摘要：北京調(diào)控政策的出臺(tái)，對(duì)豪宅市場(chǎng)也有一定的影響。首付比例的提高，使得北京豪宅入市數(shù)量減少，成交量也減少，但是豪宅的價(jià)格仍然堅(jiān)挺。

       北京調(diào)控已經(jīng)出臺(tái)一個(gè)多月了，對(duì)于樓市的影響正在逐漸顯現(xiàn)。尤其是豪宅產(chǎn)品，由于首付比例的大幅提高，多個(gè)本來計(jì)劃在年底入市的10萬+項(xiàng)目，紛紛延期，具體看盤日期未定。豪宅項(xiàng)目的成交量也大幅跳水，甚至跌幅遠(yuǎn)超樓市整體跌幅。但即便如此，多數(shù)豪宅的定價(jià)仍十分堅(jiān)挺，并未明顯降價(jià)。即便面臨購(gòu)房人減少，開盤預(yù)售證批不下來的困境，大多數(shù)項(xiàng)目仍選擇了“自我保護(hù)”的策略，寧愿暫關(guān)售樓處，也不硬著頭皮入市。

       豪宅來訪客戶明顯減少

       樓市調(diào)控中，關(guān)于二套房貸款的認(rèn)定，被認(rèn)為讓許多改善型甚至剛需型購(gòu)房人望而卻步。從認(rèn)房不認(rèn)貸到既認(rèn)房也認(rèn)貸，加上首付比例的提高，豪宅產(chǎn)品都需要至少首付七成，直接導(dǎo)致了豪宅項(xiàng)目客源的明顯減少。

       近日，相關(guān)媒體走訪了海淀、朝陽東壩、昌平等多個(gè)豪宅項(xiàng)目發(fā)現(xiàn)，與十一長(zhǎng)假之前相比，售樓部冷清了不少，與相關(guān)媒體在7、8月份走訪這些項(xiàng)目時(shí)看到的情景截然不同，甚至有原本打算年底入市的豪宅，已經(jīng)關(guān)閉了售樓處，更是許久都看不到有看房客戶。

       在位于東壩的利錦府營(yíng)銷中心，沙盤區(qū)加上接待廳偌大的空間只有寥寥幾個(gè)人。銷售人員告訴相關(guān)媒體，自從限購(gòu)之后，來訪客戶明顯減少，限購(gòu)對(duì)他們的影響太大了，至少70%的首付阻擋了很多改善型置業(yè)的客戶。

       根據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)顯示，利錦府新取證的7號(hào)樓，共計(jì)66套房源，預(yù)售價(jià)為85000元/平方米，并且所售戶型均為290-310平方米的大戶型，單套總價(jià)在2200萬以上。銷售人員給相關(guān)媒體算了一筆賬：按照以前的首套房首付30%來算，以首套房購(gòu)買一套最低約交700萬元左右，限購(gòu)以后首套房最低首付40%，也需要900多萬元。而對(duì)于許多改善型購(gòu)房人來說，首付提高到70%，意味著首付也升到了1600多萬元，多出了幾百萬元首付。

       除此之外，位于海淀區(qū)西北旺的某高價(jià)地項(xiàng)目，因?yàn)?a href="http://www.fuzhouhuadun.com/newshuju/fangjia/" class="p_wordlink" target="_blank">地價(jià)限制導(dǎo)致樓盤價(jià)有望沖擊10萬元。但購(gòu)房人的減少，導(dǎo)致高價(jià)盤入市難度加大，項(xiàng)目銷售進(jìn)度也受到了影響。據(jù)了解，目前該項(xiàng)目售樓處已經(jīng)封閉，暫時(shí)不接待購(gòu)房者。

       7萬+豪宅成交大跌66%

       買房人少了，豪宅成交自然也是一落千丈。

       根據(jù)亞豪君岳會(huì)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2016年10月，北京7萬+公寓豪宅共實(shí)現(xiàn)成交191套，成交面積3.9萬平方米，環(huán)比分別下滑66%、49%，同時(shí)這一成交量也創(chuàng)造了自3月以來近8個(gè)月的新低。

       并且，對(duì)比新政出臺(tái)后發(fā)現(xiàn)，北京商品住宅市場(chǎng)成交整體跌幅在40%左右，豪宅項(xiàng)目的成交跌幅明顯大大超過了整個(gè)市場(chǎng)的跌幅�？梢�，新政之后公寓豪宅市場(chǎng)所受到的沖擊更大。

       對(duì)此，亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅分析認(rèn)為，新政之后豪宅銷量首當(dāng)其沖受到抑制，尤其是受到首付提升的影響，首套、二套首付比例的同時(shí)提升，以及非普宅新規(guī)的加入，再加上“認(rèn)房又認(rèn)貸”條款的收緊，使得豪宅市場(chǎng)當(dāng)中改善及投資型客都受到了波及，購(gòu)房意愿普遍被打擊。特別是高端置業(yè)客群，不僅受制于增首付的資金壓力，同時(shí)減杠桿也使得看空預(yù)期普遍形成，造成在售豪宅銷量的放緩。

       取證難加劇豪宅成交萎縮

       不僅如此，高價(jià)盤目前獲取預(yù)售證更難了，也導(dǎo)致豪宅成交進(jìn)一步縮水。

       業(yè)內(nèi)人士透露，北京對(duì)于預(yù)售價(jià)格和銷售價(jià)格的管控，令一些由地價(jià)推升的“被豪宅”項(xiàng)目的取證困難。特別是今年高端項(xiàng)目的成交火熱局面不斷激發(fā)“被豪宅”項(xiàng)目的信心，市場(chǎng)預(yù)期樂觀卻遭遇調(diào)控制約，項(xiàng)目定價(jià)因此易漲難落，無法取得預(yù)售或銷售許可，只得延遲上市時(shí)間。

       在“9·30”新政推出后，北京入市新盤中預(yù)售價(jià)超過7萬元的只有位于中央別墅區(qū)的景粼原著 ，而超過6萬元的也僅有門頭溝的綠城西山燕廬和電建·金地華宸兩個(gè)項(xiàng)目。

       郭毅表示，從10月供應(yīng)市場(chǎng)來看，7萬+公寓豪宅項(xiàng)目無一入市，預(yù)計(jì)這一供應(yīng)低迷的狀況也將持續(xù)至明年。公寓豪宅市場(chǎng)開啟“自我保護(hù)”策略，以求在低供應(yīng)量之下保持價(jià)格的堅(jiān)挺。

       大戶型稀缺的預(yù)期 支撐豪宅未明顯降價(jià)

       雖然成交下挫明顯，但需要看到的是，豪宅項(xiàng)目的售價(jià)并未明顯松動(dòng)。數(shù)據(jù)顯示，10月公寓豪宅市場(chǎng)成交均價(jià)高達(dá)107163元/平方米，這一價(jià)格也是今年第二次站上均價(jià)10萬+的高峰，并且超越7月份再創(chuàng)歷史新高。

       另外，從成交特征來看，10月公寓豪宅成交當(dāng)中200平方米以上的大戶型共成交97套，占比高達(dá)51%，居絕對(duì)主導(dǎo)地位，相比9月的市場(chǎng)占比提高了25個(gè)百分點(diǎn)。

       大戶型占比的提高意味著豪宅買家對(duì)于大戶型產(chǎn)品的認(rèn)可。受此影響，一些大戶型產(chǎn)品甚至還有漲價(jià)的跡象。像位于昌平的某項(xiàng)目二期正在領(lǐng)取預(yù)售證，前期該項(xiàng)目的上疊別墅報(bào)價(jià)800萬元起。而如今，銷售人員給出的上疊報(bào)價(jià)已經(jīng)達(dá)到了1100萬元左右。無獨(dú)有偶，豐臺(tái)區(qū)某豪宅項(xiàng)目也打算把定價(jià)從8萬元提高到9萬元，就是因?yàn)榭春梦磥泶髴粜拖∪钡念A(yù)期。

       郭毅分析認(rèn)為，“90/70”政策的重新實(shí)施，加之自住房的供地增加，使得未來新增供應(yīng)將以中小戶型為主，大戶型的公寓供應(yīng)受到擠壓，供應(yīng)稀缺。加之高端改善客群對(duì)于居住面積本身的高要求，是大戶型豪宅在調(diào)控后仍保持成交堅(jiān)挺的原因之一，也直接導(dǎo)致了豪宅價(jià)格暫時(shí)并未出現(xiàn)松動(dòng)。