摘要：9月30日傍晚出臺(tái)的北京調(diào)控新政，打亂了很多購(gòu)房人十一期間的看房、購(gòu)房計(jì)劃。業(yè)內(nèi)人士原本預(yù)測(cè)的“十一購(gòu)房黃金周”也未能如約而至。

      業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，在全國(guó)超過20個(gè)加入收緊調(diào)控行列的城市中，以北京的調(diào)控新政力度最大，涉及面最廣，因此影響力也最大。雖然新政十分嚴(yán)厲，但市場(chǎng)反應(yīng)卻大有不同。相關(guān)媒體調(diào)查發(fā)現(xiàn)，此次新政的出臺(tái)，對(duì)于改善型購(gòu)房人影響最大，部分項(xiàng)目未進(jìn)行網(wǎng)簽的購(gòu)房人已經(jīng)出現(xiàn)了退訂的情況。而由于新政中并沒有出現(xiàn)針對(duì)商住產(chǎn)品的條款，十一期間商住類房銷售火爆，價(jià)格也有上漲趨勢(shì)。一些幸運(yùn)的在“9·30新政”前完成網(wǎng)簽的購(gòu)房人，貸款過程并未受新政影響，依然拿到了想要的利率優(yōu)惠。

      改善盤

      首付無法湊齊只能選擇退房

      “9·30新政”出臺(tái)之后，一些購(gòu)房者也不得不放棄自己已經(jīng)定下的通州房源。

      小陳是通州某樓盤的置業(yè)顧問，她所在的樓盤已經(jīng)進(jìn)入了尾房準(zhǔn)現(xiàn)房銷售階段，雖說價(jià)格已經(jīng)漲至60000元/平方米，但由于所剩數(shù)量?jī)H有30余套，銷售并不是什么難事。十一之前，30余套房源大部分就已經(jīng)預(yù)定了出去，本計(jì)劃黃金周再?zèng)_一沖，樓盤就可以徹底售罄。突如其來的“9·30新政”打破了這一計(jì)劃。

      由于項(xiàng)目主力戶型是126平方米的三居，購(gòu)房客戶很多都不是第一次置業(yè)，新政中對(duì)于二套房首付比例的提高，對(duì)他們影響巨大。小陳的一個(gè)客戶就是這樣，房款總價(jià)約750萬元，由于名下貸款已還清，新政出臺(tái)前，首付款約為225萬元，而政策出臺(tái)后，首付款跳躍至了約525萬元。為了可以首付三成，此前該客戶剛湊錢還清了上一套房子的貸款。300萬元的首付款差額，對(duì)于該客戶是怎樣都無法湊齊的，只能選擇退房。小陳告訴相關(guān)媒體，這樣的客戶并不是個(gè)案，雖然他們項(xiàng)目?jī)H有30余套房子在售，據(jù)她所知，因首付的變化計(jì)劃要退房的就有五六戶。對(duì)于客戶退房的計(jì)劃，她所在的項(xiàng)目定金等費(fèi)用都會(huì)全額退還，不會(huì)按照違約計(jì)算。

      雖然有客戶因首付提高退房，目標(biāo)客戶群體也大大縮減，但小陳表示，以她的了解，開發(fā)商并不打算以價(jià)換量。“一共就剩十幾套房子，通州新房又這么少，不愁賣，就是個(gè)時(shí)間問題�！毙￡惙Q，對(duì)于他們這樣的項(xiàng)目，新政的影響主要還是銷售周期的拉長(zhǎng)，價(jià)格很難受影響。

      改善型客戶選擇退房的并不只出現(xiàn)在通州，在不少近期火熱的改善盤中，都有客戶表現(xiàn)出了退訂的意向。由于目前市場(chǎng)上在售的改善盤在價(jià)格上大都超出了普通住宅的標(biāo)準(zhǔn)，新政出臺(tái)后，40%的首付比例已是最低標(biāo)準(zhǔn)，以目前改善盤集中的千萬元價(jià)位段計(jì)算，400萬元的首付是基本配備。而政策的調(diào)整還讓很多客戶直接變成了“二套房”，首付比例直接升至70%。從30%到40%的變化，對(duì)于很多客戶尚能接受，調(diào)整首付款難度系數(shù)不大。但對(duì)于那些首付比例從30%直接調(diào)整到70%的購(gòu)房人，調(diào)整后的首付，不是“湊”就能齊的。

      商住盤

      十一期間銷售火爆

      十一期間，因政策的突然出臺(tái)，住宅銷售大有偃旗息鼓的態(tài)勢(shì)。開發(fā)商回歸低調(diào)研究應(yīng)對(duì)策略，而此前一直傳言將被調(diào)控的商住項(xiàng)目卻意外地逃過了此次調(diào)控。

      據(jù)亞豪君岳會(huì)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，“十一”長(zhǎng)假7天（10月1日-10月7日）北京商品住宅（不含保障房與自住房）共實(shí)現(xiàn)成交1154套，成交面積8.76萬平方米，日均成交量?jī)H165套，而在這1154套成交當(dāng)中，商住所占比重高達(dá)88%。而這樣的成績(jī)還是建立在商住供應(yīng)量萎縮的前提下。根據(jù)房天下數(shù)據(jù)研究中心統(tǒng)計(jì)，8月份僅2132套商住產(chǎn)品取得預(yù)售許可證，而9月份這一管控更加嚴(yán)格。截至9月21日，商住產(chǎn)品取證預(yù)售量?jī)H有849套。近期北京31個(gè)商住項(xiàng)目中，僅有18個(gè)在售，7個(gè)為待售，6個(gè)已售完。其中已售完和待售占比45%，也就意味著市場(chǎng)上僅有一半的商住項(xiàng)目可以購(gòu)買。在這樣的背景下，十一期間，商住樓盤的火熱銷售與住宅形成了鮮明對(duì)比。

      與小陳同屬一家公司，但負(fù)責(zé)不同項(xiàng)目的置業(yè)顧問小王，十一期間在售樓處面對(duì)的就是截然不同的景象。十一前三天，僅小王自己就銷售了七套房。小王表示，從商住項(xiàng)目傳言將納入限購(gòu)范圍起，他所在的項(xiàng)目銷售就一直十分火熱�！�9·30新政”的出臺(tái)，對(duì)他們也幾乎沒有影響。在小王看來，新政對(duì)于他們項(xiàng)目還是一個(gè)利好消息。他們項(xiàng)目的客群中，很多是沒有購(gòu)房資格的改善型客戶，新政的出臺(tái)讓他們項(xiàng)目的首付比例比住宅還要低。

      亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅分析認(rèn)為，北京節(jié)前出臺(tái)的“9·30新政”，因未涉及商辦市場(chǎng)，因此未對(duì)商辦產(chǎn)品的成交產(chǎn)生直接影響，該類產(chǎn)品入市積極性仍將保持高漲。

      除了新房市場(chǎng)銷售未受新政出臺(tái)影響外，一直滯漲的商住二手房?jī)r(jià)格也進(jìn)入了上漲通道。一位購(gòu)房人表示，她兩年前購(gòu)買的商住房，此前一直不漲不跌，9月初在中介那里看同戶型房源價(jià)格相比2014年還沒有什么變化，而最近價(jià)格竟然開始上漲了。位于亦莊的林肯公園商住二手房，56平方米的南向一居，6月成交價(jià)在160萬元，而近期的報(bào)價(jià)已經(jīng)上漲至245萬元。南三環(huán)的萬科紅一居戶型，目前的報(bào)價(jià)相較9月成交價(jià)已經(jīng)上漲了100萬元。而且，“9·30新政”出臺(tái)后，在一些二手房房主猶豫是否要降價(jià)時(shí)，部分商住房的房主卻在將報(bào)價(jià)提升。

      二手房

      新政前網(wǎng)簽貸款仍順利 利率優(yōu)惠力度開始收緊

      雖然受“9·30新政”影響最大的是改善型和豪宅購(gòu)房人，但對(duì)于剛需人群，細(xì)微的購(gòu)房政策變化，對(duì)他們也影響眾多。

      陳女士8月底在回龍觀購(gòu)買了一處二手房，9月中旬進(jìn)行了網(wǎng)簽，隨后開始向銀行申請(qǐng)貸款。貸款時(shí)，銀行的貸款專員告訴陳女士，按照她的情況，一切順利的話可以申請(qǐng)到8.3折的利率優(yōu)惠�！�9·30新政”出臺(tái)時(shí)，陳女士的貸款尚未批復(fù)，她開始擔(dān)心，還能否申請(qǐng)到利率的折扣優(yōu)惠。陳女士在惴惴不安中度過了十一黃金周。本周一，銀行回復(fù)了好消息，她的貸款成功申請(qǐng)到了8.3折的利率優(yōu)惠。個(gè)貸專員告訴她，她估計(jì)是今年最后一批利率8.3折的客戶了，現(xiàn)在他們銀行利率折扣已經(jīng)恢復(fù)至八五折。

      相關(guān)媒體致電了多個(gè)銀行，詢問近期首套房的房貸利率優(yōu)惠折扣，8.3折已經(jīng)基本取消，最低優(yōu)惠普遍為8.5折。一位銀行個(gè)貸專員表示，目前銀行首套房利率折扣的收緊與“9·30新政”關(guān)系不大，主要與四季度這個(gè)時(shí)間節(jié)點(diǎn)有關(guān)，具體根據(jù)新政的折扣調(diào)整，還要看總行的通知。