摘要：10月28日,北京市規(guī)劃和國土資源管理委員會就9月底掛牌的4宗地塊發(fā)布公告,明確了銷售限價。其中,海淀區(qū)永豐3地塊的商品住房銷售均價不超過5.34萬元/平方米、最高單價不超過5.61萬元/平方米,大興黃村地塊銷售均價不超過5.58萬元/平方米、最高單價不超過5.85萬元/平方米。

       這是北京市“9·30”新政出臺后首批“控地價、限房價”地塊。這4宗地價在采用“限房價競地價”出讓方式的同時,還執(zhí)行“90/70”政策,即套型面積90平米以下的住房面積占所有住房面積比例的70%以上。此次公告還明確,這4宗地塊將來銷售的商品住房,自取得分戶不動產登記證書或契稅完稅憑證后,5年內不得出售。

       關于價格

       銷售采取“雙限”原則

       這4宗地塊最終價格以周邊項目成交均價為基礎,綜合考慮出讓地塊周邊配套水平等因素后確定,與周邊自住房定價基本適應。

       為滿足自住性需求,4宗地塊首先考慮到地塊成交到上市需要一年半的周期,以及新房與二手房的價格差異,參比項目以地塊周邊新建商品房項目,或建成年份較新的二手房為主;其次,剔除大戶型、高端住宅項目,參比項目為144平米以下的普通住宅;最終,選定項目后,經加權平均測算出近三個月銷售均價,作為出讓地塊限定價格的基礎。為防止不同戶型價格差異過大,也兼顧不同樓層、朝向房屋銷售的客觀需求,此次采取了“雙限”規(guī)則,即不僅規(guī)定了項目的銷售均價上限,也規(guī)定了單套的銷售單價上限。

       據了解,大興黃村地塊周邊地鐵、商業(yè)等配套較為齊全,而海淀地塊位于北部永豐地區(qū),配套服務水平相對較弱。在限定價格測算過程中,考慮地塊周邊基礎設施和配套服務水平等因素后,綜合評定了各地塊的銷售限定價格。

       解讀

       專家表示,無論是設定地塊出讓時的地價上限,還是限定的銷售房價,都體現(xiàn)了政府對于合理引導市場預期,抑制房價快速上漲,促進房地產市場健康發(fā)展的目的。“這次4個地塊設定的地價上限,普遍比市場預期的成交價格水平要低。嚴控地價除了防止‘高價地’的出現(xiàn),設置地價上限也是為了引導市場主體理性參與競爭,將北京土地市場的地價水平穩(wěn)定在合理區(qū)間�！�

       “另外,從這次房屋售價的限定看,這個意圖也很明顯。從土地供應到最終房屋的銷售,一般會有一年半到兩年的時間,現(xiàn)在就鎖定了未來的房價,更能合理引導市場預期。簡單地說,購房者已經知道了未來的房價不會大漲,誰還會為高價的房子去接盤買單?既然未來兩年房價也就這樣,投資客再去炒房還有什么意義?”業(yè)內專家說。

       關于租賃

       鼓勵企業(yè)租賃自持房

       北京市規(guī)土委此前已提出:“在競價達到合理土地上限價格后,將競報企業(yè)自持商品住房面積。企業(yè)自持的商品住房將全部作為租賃住房,不得銷售”。不過,目前北京市住宅對外租賃的主體主要為個人,且國內缺少企業(yè)自持住房對外租賃的政策借鑒。下一步,北京市住建委將與北京市規(guī)土委研究企業(yè)自持商品租賃住房后續(xù)管理政策,聽取相關部門、開發(fā)企業(yè)、經紀機構及居民意見,盡快出臺企業(yè)自持商品租賃住房后續(xù)管理辦法,做好政策配套。

       公告還首次提出了投報高標準商品住宅建設方案的競買方式。根據競買規(guī)則,這些地塊首先會掛牌競價,在達到預設的地價上限時,就改為現(xiàn)場競報企業(yè)自持商品住房面積比例,各企業(yè)按照1%的整倍數競投。而企業(yè)自持商品住房面積比例也有一個預設的上限,在現(xiàn)場競投達到這個上限后,就改為一次性投報自持商品住房面積比例。

       屆時,將由專家組成的評選委員會對這些方案進行評分,評分標準包括綠色建筑星級、裝配式建筑技術應用、其他節(jié)能環(huán)保技術應用、規(guī)劃建設方案、企業(yè)自持商品住房運營方案等。

       解讀

       專家表示,競買規(guī)則中設定了競報企業(yè)自持商品住房面積比例,是落實近期國務院印發(fā)的《關于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》其中“鼓勵房地產開發(fā)企業(yè)利用已建成住房或新建住房開展租賃業(yè)務”的要求,鼓勵開發(fā)商自持住房用于租賃,增加租賃房源的供給,滿足居民租賃住房需求�！斑@樣的方式,既有滿足剛需自住的購買型住房,也增加了城市的租賃住房供給,可以滿足不同的居住需求,增強城市活力。”

       此外專家表示,競買規(guī)則中設置了投報高標準商品住宅建設方案的程序,體現(xiàn)了政府對于房屋建筑品質和質量的關注�！跋薅�了將來銷售的房價,就意味著開發(fā)商的利潤空間會降低。但從政府層面考慮的是,不能讓開發(fā)商因壓縮成本而降低房屋建筑的品質和質量。開發(fā)商可以因為利潤不高不去高價拿地,但既然拿地了,就要提供高品質的房屋�！�

       關于銷售

       購買后5年內禁售

       北京市住建委還將會同相關部門加強銷售管理,明確項目銷售不得有捆綁裝修、搭售車庫等捆綁搭售行為,或者以附加條件等限定方式變相漲價,迫使購房人接受更高價格。同時,也將嚴格查處倒號賣號等違規(guī)行為。

       有關部門還明確,購買后5年內不得再出售。4宗地塊住宅項目性質雖為商品住房,但因采用了“控地價限房價”的出讓方式,為防止購買后短期內出售牟利,明確規(guī)定這4宗地塊將來銷售的商品住房,自取得分戶不動產登記證書或契稅完稅憑證后5年內不得出售。

       解讀

       專家表示,從這里可以看出,北京提出這項措施并推出試點地塊,目的很明顯,就是為了保障居民的剛需、自住性需求�！笆紫�,這些地塊上建設銷售的商品房,價格已經被政府限定了,而且整個項目里七成以上都是90平米以下的中小套型,顯然這些試點項目將來面向的是剛需的家庭。另外,購買之后5年內不得上市出售,更是體現(xiàn)了這些房源是為了滿足居民自住的需求�！�