摘要：“9·30”北京樓市新政明確調(diào)整了首套房和二套房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，提升了最低首付款比例，完善了差別化信貸政策。那么，新政前后，首付款的額度有哪些變化？什么樣的房子才算二套房？普通和非普通住房又該如何認(rèn)定？

       政策

       9月30日，北京出臺(tái)樓市調(diào)控新政，新政從加大住宅用地供應(yīng)(加大中低價(jià)位、中小套型普通商品房供應(yīng)比例)、加快自住型商品住宅用地供應(yīng)、控地價(jià)限房?jī)r(jià)、差別化信貸等8個(gè)方面出手。

       其中，頗受關(guān)注的信貸政策明確要求，購(gòu)買首套普通自住房的首付款比例不低于35%，購(gòu)買首套非普通自住房的首付款比例不低于40%(自住型商品住房、兩限房等政策性住房除外)。對(duì)擁有一套住房的居民家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款購(gòu)買普通自住房的，無論有無貸款記錄，首付款比例均不低于50%；購(gòu)買非普通自住房的，首付款比例不低于70%。

       新政之前，北京對(duì)于首套房的首付比例統(tǒng)一為30%，不分普通住房還是非普通住房，此次新政實(shí)行了差別化的政策。

       解讀1

       首套和二套房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)

       在9·30新政之前，實(shí)行“認(rèn)貸不認(rèn)房”政策，只要借款人名下無未結(jié)清的住房貸款，算首套；只要借款人名下有一套未結(jié)清的住房貸款，算二套；借款人名下有二套以上未結(jié)清貸款，則拒貸。而9·30新政之后，只有名下無房的借款人才算首套，只要名下有一套房，不管是否結(jié)清貸款，都算二套，即“認(rèn)貸又認(rèn)房”。

       解讀2

       提高最低首付款比例

       在9·30新政之前，首套房(名下無未結(jié)清貸款)的最低首付比例為30%，利率執(zhí)行首套房利率，最低為基準(zhǔn)利率的0.85；二套(名下有1套未結(jié)清貸款)的最低首付比例為50%，利率執(zhí)行二套房利率，為基準(zhǔn)利率上浮10%。

       而9·30新政之后，情況則更為復(fù)雜。對(duì)于普通自住房，首套房和二套房的最低首付比例分別為35%和50%；非普通自住房的首套房和二套房的最低首付比例分別為40%和70%；自住型商品住房、兩限房等政策性住房首套房仍執(zhí)行30%的最低首付比例。

       解讀3

       普通自住房和非普通自住房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)

       相關(guān)媒體根據(jù)9·30新政內(nèi)容，總結(jié)出普通自住房需要同時(shí)滿足的3個(gè)條件：

       第一是住宅小區(qū)建筑容積率在1.0(含)以上，以評(píng)估報(bào)告所示容積率為準(zhǔn)；

       第二是單套建筑面積在140平方米(含)以下，以房產(chǎn)證所示建筑面積為準(zhǔn)；

       第三是依照房產(chǎn)所在區(qū)域，滿足所購(gòu)買房產(chǎn)的單價(jià)或總價(jià)(滿足其一)低于所在區(qū)域單價(jià)的最高限價(jià)或者總價(jià)的最高限價(jià)。

       其中，六環(huán)外單價(jià)的最高限價(jià)是2.376萬元/平方米，總價(jià)的最高限價(jià)是280.8萬元/套；六環(huán)內(nèi)五環(huán)外的單價(jià)最高限價(jià)是3.168萬元/平方米，總價(jià)最高限價(jià)是374.4萬元/平方米；五環(huán)內(nèi)的單價(jià)最高限價(jià)是3.96萬元/平方米，總價(jià)最高限價(jià)是468萬元/套。

       相關(guān)媒體還特別提示，上述3種條件有1條不滿足的即為非普通住宅；此外，公房一般為普通住宅，但是對(duì)于超過140平方米的公房，大部分銀行算普通住房，具體每個(gè)銀行有差異。

       解讀4

       新政執(zhí)行節(jié)點(diǎn)

       2016年10月1日(含)起網(wǎng)簽的，按照新政執(zhí)行，不過，由于銀行仍在政策細(xì)化中，將不斷更新調(diào)整，具體按照銀行的操作為準(zhǔn)。

       案例：

       那么，在9·30新政前后，首付額度有哪些變化呢？

       舉例1

       以五環(huán)內(nèi)一套50平方米400萬元的房子為例，網(wǎng)簽價(jià)400萬元，由于是屬于普通住宅，新政后購(gòu)買首套普通住宅首付比例從以前的30%變成35%，因此首付款從120萬元變成140萬元，比以前要多出20萬元；二套房不變，新政前后均執(zhí)行50%的首付比例。

       舉例2:

       如果是非普通住宅，以80平方米700萬元的房子為例，網(wǎng)簽價(jià)700萬元，新政后購(gòu)買非普通住房，首套的話首付從以前的30%變成40%，因此首付款從210萬元變成280萬元，首付多出70萬元；而二套房的首付比例從以前的50%變成70%，首付款從以前的350萬元變成490萬元，首付多出140萬元。