摘要：隨著調(diào)控效應(yīng)的釋放，房價上漲幅度已經(jīng)出現(xiàn)收窄現(xiàn)象，大幅上漲態(tài)勢得到遏制。專家預(yù)計，未來隨著調(diào)控的深入，房地產(chǎn)市場將會進入平穩(wěn)時期，房價漲幅會被控制在小幅波動范圍內(nèi)，這對購房者而言，或許是不錯的購房時間窗口期。

       房價上漲壓力減輕

       隨著調(diào)控政策效力的不斷釋放，房價上漲壓力已經(jīng)開始出現(xiàn)減輕跡象。

       根據(jù)國家統(tǒng)計局日前公布的《2016年10月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況》, 2016年10月份，70個大中城市新建商品住宅價格環(huán)比增幅1.1%，相比9月份1.8%的增幅有明顯回落態(tài)勢。

       縱觀2016年前三個季度變化發(fā)現(xiàn)，房價環(huán)比增幅明顯收窄。70城房價在2015年5月份順利完成止跌反彈的過程，在北上深三大一線城市的帶動下，持續(xù)保持上漲態(tài)勢。在2016年5～6月份因為一線城市調(diào)控收緊導(dǎo)致增幅收窄，7月份出現(xiàn)持平態(tài)勢，而8～9月份在熱點二線城市的帶動下繼續(xù)攀升。到了10月份受政策調(diào)控的影響，房價環(huán)比增幅出現(xiàn)明顯回落。

       就市場的具體表現(xiàn)來看，不管是房價上漲城市的數(shù)量，還是具體城市的最大漲幅，均出現(xiàn)回落跡象。根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，與9月相比，2016年10月70個大中城市中，新建商品住宅價格下降的城市有7個，上漲的城市有62個，持平的城市有1個。環(huán)比價格變動中，最高增幅為4.9%，最大跌幅為0.8%。而在9月份環(huán)比價格變動中，最高增幅為8.2%，最大跌幅為0.3%。這進一步反映了10月份房價最高增幅在收窄，而最大跌幅在擴大。

       變化非常明顯的是深圳，由于受到“史上最嚴(yán)”政策調(diào)控，10月份深圳商品住宅成交均價出現(xiàn)明顯回落，從9月的61600元/平方米的歷史高位回落至55611元/平方米，環(huán)比下滑幅度達1成，此次調(diào)控終于讓深圳樓市走出了以往“越調(diào)越漲”的怪圈。

       房價上漲幅度放緩，上漲壓力減輕，得益于調(diào)控力度的收緊。同策咨詢研究部研究經(jīng)理許之靜表示，本輪調(diào)控為中央整體布局，絕非偶然出臺政策，目的在于明確“去杠桿”、“抑制資產(chǎn)泡沫”，遏制房價過快上漲。調(diào)控力度大的城市主要集中在重點一線城市、區(qū)域內(nèi)單極或雙極城市，諸如合肥、鄭州、廈門及福州等區(qū)域，以及受重點一線城市外溢影響的城市（其中包括三四線城市）。根據(jù)中央會議精神的要求，二線城市是要“穩(wěn)定住”，當(dāng)前，蘇州、杭州等城市房價上揚過快，諸多購房需求都是一線城市長期限購后的投資外溢需求，執(zhí)行限購后將明顯打壓這些城市的市場熱度，以及將投資客拒之門外，對平抑市場價格，穩(wěn)定當(dāng)?shù)厥袌�，起到關(guān)鍵作用。

       部分二三線城市補漲     

       現(xiàn)階段部分二三線城市進入補漲階段，但在調(diào)控收緊的大背景下，這樣的變化恐會招致調(diào)控收緊。

       數(shù)據(jù)顯示，部分二三線城市已經(jīng)成為最近一段時間內(nèi)房價上漲的“帶頭大哥”。國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2016年10月份，70個城市中，有63個城市房價上漲或止跌。其中無錫、長沙、鄭州、濟南和杭州5個城市的房價環(huán)比增幅最大，分別達到4.9%、4.5%、3.5%、3.4%和3.2%。當(dāng)然，包括贛州、武漢、福州、南京和秦皇島的增幅也較大，位列前10位。

       從同比情況來看，由于在今年前三季度的持續(xù)大漲，部分熱點二線城市已經(jīng)取代北京、上海、深圳，成為漲幅最大的城市。數(shù)據(jù)顯示，由于在此前幾個月的強勁上漲表現(xiàn)，合肥和廈門兩個城市的房價上漲幅度最為“高調(diào)”，同比漲幅分別達到48.6%和45.9%，領(lǐng)漲全國。而此前一直以“領(lǐng)跑者”出現(xiàn)的深圳，10月份同比漲幅為32.1%，已經(jīng)滑落至第6位。

       對于這樣的變化，專家預(yù)測有可能會招致新一輪調(diào)控的到來。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進分析指出，一線城市的房價偏高，加之已經(jīng)實施嚴(yán)厲調(diào)控，使得部分投資投機資金開始撤出一線城市，轉(zhuǎn)而進入二線城市，從而促使二線城市的價格漲幅開始超越一線城市。包括無錫、長沙、鄭州等二三線城市的上漲態(tài)勢更明顯，此類城市控制房價的壓力也開始增加，未來可能會遭遇調(diào)控或者調(diào)控加碼。首當(dāng)其沖的是武漢，此前一直保持不小幅度的穩(wěn)步上漲態(tài)勢，在10月份環(huán)比漲幅為3%，已經(jīng)擠進漲幅榜前列。

       未來樓市趨平穩(wěn)

       隨著調(diào)控政策影響效應(yīng)的釋放，未來樓市將會趨于平穩(wěn)，成交狀況出現(xiàn)階段性低迷情形。

       樓市調(diào)控力度越來越緊。以上海為例，近期不斷釋放調(diào)控收緊信號，如在10月19日央行總部召開會議，要求各商業(yè)銀行要繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行限貸政策，同時要繼續(xù)強化對首付資金來源的審查，加強居民收入證明的審核，并防范各類資金違規(guī)流入土地市場；11月8日，上海銀監(jiān)局發(fā)文要求轄區(qū)內(nèi)商業(yè)銀行嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)市場調(diào)控政策，全面加強個人住房信貸風(fēng)險管理。再比如杭州，在10月底接連出手實施調(diào)控后，在11月10日再次出臺調(diào)控政策，要求上調(diào)住房公積金及商業(yè)貸款首付比例，停發(fā)三套以上住房貸款，加強首付資金來源審核的同時還將加強開發(fā)商拍地資金來源的監(jiān)管。此外，包括福州、武漢、廣州、成都等重點城市仍然調(diào)控政策頻出，從資金監(jiān)管、土地拍賣調(diào)控等多個方面向樓市傳遞調(diào)控收緊信號。另外，各地對市場秩序的整頓也在加強，各種違規(guī)行為也不斷被披露出來。

       業(yè)內(nèi)人士預(yù)計，考慮到市場受到調(diào)控政策的影響，成交量估計會出現(xiàn)明顯的回落，而房價也終將趨于平穩(wěn)。作為先行指標(biāo)，二手房成交量已經(jīng)出現(xiàn)明顯回落。根據(jù)克而瑞公布的數(shù)據(jù)顯示，在10月份，北京、上海、深圳三大一線城市二手房成交量環(huán)比下滑均超過兩成，分別達到31%、32%和21%。熱點城市二手房成交狀況同樣出現(xiàn)下滑情況，其中蘇州下滑幅度最大，環(huán)比達到56%，此外天津、廈門、杭州、濟南等城市同樣也出現(xiàn)明顯下滑情形。

       此外，開發(fā)商方面也出現(xiàn)了觀望態(tài)勢，這有可能會進一步影響到今年年末的成交狀況。如在10月份，北上廣深四大一線城市供應(yīng)量環(huán)比下滑幅度均超過5成。專家預(yù)測，這種狀況在短期內(nèi)不會得到改善，隨著供應(yīng)量的減少，成交隨之會受到影響。

       不過對購房者來說，未來一段時間內(nèi)應(yīng)該會迎來一個不錯的購房“時間窗口”。畢竟受到政府調(diào)控的影響，現(xiàn)在已經(jīng)拿到預(yù)售證的項目，大多已經(jīng)對價格做出了讓步，售價比之前的心理價位低了不少。