摘要：10月，限購限貸政策狂卷全國。隨之，多個城市的樓市成交量出現(xiàn)明顯下滑。對于在前9個月銷售正旺的房企來說，信貸收緊和市場需求的抑制對其十月業(yè)績有怎樣的影響？另一方面，不管10月業(yè)績盈虧與否，在目前已經(jīng)公布業(yè)績的上市房企中，已有過半房企完成了全年任務(wù)。在業(yè)內(nèi)看來，面對市場降溫，已無銷售壓力的房企將會放慢推盤節(jié)奏。

       近七成上市房企環(huán)比業(yè)績下滑

       10月全國多個一、二線城市的限購政策相繼落地，包括恒大、碧桂園、保利等龍頭房企在內(nèi)的眾多品牌房企銷售業(yè)績均或多或少受到了影響。

       相關(guān)媒體根據(jù)公開資料整理，在目前已公布10月銷售業(yè)績的32家房企中，環(huán)比業(yè)績出現(xiàn)下滑的房企達(dá)22家，占到總數(shù)的近七成。

       房企在10月的銷售表現(xiàn)正與樓市目前的成交表現(xiàn)相契合。根據(jù)最近統(tǒng)計局公布的前10月房地產(chǎn)行業(yè)報告顯示， 1-10月，商品住宅銷售面積增長27.0%，增速比前9月份回落0.1個百分點；住宅銷售額增長42.6%，增速回落0.6個百分點。

       在業(yè)內(nèi)看來，受到熱點城市政策調(diào)控收緊的影響，或是房企調(diào)整項目上市節(jié)奏，或是項目去化減速，部分房企業(yè)績較上月出現(xiàn)較為明顯的下滑。

       而根據(jù)研究統(tǒng)計，10月百強(qiáng)房企銷售整體環(huán)比下降10%；其中有59家出現(xiàn)環(huán)比下降的情況，降幅達(dá)20%以上的房企多達(dá)49家，降幅50%以上的有12家。

       盡管如此，2016年前十月不少房企還是賺得盆滿缽滿。相關(guān)媒體根據(jù)公開資料統(tǒng)計，截至目前已經(jīng)有超過五成房企完成全年業(yè)績，其中包括恒大、萬科、保利、融創(chuàng)等龍頭房企。

       萬科、恒大、碧桂園“三國混戰(zhàn)”

       伴隨著各大房企10月業(yè)績的相繼出爐，年末房企業(yè)績“之爭”的勢頭凸顯。

       早在11月2日晚間，萬科就搶先公布其10月運營數(shù)據(jù)，銷售額達(dá)到489.9億，位居目前公布業(yè)績的32家上市房企10月銷售額排行首位。在9月業(yè)績增長沒有明顯起色的形勢下，萬科10月的表現(xiàn)十分亮眼，銷售業(yè)績實現(xiàn)93%的環(huán)比增長。

       兩天后的11月4日，恒大也發(fā)布了運營數(shù)據(jù)，其10月銷售額為361.3億。值得注意的是，在萬科10月的繼續(xù)追趕下，恒大與萬科前10月業(yè)績綜合差距縮小到48.2億。

       財經(jīng)評論家葉檀近日發(fā)文點評恒大稱，恒大2017年到2019年的銷售額、營業(yè)額、凈利潤目標(biāo)，有較高的概率能夠超額實現(xiàn)，其與深深房重組回歸A股，估值可達(dá)2200億元。恒大已成為當(dāng)下中國商業(yè)世界的贏家，能打敗它的只有它自己。

       就在業(yè)內(nèi)猜測2016年房企銷冠究竟花落誰家時，碧桂園在銷售面積上卻悄無聲息地超越了萬科。數(shù)據(jù)顯示，10月碧桂園銷售面積達(dá)538萬平方米，遠(yuǎn)超萬科的347.8萬平方米以及恒大的406.2萬平方米。在前10月銷售面積總額方面，碧桂園也以3317萬平方米超越了萬科2339.9萬平方米的銷售面積。

       另一方面，碧桂園雖在銷售面積方面表現(xiàn)不俗，但由于其銷售均價低于萬科、恒大，因此以2715.4億元的銷售業(yè)績位于前十月銷售金額排行的第三位。不過，抓住全國去庫存的大環(huán)境加速去化，2016年碧桂園的全年目標(biāo)完成率已達(dá)123.4%。

       雖然龍頭房企表現(xiàn)搶眼，但在業(yè)內(nèi)看來，明年房企將面臨更大的銷售壓力和挑戰(zhàn)。國泰君安房地產(chǎn)行業(yè)首席分析師侯麗科認(rèn)為，調(diào)控政策密集出臺將使前期房地產(chǎn)去庫存繼而激發(fā)投資和開工好轉(zhuǎn)的閉環(huán)被打破，開發(fā)商熱點區(qū)域拿地趨于謹(jǐn)慎。由于2016年地產(chǎn)行業(yè)銷售高基數(shù)的存在，2017年行業(yè)投資和銷量將面臨挑戰(zhàn)。

       確實，房企對市場的判斷已經(jīng)反映在土地市場。同策咨詢研究部數(shù)據(jù)顯示，2016年10月上市房企拿地前20位拿地金額總計為519.52億元，環(huán)比下降184.14%，同比下降100.46%；當(dāng)月，上市房企拿地前20位拿地面積總計1174.41萬平方米，環(huán)比下降61.07%，同比下降10.66%。

       平：世茂 完成84.42%的全年業(yè)績

       與眾多房企超額完成業(yè)績相比，世茂房地產(chǎn)表現(xiàn)相對平平。

       根據(jù)世茂房地產(chǎn)公布數(shù)據(jù)顯示，世茂房地產(chǎn)2016年10月的合約銷售額約為53億元，同比下滑25.4%。同時，合約銷售面積為38萬平方米，比2015年10月銷售面積的58.2萬平方米也有所下滑。

       根據(jù)公告，2016年前10月集團(tuán)累計合約銷售總額約為565.6億元，累計合約銷售總面積為407.95萬平方米，同比分別上升5%及下降9%。按照世茂房地產(chǎn)全年670億元的銷售目標(biāo)來看，目前84.42%的完成率也是剛好踩在達(dá)成目標(biāo)的及格線上。

       同時，世茂集團(tuán)旗下另一房地產(chǎn)上市平臺世茂股份表現(xiàn)也不盡如人意。根據(jù)公開數(shù)據(jù)顯示，2016年前9月世茂股份僅完成全年銷售目標(biāo)69%。而集團(tuán)旗下的世茂房地產(chǎn)和世茂股份兩個上市平臺的同業(yè)競爭問題一直沒有明確解決。

       2016年3月，世茂股份宣布擬向不超過十名特定對象發(fā)行7.5億股的A股股票，募集來的66.7億元將用于收購兄弟公司世茂房地產(chǎn)旗下的三個項目——杭州世茂智慧之門、南昌世茂新城和深圳前海世茂金融中心，并用以后續(xù)的建設(shè)費用。而10月，世茂股份發(fā)布公告，宣布收到證監(jiān)會《關(guān)于不予核準(zhǔn)上海世茂股份有限公司非公開發(fā)行股票申請的決定》，由此也成為了首個再融資方案被否的房企。這也意味著，世茂股份和房地產(chǎn)的業(yè)務(wù)整合問題依舊沒有理清。

       躍：首開 已達(dá)成全年業(yè)績的1.65倍

       縱觀前十月銷售榜單，首開絕對是一匹黑馬。

       11月10日，北京首都開發(fā)股份有限公司對外公布2016年10月份銷售情況及取得房地產(chǎn)項目情況簡報。簡報顯示，2016年10月份，公司共實現(xiàn)簽約面積49.77萬平方米，簽約金額85.23億元。其中，公司及控股子公司共實現(xiàn)簽約面積38.39萬平方米，簽約金額57.49億元。公司合作項目共實現(xiàn)簽約面積11.38萬平方米，簽約金額27.74億元。

       同時，該公告顯示，2016年1-10月，首開共實現(xiàn)簽約面積276.65萬平方米，同比上升79.96%；簽約金額596.42億元，同比上升144.77%。按照年初360億元的全年銷售目標(biāo)，首開已完成了全年銷售目標(biāo)的1.6倍。

       除了在無錫、廈門等地拿地外，首開同樣在深耕海外市場。10月底，首開集團(tuán)通過境外全資子公司成功定價發(fā)行五年期5億美元債券，獲得全球186家機(jī)構(gòu)投資者認(rèn)購。據(jù)了解，本次首開發(fā)債獲取的資金將全部用于進(jìn)一步深耕海外業(yè)務(wù)。

       中投證券分析師李少明分析，首開2015年同期以去庫存為主，2016年上半年新開工113.8萬平方米，順應(yīng)市場節(jié)奏保障后續(xù)可售資源充足，實現(xiàn)高周轉(zhuǎn)，趕在調(diào)控落實前實現(xiàn)了全年銷售任務(wù)。公司是北京區(qū)域資深龍頭，在京資源優(yōu)勢突出，京外拓展儲備穩(wěn)定。圍繞主業(yè)調(diào)整，多元投資及存量資產(chǎn)盤活有利于增厚利潤，發(fā)展有望上一臺階。