市為首，清查“首付貸”等維護(hù)市場(chǎng)秩序的工作展開(kāi)，北京也隨后跟進(jìn)。在這期間，南京、蘇州、廈門(mén)等城市因出現(xiàn)房價(jià)上漲過(guò)快、高價(jià)地頻出，也出手調(diào)控。主要措施體現(xiàn)在出臺(tái)“限價(jià)令”、小幅提高信貸門(mén)檻等。

       第二輪集中在國(guó)慶長(zhǎng)假前后，全國(guó)20多個(gè)城市密集出臺(tái)調(diào)控措施，政策內(nèi)容集中在限購(gòu)、限價(jià)、增加供應(yīng)等方面。從部分城市開(kāi)始清查拿地資金情況來(lái)看，資金層面的收緊已現(xiàn)端倪。

       第三輪調(diào)控集中在11月中上旬，杭州、深圳、南京、武漢等城市都在此前基礎(chǔ)上進(jìn)一步收緊了樓市政策，并將調(diào)控手段聚焦在了貨幣政策上。當(dāng)月月底，上海、天津、北京也先后跟進(jìn)。

       截至12日，本月尚無(wú)城市出臺(tái)新的調(diào)控政策，但此前調(diào)控的影響仍在延續(xù)。數(shù)據(jù)顯示，截至12月首周，全國(guó)十大主要城市新房庫(kù)存為33.34萬(wàn)套，比10月末的水平高出9000套左右。這也是最近一年來(lái)，熱點(diǎn)城市庫(kù)存首次出現(xiàn)上漲。

       西南證券指出，從2010年9月開(kāi)始至2014年的調(diào)控中，共有46個(gè)城市出臺(tái)了限購(gòu)限貸相關(guān)政策。2016年開(kāi)始的這輪調(diào)控，總體力度要弱于此前，但有從嚴(yán)趨勢(shì)。

       但也有部分機(jī)構(gòu)指出，雖然今年出臺(tái)樓市調(diào)控的城市數(shù)量不及以往，但從政策手段和執(zhí)行力度上看，部分城市的調(diào)控政策已經(jīng)稱(chēng)得上“史上最嚴(yán)”。且從現(xiàn)有的政策基調(diào)來(lái)看，調(diào)控從緊的局面并不會(huì)在短期內(nèi)結(jié)束。

       住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部原副部長(zhǎng)仇保興在近日的“第14屆中國(guó)財(cái)經(jīng)風(fēng)云榜第七屆地產(chǎn)金融創(chuàng)新峰會(huì)”上表示，近兩年，在全國(guó)660個(gè)城市中，只有不到20個(gè)城市出現(xiàn)了房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上升。但這20個(gè)城市卻占了全國(guó)金融資產(chǎn)的50%以上，一旦房地產(chǎn)資產(chǎn)泡沫破裂，就會(huì)因現(xiàn)代金融的傳導(dǎo)性而影響全國(guó)。這種表態(tài)也暗示，部分城市的調(diào)控政策恐不會(huì)在短期內(nèi)出現(xiàn)松動(dòng)。

       調(diào)整將至

       除上述政策影響外，房地產(chǎn)市場(chǎng)本身具有的周期性特征，也決定了其下滑不可避免。

       西南證券表示，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)具有小周期的特點(diǎn)。完整的小周期在2-4年左右，其中上升周期一般只有1年左右時(shí)間。2015年和2016年均處于上升周期，主要得益于資金面和行業(yè)政策的相對(duì)寬松。未來(lái)需求的下滑將使樓市步入下行周期，預(yù)計(jì)2017年全國(guó)商品房銷(xiāo)售增速和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速將雙雙下滑。

       招商證券也表示，“經(jīng)過(guò)十幾年的快速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)已呈現(xiàn)出較強(qiáng)的周期屬性。”該機(jī)構(gòu)指出，本輪小周期復(fù)蘇始于2014年底以來(lái)的流動(dòng)性寬松及行業(yè)加杠桿。2015年為復(fù)蘇年；2016年為繁榮與轉(zhuǎn)折年，熱點(diǎn)城市逐步擴(kuò)散（由一線(xiàn)蔓延至強(qiáng)二線(xiàn)、弱二線(xiàn)及強(qiáng)三線(xiàn)等），部分城市房?jī)r(jià)加速上漲。預(yù)計(jì)今年一手住房銷(xiāo)量將超過(guò)13億平方米（同比增長(zhǎng)20%），創(chuàng)歷史新高。

       上述機(jī)構(gòu)指出，需求短期透支及政策拐點(diǎn)導(dǎo)致2017年為銷(xiāo)量小年，預(yù)計(jì)全年的商品房銷(xiāo)售量下降10%左右。但絕對(duì)規(guī)模仍將達(dá)到13億-14億平方米，成為僅次于2016年的次高點(diǎn)（仍高于2013年）。

       房?jī)r(jià)方面，招商證券認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商資金鏈?zhǔn)站o影響供給節(jié)奏，土地價(jià)格影響成本端且對(duì)房?jī)r(jià)構(gòu)成正反饋，流動(dòng)性及通脹預(yù)期通過(guò)影響投資需求進(jìn)而對(duì)房?jī)r(jià)構(gòu)成一定支撐。因此，2017年房?jī)r(jià)沒(méi)有大跌基礎(chǔ)。但部分二線(xiàn)城市由于潛在供應(yīng)量增幅較大，房?jī)r(jià)存下跌壓力。

       由于量?jī)r(jià)均存在下跌壓力，房地產(chǎn)市場(chǎng)的其它指標(biāo)也將受到影響。招商證券預(yù)計(jì)，2017年房地產(chǎn)新開(kāi)工面積將下降5%-10%，二線(xiàn)城市的降幅略大；房地產(chǎn)投資增速放緩，預(yù)計(jì)全年增長(zhǎng)0%-3%，三線(xiàn)城市增速略低。

       受此影響，房地產(chǎn)對(duì)于宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用或?qū)⑾禄��?016年前三季度，房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率為8.02%，處于歷史高位。西南證券指出，考慮到房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈上有著眾多行業(yè)，其對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的實(shí)際拉動(dòng)作用可能達(dá)到20%-30%的貢獻(xiàn)率。但這一比重可能會(huì)出現(xiàn)下降。

       從中長(zhǎng)期來(lái)看，情況亦不樂(lè)觀(guān)。按照西南證券分析，勞動(dòng)年齡人口比例已從2011年開(kāi)始下降，購(gòu)房主力20-49歲人口比例也在下降，加之城鎮(zhèn)化已進(jìn)入下半場(chǎng)（城鎮(zhèn)化率在2015年末達(dá)到56.10%），未來(lái)購(gòu)房需求將逐漸減少。

       因此，無(wú)論從短周期還是長(zhǎng)周期的視角，房地產(chǎn)業(yè)都在邁向衰退階段。主流觀(guān)點(diǎn)認(rèn)為，在廣大三四線(xiàn)城市，大量的庫(kù)存規(guī)模及其帶來(lái)的金融風(fēng)險(xiǎn)，將在未來(lái)進(jìn)一步凸顯。