摘要：美媒稱，房?jī)r(jià)快速上漲促使中國(guó)城市推出一波限購(gòu)令和信貸收緊政策，導(dǎo)致這些城市房產(chǎn)交易量明顯下降，但這些措施對(duì)房?jī)r(jià)的全面影響還有待觀察，并且各個(gè)城市情況差異較大。

       過(guò)去十年，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)明顯在循環(huán)變化，在放松和收緊之間擺動(dòng)，通常對(duì)價(jià)格的影響會(huì)有一定的滯后。利率、首付要求、融資以及直接限購(gòu)是收緊或放松房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要政策措施。在宏觀層面上，房?jī)r(jià)波動(dòng)的歷史領(lǐng)先指標(biāo)是貨幣供應(yīng)量的增長(zhǎng)率。

       貨幣供應(yīng)量增長(zhǎng)緩慢和房?jī)r(jià)上漲強(qiáng)勁之間的“背離”表明會(huì)出現(xiàn)另一個(gè)轉(zhuǎn)折點(diǎn)。但這一次真正的催化劑來(lái)自新的收緊循環(huán)和一波限購(gòu)限貸政策，尤其是二十幾個(gè)城市在9月底、10月初推出的政策。這些城市由于房?jī)r(jià)上漲過(guò)快和投機(jī)需求巨大而成為調(diào)控目標(biāo)，表明各個(gè)城市之間的政策方針差別很大。在一些城市，調(diào)控目標(biāo)甚至具體到房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱的地區(qū)。

       根據(jù)對(duì)數(shù)據(jù)的分析，限制措施嚴(yán)重影響了一些城市的房產(chǎn)銷量，例如無(wú)錫、南京、蘇州和武漢。但一些沒(méi)有實(shí)施限購(gòu)限貸措施的主要二線城市10月份的銷量仍舊強(qiáng)勁，尤其是溫州、青島、西安和寧波。

       在全國(guó)范圍內(nèi)，10月份的房產(chǎn)銷量增長(zhǎng)減速，但與一些實(shí)施限購(gòu)限貸令的城市完全下降不同，10月份房產(chǎn)銷量仍呈現(xiàn)25%以上的同比強(qiáng)勁增長(zhǎng)，從年初至今也呈現(xiàn)同比增長(zhǎng)。對(duì)實(shí)施限購(gòu)限貸令的城市來(lái)說(shuō)，到目前為止，10月份相比9月份出現(xiàn)了增長(zhǎng)率放緩，從而反映出房地產(chǎn)市場(chǎng)趨冷。

       例如，無(wú)錫10月份房?jī)r(jià)仍呈現(xiàn)1.9%的正增長(zhǎng)，但遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于之前三個(gè)月6.8%、6.8%和8.2%的上漲速度。同樣的，南京房?jī)r(jià)10月份相比9月份上漲0.4%，之前三個(gè)月上漲速度分別是3.1%、3.4%和2.4%。深圳10月份相比9月份房?jī)r(jià)上漲0.3%，但遠(yuǎn)低于之前的1%、2%和1.9%的上漲速度。

       另一方面，一些沒(méi)有實(shí)施限購(gòu)限貸令的主要城市房?jī)r(jià)環(huán)比上漲速度更快，長(zhǎng)沙和重慶分別上漲4.1%和3.1%。

       政策和銷量會(huì)給出房地產(chǎn)市場(chǎng)下一次循環(huán)拐點(diǎn)的信號(hào)，這次預(yù)計(jì)在市場(chǎng)表現(xiàn)、供求基本原則和地方政策方面年，各城市之間會(huì)出現(xiàn)更大的差別和“輪換”。距離房?jī)r(jià)總體增長(zhǎng)方向出現(xiàn)全面改變或許還有幾個(gè)月時(shí)間。