摘要：一大波調(diào)控政策之下，樓市“金九”戛然而止，“銀十”也被潑了一盆冷水。一線城市和熱點(diǎn)二線城市的房?jī)r(jià)漲幅已經(jīng)出現(xiàn)下滑，部分前期高燒的城市成交量“速凍”。那么，樓市拐點(diǎn)到了嗎？

       偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉的回答是，“預(yù)計(jì)10月份全國(guó)樓市將迎來(lái)拐點(diǎn)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資和銷(xiāo)售增速將出現(xiàn)回落�！�

       經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬光遠(yuǎn)則認(rèn)為，“調(diào)控不是打壓房地產(chǎn)，恰恰是為了保護(hù)房地產(chǎn)，為了避免去年股市的慘劇上演，緊急降溫不是不愛(ài)，而是真愛(ài)。政府對(duì)房地產(chǎn)的感情沒(méi)有改變。”

       政策拐點(diǎn)后出現(xiàn)了市場(chǎng)拐點(diǎn)

       國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，今年以來(lái)房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的作用明顯，據(jù)初步測(cè)算，前三季度房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率在8%左右。在銷(xiāo)售市場(chǎng)，無(wú)論是裝潢、家電等樓市周邊產(chǎn)業(yè)，還是金融行業(yè)、財(cái)政來(lái)源，都仰仗著樓市的火爆成了受益者。

       不過(guò)，政府及市場(chǎng)已經(jīng)察覺(jué)，如此瘋狂的上漲并不可能長(zhǎng)期持續(xù)。

       9月最后一周，有市場(chǎng)分析已經(jīng)開(kāi)始預(yù)測(cè)，樓市將進(jìn)入深度調(diào)整。中國(guó)銀行國(guó)際金融研究所宏觀經(jīng)濟(jì)與政策主管周景彤就指出，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)毋庸置疑已有泡沫，接下來(lái)的四季度，將是中國(guó)樓市調(diào)整的重要時(shí)期。

       9月30日開(kāi)始，北京、天津等22個(gè)城市集體出臺(tái)樓市調(diào)控政策，印證著市場(chǎng)的猜測(cè)：樓市的瘋狂已經(jīng)接近尾聲。

       “這是過(guò)去十幾年房地產(chǎn)調(diào)控執(zhí)行力度最大的一次�！敝性�地產(chǎn)首席分析師張大偉如此評(píng)價(jià)。在調(diào)控政策出臺(tái)之后，全國(guó)多個(gè)城市的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和中介又迎來(lái)了一波嚴(yán)查，住建部點(diǎn)名45家企業(yè)存在違規(guī)行為，北京、上海、天津、成都等地也對(duì)當(dāng)?shù)氐倪`規(guī)企業(yè)進(jìn)行了通報(bào)查處，進(jìn)一步增強(qiáng)了本輪樓市調(diào)控政策的執(zhí)行力。

       政策拐點(diǎn)已至，市場(chǎng)拐點(diǎn)也有了跡象，部分城市前期房?jī)r(jià)的迅猛漲勢(shì)得到明顯遏制。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局10月21日的數(shù)據(jù)顯示，15個(gè)一線和部分熱點(diǎn)二線城市新建商品住宅房?jī)r(jià)增速降低，走勢(shì)趨穩(wěn)。多數(shù)城市10月上半月的成交量比9月下半月明顯下降。其中，成交量環(huán)比下降80%至60%的城市有4個(gè)，下降60%至40%的城市有3個(gè)，下降40%至20%的城市有3個(gè)。

       樓市調(diào)控對(duì)經(jīng)濟(jì)的影響不能夸大

       樓市拐點(diǎn)的出現(xiàn)似乎順理成章，畢竟樓市的瘋狂不可持續(xù)。瑞銀的分析就認(rèn)為，中國(guó)樓市已經(jīng)出現(xiàn)了提前消費(fèi)，未來(lái)增長(zhǎng)可能乏力。

       不過(guò)，另一種擔(dān)憂(yōu)隨之而起：樓市在中國(guó)實(shí)體經(jīng)濟(jì)上半年復(fù)蘇乏力的情況下，托起了前9個(gè)月GDP增長(zhǎng)的8%，樓市拐點(diǎn)會(huì)否讓中國(guó)未來(lái)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)出現(xiàn)急剎車(chē)？

       “房地產(chǎn)調(diào)控對(duì)經(jīng)濟(jì)的影響不能夸大�！眹�(guó)家統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人盛來(lái)運(yùn)說(shuō)，房地產(chǎn)調(diào)控的目的主要是防止房地產(chǎn)的大起大落對(duì)經(jīng)濟(jì)帶來(lái)不利影響，調(diào)控目標(biāo)最終還是保持經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定增長(zhǎng)。

       在瑞銀中國(guó)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家汪濤看來(lái)，今年樓市整體對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)仍然比較溫和。除了樓市，今年的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)還來(lái)自于政府的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和準(zhǔn)財(cái)政支出的支持�！坝绕涫墙衲昴瓿醴浅Ｃ黠@，由信貸支撐帶來(lái)了一輪公共投資、基礎(chǔ)設(shè)施投資的增長(zhǎng)�！�

       實(shí)際上，對(duì)于未來(lái)中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支撐，市場(chǎng)更看好PPP項(xiàng)目及基礎(chǔ)建設(shè)等領(lǐng)域。中國(guó)民生銀行首席研究員溫彬認(rèn)為，從中期看，對(duì)房地產(chǎn)實(shí)施緊縮調(diào)控政策的背景下，亟須培育新的增長(zhǎng)點(diǎn)，“特別是加快融資模式創(chuàng)新，加大力度引導(dǎo)民間資本參與PPP項(xiàng)目建設(shè)。”

       “地王”為開(kāi)發(fā)商埋下巨大風(fēng)險(xiǎn)

       房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)，是購(gòu)房者關(guān)心的話(huà)題，也是開(kāi)發(fā)商關(guān)注的問(wèn)題。今年前三季度房地產(chǎn)市場(chǎng)的銷(xiāo)售回暖，為開(kāi)發(fā)商提供了更多的現(xiàn)金流。不過(guò)，政策拐點(diǎn)的出現(xiàn)，市場(chǎng)出現(xiàn)明顯降溫，為開(kāi)發(fā)商增加了風(fēng)險(xiǎn)。

       世邦魏理仕日前的數(shù)據(jù)顯示，2011年至2015年，房地產(chǎn)行業(yè)的債務(wù)規(guī)模不斷增加，累計(jì)上升了150%。但與之對(duì)應(yīng)的開(kāi)發(fā)商平均凈利潤(rùn)呈下滑態(tài)勢(shì)，償債能力有所下降。市值在350億元以上的大型開(kāi)發(fā)商平均凈利潤(rùn)率下滑趨勢(shì)較緩；市值在100億元至350億元的中型開(kāi)發(fā)商從2011年的20%左右下降到目前的約10%；市值在100億元以下的小型開(kāi)發(fā)商則出現(xiàn)大幅度下滑，尤其2014年之后，下滑幅度達(dá)到15%左右。這也就意味著，中小型開(kāi)發(fā)商面臨著較大的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

       市場(chǎng)降溫，土地價(jià)格卻節(jié)節(jié)走高，這也為開(kāi)發(fā)商的風(fēng)險(xiǎn)埋下伏筆。“部分房企收獲了過(guò)多價(jià)格過(guò)高的土地項(xiàng)目，一旦市場(chǎng)出現(xiàn)輕微調(diào)整，很可能出現(xiàn)連鎖惡性循環(huán)�！敝性�地產(chǎn)首席分析師張大偉說(shuō)。

       不過(guò)，限購(gòu)城市的成交下滑，使得部分購(gòu)房者把目光投向了非限購(gòu)城市。數(shù)據(jù)顯示，由于省會(huì)城市的限購(gòu)，九江、淮安等周邊城市成交量出現(xiàn)上升，10月上半月三線城市的新建商品住宅成交面積收獲最大漲幅。

       馬光遠(yuǎn)表示，史上最嚴(yán)的調(diào)控開(kāi)始在逆轉(zhuǎn)前期樓市瘋狂的預(yù)期，未來(lái)市場(chǎng)走勢(shì)分化嚴(yán)重，不是價(jià)格上漲的分化，而是在價(jià)格下跌方面，有些城市抗跌，有些城市則因?yàn)榕菽瓏?yán)重，下跌會(huì)比較明顯。

       分析

       政策執(zhí)行力度史上最強(qiáng)

       市場(chǎng)預(yù)計(jì)，這輪調(diào)控的效果即將在10月份房地產(chǎn)數(shù)據(jù)中有所體現(xiàn)，9月或成為最后一個(gè)樓市狂歡月。

       在瑞銀中國(guó)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家汪濤看來(lái)，這輪樓市調(diào)控在20多個(gè)城市采取了限購(gòu)措施，提高了首付水平，也在心理和預(yù)期方面做出控制，成效已經(jīng)有所體現(xiàn)，“從10月份銷(xiāo)售情況看，第一周銷(xiāo)售明顯減弱�！�

       中原地產(chǎn)首席分析師張大偉則認(rèn)為，在前期限購(gòu)、限貸政策出臺(tái)后，10月中旬全國(guó)各地開(kāi)展了前所未有的一次房地產(chǎn)調(diào)控全面落地執(zhí)行，“這也使得本輪房地產(chǎn)調(diào)控與歷史上各次調(diào)控相比，政策執(zhí)行力度最強(qiáng)，這也是10月份市場(chǎng)快速回落的主要原因�！�

       張大偉認(rèn)為，北京從購(gòu)房資格核驗(yàn)情況看，10月1日至10月16日為1.74萬(wàn)戶(hù)，較9月同比漲幅回落50個(gè)百分點(diǎn)，市場(chǎng)快速回落到了2015年的平均水平。從全國(guó)來(lái)看，12個(gè)城市在上周新房成交量較前三個(gè)月的周均值有所下降，其中蘇州、濟(jì)南、廈門(mén)降幅超過(guò)七成，佛山、南京、南昌降幅超過(guò)四成。

       從價(jià)格看，四季度前期過(guò)熱的市場(chǎng)將出現(xiàn)明顯降溫，部分區(qū)域?qū)⒊霈F(xiàn)價(jià)格下調(diào)的現(xiàn)象。張大偉指出，本輪政策將快速抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，一旦年末央行額度吃緊，房?jī)r(jià)的下調(diào)很可能會(huì)蔓延到很多城市。

       此外，張大偉認(rèn)為，未來(lái)房地產(chǎn)調(diào)控政策將不僅僅是分城施策，更多的將升級(jí)到一城一策、一城多策。在他看來(lái)，未來(lái)政策開(kāi)始“托底蓋帽”。這種情況下，房?jī)r(jià)上漲較快的城市，包括部分一二線及輻射區(qū)都出現(xiàn)了約束性的政策，這些約束性政策包括部分城市的信貸收緊。部分城市漲幅過(guò)快還會(huì)出臺(tái)限購(gòu)政策。

       背景

       信貸并非唯一調(diào)控措施

       或許，樓市快速增長(zhǎng)的起因源于信貸投放過(guò)度，但銀行信貸并非當(dāng)下樓市唯一的調(diào)控措施。

       對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言，9種不正當(dāng)行為將受到處罰。繼前期通報(bào)部分違規(guī)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和中介機(jī)構(gòu)之后，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部在10月14日明確提出，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)捂盤(pán)惜售、惡意炒作、暗中加價(jià)收費(fèi)、捆綁搭售、“一房多賣(mài)”等9種不正當(dāng)經(jīng)營(yíng)行為將被依法查處。

       不僅如此，在國(guó)務(wù)院排查整頓互聯(lián)網(wǎng)金融時(shí)，也不忘將與房地產(chǎn)有關(guān)的平臺(tái)列為重點(diǎn)排查對(duì)象。10月13日，國(guó)務(wù)院《互聯(lián)網(wǎng)金融風(fēng)險(xiǎn)專(zhuān)項(xiàng)整治工作實(shí)施方案的通知》中指出，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)和互聯(lián)網(wǎng)金融從業(yè)機(jī)構(gòu)等未取得相關(guān)金融資質(zhì)，不得利用P2P網(wǎng)絡(luò)借貸平臺(tái)和股權(quán)眾籌平臺(tái)從事房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)；取得相關(guān)金融資質(zhì)的，不得違規(guī)開(kāi)展房地產(chǎn)金融相關(guān)業(yè)務(wù)。同時(shí)，要規(guī)范互聯(lián)網(wǎng)“眾籌買(mǎi)房”等行為，嚴(yán)禁各類(lèi)機(jī)構(gòu)開(kāi)展“首付貸”性質(zhì)的業(yè)務(wù)。

       一位互聯(lián)網(wǎng)金融從業(yè)人士指出，這意味著未來(lái)從事房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的互聯(lián)網(wǎng)金融企業(yè)將受到影響�！氨娀I買(mǎi)房”可能還可以，但“首付貸”將被嚴(yán)令禁止。實(shí)際上，去年“首付貸”業(yè)務(wù)就被監(jiān)管叫停。