摘要：從2016年9月以來(lái)，超過(guò)20個(gè)城市調(diào)控政策出臺(tái)，樓市整體得到了降溫，但土地市場(chǎng)仍然火熱，高價(jià)地頻出。房企高價(jià)拿地的背后，是在打著什么算盤(pán)？有是否會(huì)招致政策進(jìn)一步打壓？

       樓市降溫，土地市場(chǎng)仍火熱

       自2016年9月末10月初超過(guò)20個(gè)城市出臺(tái)調(diào)控政策以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的表現(xiàn)呈現(xiàn)出明顯的分化狀態(tài)。

       住宅市場(chǎng)的局面可用“量?jī)r(jià)齊跌”來(lái)形容。據(jù)中原地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)，11月中上旬，全國(guó)54個(gè)熱點(diǎn)城市共成交住宅15.37萬(wàn)套，比10月同期下降10.7%，比9月同期下降16.2%。

       其中，11月中上旬，一線城市的住宅成交量降幅為23.5%，二線城市和三線城市分別下降7.5%和11.3%。

       價(jià)格方面，根據(jù)統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，10月份一、二線城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比分別上漲0.5%和1.3%，分別比9月份回落2.8和1.0個(gè)百分點(diǎn)。10月下半月，深圳、成都、北京、天津、上海、廈門(mén)和鄭州等7個(gè)城市新房?jī)r(jià)格已出現(xiàn)下降。

       土地市場(chǎng)則并未如預(yù)期般大幅降溫。雖然高價(jià)地的數(shù)量有明顯減少，但在一些熱點(diǎn)城市，土地?zé)岫炔⑽唇禍�，且近期有愈演愈烈之�?shì)。

       易居研究院智庫(kù)中心為相關(guān)媒體提供了一份上市房企拿地?cái)?shù)據(jù)（剔除了混合出讓用地與工業(yè)用地）。據(jù)此數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2016年內(nèi)買地金額前五名分別為：融創(chuàng)中國(guó)、萬(wàn)科、綠地集團(tuán)、恒大、保利地產(chǎn)。

       近期福州、長(zhǎng)沙、廣州、武漢等幾個(gè)城市的土拍市場(chǎng)熱情再燃：

       11月22日，武漢公開(kāi)出讓土地17宗，5個(gè)地塊觸動(dòng)“熔斷機(jī)制”。盡管如此，武漢仍然誕生了總價(jià)為110億的單幅地塊，且當(dāng)日入賬近197億。

       11月22日，廣州推出10宗地塊，在超過(guò)40家房企的爭(zhēng)搶下，共催生7個(gè)區(qū)域“地王”，土地出讓時(shí)間持續(xù)了近9個(gè)小時(shí)。

       長(zhǎng)沙也在當(dāng)日誕生“地王”。經(jīng)過(guò)114輪競(jìng)價(jià)后，“梅溪湖B-39地塊”以180%的溢價(jià)率競(jìng)出，9240.8元/平方米的單價(jià)刷新了長(zhǎng)沙的最高紀(jì)錄。

       對(duì)此，同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉分析原因?yàn)閮蓚�(gè)：

       第一，這幾個(gè)城市的基本面較好，一些資金鏈相對(duì)比較充裕的企業(yè)抓住機(jī)會(huì)補(bǔ)充土地儲(chǔ)備，現(xiàn)階段政策下帶出土拍市場(chǎng)排他性條件，對(duì)于某些房企而言是機(jī)遇；

       第二，大部分房企每年有投資目標(biāo)，個(gè)別區(qū)域公司年底仍有投資額度，若不完成，則對(duì)區(qū)域公司的激勵(lì)等產(chǎn)生影響。

       總部位于上海的某房企執(zhí)行總裁指出近來(lái)的土拍風(fēng)潮頗有強(qiáng)弩之末的意味。

       他認(rèn)為，現(xiàn)在的地價(jià)相比高點(diǎn)的時(shí)候會(huì)回落一點(diǎn)，但仍算不上低點(diǎn)。“當(dāng)調(diào)控周期來(lái)臨的時(shí)候，會(huì)導(dǎo)致城市分化，這時(shí)區(qū)域負(fù)責(zé)人的動(dòng)力會(huì)變得更強(qiáng)”。

       一名深諳深圳與上海市場(chǎng)的業(yè)內(nèi)資深人士指出，房企大部分并無(wú)明確戰(zhàn)略目標(biāo)，仍是機(jī)會(huì)導(dǎo)向，一二線城市就是房企眼中的機(jī)會(huì)點(diǎn)，能夠在一二線城市拿地就能掌握將來(lái)的生存命脈。“最近房企在一線城市拿不到地，只有轉(zhuǎn)而求其次去二線城市”。

       房企在打什么算盤(pán)？

       房企土儲(chǔ)情況與庫(kù)存情況一直有微妙關(guān)聯(lián)，并且近期房企開(kāi)啟新一輪拿地窗口，加上市場(chǎng)供應(yīng)節(jié)奏變化，多方變化合力之下，樓市變局在所難免。

       常規(guī)來(lái)說(shuō)，以下三類企業(yè)會(huì)積極進(jìn)行土儲(chǔ)，即企業(yè)在本年度前九個(gè)月已經(jīng)完成了銷售指標(biāo)、拿地指標(biāo)還沒(méi)有完成、融資的錢(qián)（項(xiàng)目資金來(lái)源也有可能來(lái)自銷售回款、集團(tuán)融資等）還沒(méi)有用完。以碧桂園為例，該公司2016年初宣布今年將花500億買地，但是以易居研究院的數(shù)據(jù)看來(lái)，不過(guò)才花了計(jì)劃金額的1/4。

       2016年1月至11月22日，包括上述五家（融創(chuàng)中國(guó)、萬(wàn)科、綠地集團(tuán)、恒大、保利地產(chǎn)）拿地較多的房企在內(nèi)，買地超過(guò)百億的房企有26家之多。

       各家房企的土地儲(chǔ)備高下立現(xiàn)，這也與它們的庫(kù)存正相關(guān)。相關(guān)媒體此前曾報(bào)道過(guò)今年三季度房企的庫(kù)存情況，一方面房企存貨金額呈現(xiàn)持續(xù)增長(zhǎng)趨勢(shì)，另一方面高周轉(zhuǎn)又帶動(dòng)了激進(jìn)的土儲(chǔ)策略，導(dǎo)致存貨增加。根據(jù)今年三季度A股上市房企存貨排名情況，存貨規(guī)模超過(guò)千億元的房企仍然是6家，分別是萬(wàn)科4467億元、綠地控股4281億元、保利地產(chǎn)2974億元、招商蛇口1356億元、華夏幸福1307億元以及首開(kāi)股份1188億元。

       激進(jìn)的土儲(chǔ)戰(zhàn)略導(dǎo)致成本增加。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：截至11月23日，在出臺(tái)調(diào)控政策的22個(gè)城市中，拿地金額超過(guò)百億的房企合計(jì)達(dá)到了37家，合計(jì)拿地為9108億，合計(jì)建筑面積為8066.7萬(wàn)平米，平均拿地成本為112910元每平米。相比2015年標(biāo)桿房企在這22個(gè)城市拿地的平均成本增加高達(dá)42.8%。

       然而，市場(chǎng)的變化，房企冷暖自知，高周轉(zhuǎn)或?qū)⒊擅魅拯S花。以上海為例，進(jìn)入4季度后，商品住宅備案交易量大跌，最近一兩周的備案交易量基本上在10萬(wàn)-12萬(wàn)平方米左右。9月份之前，基本上在25萬(wàn)-35萬(wàn)平方米左右。

       張宏偉分析認(rèn)為，如果房企今年買了高價(jià)地，兩年之后開(kāi)始賣（拿了高價(jià)地一般不會(huì)立即進(jìn)入高周轉(zhuǎn)，市場(chǎng)條件也不允許），在隨后的1-2年銷售周期內(nèi)，或許還能趕上下一輪的資產(chǎn)增值機(jī)會(huì)。這也是企業(yè)愿意出手補(bǔ)倉(cāng)的邏輯，前提是企業(yè)已對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期拉長(zhǎng)有所認(rèn)知。

       中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析指出，50大城市拿地金額中有超過(guò)70%分布在調(diào)控城市中，如果這些城市調(diào)控政策繼續(xù)重壓，這將導(dǎo)致未來(lái)銷售壓力巨大。

       易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)也提醒道，有的房企仍寄希望于部分高價(jià)地項(xiàng)目后續(xù)伴有的城市規(guī)劃利好，進(jìn)而影響相應(yīng)土地的價(jià)值和價(jià)格。但如果企業(yè)后續(xù)融資不到位，這些高價(jià)地項(xiàng)目潛在的經(jīng)營(yíng)成本會(huì)比較高。

       危險(xiǎn)信號(hào)，頹勢(shì)延續(xù)？

       中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部分析師盧文曦指出，市場(chǎng)去化節(jié)奏不太好，對(duì)于房企來(lái)說(shuō)也并非壞事，土地供需矛盾明顯，意味著未來(lái)1-1.5年內(nèi)市場(chǎng)新增供應(yīng)減少，供求關(guān)系決定價(jià)格前提下，抓住時(shí)機(jī)仍然有機(jī)會(huì)出貨。比如近期上海部分10萬(wàn)元/平方米以上的高端住宅去化增加，上周（11月14日-11月20日）豪宅成交82套，環(huán)比增加115.8%。

       然而并非每家房企都能踩準(zhǔn)銷售節(jié)點(diǎn)。市場(chǎng)瞬息萬(wàn)變。

       一個(gè)鮮活的案例發(fā)生于長(zhǎng)三角地區(qū)城市——無(wú)錫：今年5月底開(kāi)盤(pán)的萬(wàn)科海上傳奇，最低售價(jià)1.1萬(wàn)元/平方米，價(jià)格一路飆升，到9月的時(shí)候，已賣到2.8萬(wàn)元/平方米。

       萬(wàn)科是去化能手，在10月2日無(wú)錫出臺(tái)限購(gòu)令之后，“海上傳奇”項(xiàng)目降價(jià)至1.5萬(wàn)元/平方米，目前近乎清盤(pán)。反觀萬(wàn)科周邊的競(jìng)品，例如在無(wú)錫最貴樓盤(pán)——萬(wàn)科信成道旁邊的寶能城，最初定價(jià)8000元/平方米，由于去化困難，一直封盤(pán)，等到9月市場(chǎng)瘋狂的時(shí)候，寶能城由于調(diào)價(jià)等問(wèn)題遲遲未能開(kāi)盤(pán)，白白錯(cuò)失銷售時(shí)機(jī)。

       萬(wàn)科信成道另一競(jìng)品——融科璦頤灣定價(jià)策略也有短板，相比萬(wàn)科信成道一直保持的3.2萬(wàn)元/平方米均價(jià)，融科璦頤灣卻以2.2萬(wàn)元/平方米一路降至1.6萬(wàn)元/平方米；中海鳳凰熙城定價(jià)1.8萬(wàn)元/平方米，在萬(wàn)科海上傳奇突然從2.8萬(wàn)元/平方米價(jià)格高峰降至1.5萬(wàn)元/平方米的低谷時(shí)，只好也隨之降到了1.2萬(wàn)元/平方米。

       無(wú)錫市場(chǎng)變化可以看作是一二線城市的縮影。相關(guān)媒體多方了解獲悉，上海多家房企已經(jīng)有意將預(yù)售證申請(qǐng)時(shí)間押后，有個(gè)別拿了預(yù)售證的高端項(xiàng)目也不想大張旗鼓銷售，希望拖延銷售周期，爭(zhēng)取漲價(jià)空間。其中一家房企高管透露，或許明年一季度后期會(huì)出現(xiàn)推盤(pán)時(shí)機(jī)。

       多位業(yè)內(nèi)人士也判斷，房企在明年一季度大體上不會(huì)有推盤(pán)動(dòng)作。主要由于2017年1月底處于春節(jié)假期，按照往年經(jīng)驗(yàn)，1月下半月至2月初不會(huì)有新盤(pán)推盤(pán)。推盤(pán)周期會(huì)集中在4月下半月，也就是說(shuō)，一季度在政策高壓、春節(jié)假期、開(kāi)盤(pán)時(shí)間點(diǎn)等因素疊加下，房企基本不會(huì)有營(yíng)銷大動(dòng)作，屆時(shí)甚至?xí)�出現(xiàn)交易量跌至低谷的狀態(tài)。

       或招致政策進(jìn)一步打壓？

       樓市調(diào)控未停歇，高價(jià)地卻頻頻出現(xiàn)，北京某知名房企相關(guān)負(fù)責(zé)人將此形容為一場(chǎng)“拉鋸戰(zhàn)”。

       “市場(chǎng)有內(nèi)生動(dòng)力，房?jī)r(jià)和地價(jià)都在供需關(guān)系的驅(qū)使下試圖上漲；政府部門(mén)則希望市場(chǎng)平穩(wěn)，所以全面打壓�！痹撊耸肯蛳嚓P(guān)媒體表示，博弈的雙方分別是“看得見(jiàn)的手”和“看不見(jiàn)的手”。

       上述人士表示，在本輪政策出臺(tái)之初，由于力度較大，市場(chǎng)出現(xiàn)全面降溫。近期土地市場(chǎng)升溫，既有部分城市推地規(guī)模較大的原因，也說(shuō)明市場(chǎng)正在試探性地回暖。但這可能招致政策的進(jìn)一步打壓。

       易居克而瑞認(rèn)為，為了真正達(dá)成2016年的調(diào)控目標(biāo)，防止飆漲的地價(jià)再一次成為房?jī)r(jià)上漲的推手，不排除地方政府將進(jìn)一步出臺(tái)加碼政策。就土地政策而言，該機(jī)構(gòu)認(rèn)為，不僅是資金來(lái)源監(jiān)管將進(jìn)一步加嚴(yán)，類似南京、合肥的“土拍限價(jià)”、“捂盤(pán)囤地者禁拍地”、“拍地時(shí)即約定上市時(shí)間和價(jià)格”等行政干預(yù)政策也可能會(huì)在更多城市出現(xiàn)。

       張大偉也指出，預(yù)計(jì)本次調(diào)控將可能持續(xù)6個(gè)月以上。受此影響，高價(jià)地的出現(xiàn)頻率將可能降低，市場(chǎng)也會(huì)進(jìn)一步降溫。預(yù)計(jì)四季度大部分城市的房?jī)r(jià)都將趨于平穩(wěn)，更多的城市將會(huì)出現(xiàn)房價(jià)下調(diào)。