摘要：如果調(diào)控使價格暴漲和銷售大漲勢頭得到遏制，且由此導致經(jīng)濟增速放緩，調(diào)控政策是否會反復或松動？在這點上，歷史經(jīng)驗值得注意。必須吸取經(jīng)驗教訓，宏觀調(diào)控必須保持定力，絕不能因影響短期經(jīng)濟增速就反反復復。只有長期抑制投資投機性購房，才能保持房價的長期穩(wěn)定或適度回落，更好滿足剛需民眾的購房需求。

       日前，國家統(tǒng)計局發(fā)布了10月份70個大中城市及10月下半月一線和熱點二線城市住宅銷售價格變動情況。數(shù)據(jù)顯示，10月下半月與上半月相比，在15個一線和二線城市中，新建商品住宅價格7降1平，其余7個城市雖依然上漲，但漲幅均呈現(xiàn)回落態(tài)勢。而10月份與9月份相比，無論一二線城市還是三線城市，無論新建商品住宅還是二手住宅，平均環(huán)比漲幅都比上月有所回落。由此表明，部分一線及部分二線城市近段時間啟動的樓市調(diào)控措施，至少在一定程度上遏制了房價瘋狂上漲的勢頭。

       但是，分析研究表明，判斷樓市調(diào)控政策的效果不能只看環(huán)比而忽視同比。如果觀察最新的價格同比走勢，情勢確實是喜憂參半。喜的是，10月份4個一線城市的新建商品住宅價格，除漲幅最低的廣州外，北京、上海、深圳同比漲幅都比9月份有所回落；憂的是，一些二線城市同比漲幅仍在上升，比如，南京就由43%上升至44.4%。這也意味著，判斷樓市調(diào)控效果還要對較長時間序列數(shù)據(jù)進行觀察。

       縱觀中國樓市發(fā)展變化、起伏跌宕的過程，其中既有市場規(guī)律作用的結(jié)果，也有非市場因素影響的結(jié)果。但如果價格長期背離價值，一定是有非市場因素在起作用，會積聚并加劇泡沫和金融風險，也不利于實體經(jīng)濟發(fā)展和轉(zhuǎn)型升級。在這樣的情況下，政府出手、采取調(diào)控措施，以求恢復正常的市場秩序，實屬職責所在。在一些發(fā)達的市場經(jīng)濟國家，政府也在有針對性地用多種手段調(diào)控樓市。

       至于調(diào)控是否奏效，答案無疑是肯定的。從近段時間各地追加的調(diào)控措施看，雖然條款有多有少、力度有強有弱，但具有實質(zhì)性的措施主要有3個：一是限貸，多數(shù)地方不同程度地提高了二套房貸門檻，有的還涉及首套房貸；二是限購，有的城市對購買3套以上房、外地人購買二套以上房等提出限制；三是加大土地供應。從邏輯上分析，這些措施應該能夠在一定程度上抑制投資投機性需求，使炒房者因可能付出更多代價、面臨更大風險而卻步、收手。但政策效應一般都有滯后期，要給樓市調(diào)控多一點時間和耐心，不要因短期效果不彰而有所動搖。

       與此同時，還有一點需要特別予以關(guān)注。如果調(diào)控使價格暴漲和銷售大漲勢頭得到遏制，且由此導致經(jīng)濟增速放緩，調(diào)控政策是否會反復或松動？在這點上，歷史經(jīng)驗值得注意。上一輪以雙限為主要內(nèi)容的調(diào)控本已取得實質(zhì)性成效，但由于一些地區(qū)過于依賴房地產(chǎn)業(yè)和土地財政，抗不過房價與銷售下行對經(jīng)濟增速的下拉，陸續(xù)取消了一系列限制性措施，使一二線城市房價迎來新一輪更猛烈的暴漲，在加劇泡沫風險的同時，也打擊了剛需民眾的信心。

       為此，我們必須吸取經(jīng)驗教訓，宏觀調(diào)控必須保持定力，絕不能因影響短期經(jīng)濟增速就反反復復。各地政府要通過深入調(diào)研，準確判斷并把握供求狀況。如果供應與剛需之間確實存在一定缺口，那么在房價向價值方向明顯回歸的基礎(chǔ)上，可以適度調(diào)整限購范圍和標準。如果這項摸底工作沒有落實好，就不能輕舉妄動。而且，限貸的原則和延長二手房上市時間等原則，應該長期堅持不動搖。同時，對“重現(xiàn)江湖”的以首付貸、場外配資等對沖調(diào)控效果的違規(guī)行為，要加大處罰力度。

       總之，只有長期抑制投資投機性購房，才能保持房價的長期穩(wěn)定和適度回落，更好滿足剛需民眾的購房需求，使全體民眾在考慮房價因素后的收入也能保持一定增長。