摘要：從北京樓市“9·30”新政起，22個城市陸續(xù)出臺樓市調(diào)控政策。如今，調(diào)控25天已經(jīng)過去，在限購、限貸政策影響下，樓市交易量出現(xiàn)明顯下滑，價格也出現(xiàn)了松動，不少二三線城市買方有了較大的議價空間。那么，樓市到底怎么樣了呢？是否意味著這輪史上最嚴的調(diào)控開始逆轉(zhuǎn)前期樓市瘋狂的預(yù)期？

       執(zhí)行

       各地執(zhí)行調(diào)控新政力度超市場預(yù)期

       珠海于25日晚發(fā)布《關(guān)于執(zhí)行房地產(chǎn)市場調(diào)控政策操作細則的通知》，進一步明確房地產(chǎn)“限價”政策：新建商品房實行價格備案制，價格增幅不得高于參考基準價格的3%。需要調(diào)整價格的，重新備案的間隔期應(yīng)在6個月以上。

       22個城市陸續(xù)出臺樓市調(diào)控政策以后，市場將目光聚焦在這些政策的執(zhí)行層面。相關(guān)媒體梳理各地調(diào)控以來的執(zhí)行措施并結(jié)合市場反應(yīng)發(fā)現(xiàn)，本輪樓市調(diào)控執(zhí)行力度之大超出市場預(yù)期，效果也比較明顯，市場已經(jīng)進入了一個調(diào)整期。

       “9·30”新政出臺以后，北京集中開展了在售商品房項目和房地產(chǎn)中介機構(gòu)執(zhí)法檢查工作，督促相關(guān)企業(yè)嚴格落實房地產(chǎn)調(diào)控政策要求，杜絕發(fā)生捂盤惜售、哄抬房價等多種擾亂房地產(chǎn)市場秩序的行為。對存在捂盤惜售行為的4個銷售項目進行了查處。同時，重點查處房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)惡意炒作、哄抬房價、捂盤惜售、虛假宣傳、不明碼標價等9項不正當經(jīng)營行為，以及房地產(chǎn)中介機構(gòu)發(fā)布虛假房源信息、炒作不實信息誤導(dǎo)消費者、侵占挪用房地產(chǎn)交易資金、從事“首付貸”等12項違法違規(guī)行為。

       相關(guān)媒體注意到，在前期限購、限貸政策出臺后，10月中旬全國各地開展了前所未有的一次房地產(chǎn)調(diào)控全面落地執(zhí)行，這也使得本輪房地產(chǎn)調(diào)控與歷史上各次調(diào)控相比，政策執(zhí)行力度最強。比如，深圳市市場和質(zhì)量監(jiān)管委對深圳10個區(qū)/新區(qū)的20個在售樓盤進行突擊檢查，力度空前；上海則側(cè)重從資金來源方面落實樓市新政，中國人民銀行上海總部19日召集25家在滬主要中資商業(yè)銀行，要求全面貫徹落實人民銀行全國貨幣信貸形勢分析和住房信貸工作座談會精神，以及上海市政府房地產(chǎn)調(diào)控精神，嚴格執(zhí)行限貸政策，強化首付來源審查，加強收入真實性審核。

       土地

       調(diào)控后高價地數(shù)量明顯減少

       在22個城市出臺調(diào)控政策后，各地樓市出現(xiàn)了明顯的退燒現(xiàn)象，截至10月24日，全國合計出現(xiàn)單宗土地成交金額超過10億的地塊15宗、超過5億的地塊37宗。

       據(jù)中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計，相比調(diào)控前市場最火爆的8-9月，高價地數(shù)量開始減少。10月份截至24日，累計10億以上的地塊中，溢價率超過100%的地塊有11宗，主要出現(xiàn)在天津、長沙、南寧、上海、佛山、沈陽、南昌。整體看，大部分城市的土地成交相比前期均有所降溫。

       樓市的成交量方面，截至10月23日，全國主要的54個城市合計簽約商品房住宅191254套，而9月同期簽約為216933套，成交量累計環(huán)比跌幅達到了12%。8月1-13日成交為215900套。整體看，隨著簽約周期的變化，部分城市因為限購的末班車效應(yīng)的集中簽約釋放后，市場逐漸開始出現(xiàn)調(diào)控導(dǎo)致的成交下降現(xiàn)象。

       住宅

       一二線城市成交量跌幅近四成

       中原地產(chǎn)統(tǒng)計顯示，上周全國主要的54個城市合計成交量僅58373套，這也是最近3個月來的第二次單周跌下6萬套成交量。二線城市已經(jīng)連續(xù)3周成交量在3萬套左右徘徊。據(jù)多名地產(chǎn)人士透露，由于網(wǎng)簽的滯后，目前的成交量還未完全反映市場的情況，實際一二線城市成交量跌幅接近四成，市場快速降溫。

       從市場價格看，北京、深圳、合肥、蘇州、南京等地都明顯出現(xiàn)了前期虛高價格的二手房房源，大幅降價到市場水平的現(xiàn)象。市場上前期經(jīng)常出現(xiàn)的賣方毀約基本絕跡，部分買方出現(xiàn)毀約。

       在“9·30”新政的嚴格執(zhí)行背景下，北京市商品住房交易、購房資格審核量漲幅均已出現(xiàn)回落，房地產(chǎn)調(diào)控效果顯現(xiàn)，市場預(yù)期趨于平穩(wěn)，購房群體趨于理性。

       房企

       房企融資難度開始加大

       種種跡象顯示，調(diào)控政策密集出臺之后，房企融資難度開始加大。10月24日，世茂股份發(fā)布公告稱，公司于10月21日收到中國證監(jiān)會《關(guān)于不予核準上海世茂股份有限公司非公開發(fā)行股票申請的決定》。而這也是證監(jiān)會8月份重申“企業(yè)再融資募集資金不鼓勵用于補充流動資金和償還銀行貸款”政策后，首個被證監(jiān)會否決的房企定增方案。

       另外，相關(guān)媒體注意到，此前地產(chǎn)企業(yè)買地最重要的資金來源公司債的發(fā)行也開始收緊。據(jù)媒體日前報道，交易所暫停了地產(chǎn)企業(yè)公司債的發(fā)行，其中包括已經(jīng)拿到無異議函的項目。一刀切暫停地產(chǎn)企業(yè)公司債的說法未得到權(quán)威部門的證實。不過，多名券商人士告訴相關(guān)媒體，在樓市調(diào)控的背景下，雖然符合標準的地產(chǎn)公司債仍在正常審核發(fā)行，但地產(chǎn)公司債的發(fā)行確實愈發(fā)趨嚴，上交所對發(fā)行項目的窗口指導(dǎo)也變得更加嚴格。收緊公司債或難以對樓市產(chǎn)生立竿見影的效果，但無疑將給火熱的土地市場帶來降溫效果。