摘要：從北京未來的走勢看，新建商品房因為高端化供應少，價格可能將保持基本平穩(wěn)，部分供應集中的遠郊區(qū)可能會有下調(diào)，但二手房從走勢看，后續(xù)成交量的持續(xù)低迷將導致價格繼續(xù)下調(diào)。

       據(jù)北京市住建委官方數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，11月份，北京新建商品住宅（不含保障房）成交量為6208套，較10月下降34%，與政策出臺前的9月相比，更是大幅下跌58.2%。但成交均價每平方米40672元，創(chuàng)下歷史新高。

       11月份北京各類新房交易量全面下滑

       數(shù)據(jù)顯示，11月份，北京新房市場成交總金額為258.77億元，環(huán)比10月下降26.4%。930新政出臺后，全市新房市場交易量已經(jīng)連續(xù)兩月下滑，創(chuàng)下了今年除春節(jié)所在的2月份之外的全年月度網(wǎng)簽量新低。數(shù)據(jù)還顯示，11月份，北京各類新房交易量出現(xiàn)全面下滑。公寓類產(chǎn)品網(wǎng)簽3465套，環(huán)比降34.9%；自住型商品房成交67套，環(huán)比降90.8%；普通住宅成交1962套，環(huán)比降19.5%；別墅成交714套，環(huán)比降22.2%。

       二手房價格開始止?jié)q下跌

       中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，11月份北京二手房住宅合計簽約19369套，環(huán)比10月份下滑7.5%。這一數(shù)據(jù)是2016年下半年的最低值，930新政后已連續(xù)2個月在2萬套左右。預計12月市場成交量將繼續(xù)在2萬套以下徘徊。價格方面，11月份北京二手房成交均價為4.45萬元，相比10月二手房均價4.5萬元出現(xiàn)了止?jié)q下調(diào)。整體看，隨著信貸政策的收緊，北京二手房價格結束了過去連續(xù)一年半的上漲，開始有下行趨勢。10月，北京二手房均價為4.5萬元，9月份均價為4.42萬元。

       成交量低迷或?qū)⒅露�手房價格繼續(xù)下跌

       中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為，北京市住建委的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)從11月下半月開始逐漸反映出930新政影響，市場成交開始明顯下滑，目前的市場成交量已經(jīng)基本恢復2015年溫度，市場從三季度的高燒中迅速退燒。

       北京的930政策力度對市場的影響也大，從北京的11月市場變化看，二手房已經(jīng)出現(xiàn)了局部的價格下行。從北京未來的走勢看，新建商品房因為高端化供應少，價格可能將保持基本平穩(wěn)，部分供應集中的遠郊區(qū)可能會有下調(diào)，但二手房從走勢看，后續(xù)成交量的持續(xù)低迷將導致價格繼續(xù)下調(diào)，特別是前期漲幅過快的區(qū)域，很可能調(diào)整幅度會較大。

       張大偉認為，本輪政策將快速抑制房價過快上漲，如果一旦年末央行額度吃緊，房價的下調(diào)很可能會蔓延到很多城市。從實際簽約看，受到新政影響的22個城市，成交量出現(xiàn)了明顯下調(diào)，實際跌幅達到了40%左右。預計這一成交量將在10月下旬逐漸開始反映到簽約數(shù)據(jù)上。實際全國布局的中介公司代理行，在10月業(yè)績環(huán)比下調(diào)都在40%-50%左右。11月成交量相比10月繼續(xù)下調(diào)，整體看，本輪市場調(diào)控將導致四季度相比三季度起碼下調(diào)50%。

       張大偉表示，整體看，信貸的收緊將使市場快速告別價格過快上漲。過去十幾年的房地產(chǎn)波動歷史，與貨幣政策完全吻合，一旦信貸政策收緊，房地產(chǎn)市場將快速降溫。

       偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉認為，新政實施后，首付比例尤其是二套以及非普通住宅首付比例大幅提高，使得部分消費者被迫放棄購房，市場有效需求減少。加上政策引發(fā)樓市迅速降溫，購房者心態(tài)也從積極入市轉(zhuǎn)為觀望等待，使得市場需求大幅減少。隨著交易量的萎縮，目前業(yè)主端的報價已經(jīng)開始松動，議價空間普遍增大。未來北京二手住宅交易量還將繼續(xù)回落。