摘要：抑制樓市過熱，促進房地產(chǎn)市場穩(wěn)健發(fā)展，“雙限”措施是治本之策之一，“雙限”限制了投資投機性購房，突出了住房的居住屬性，使供給與真正有支付能力的剛需對接。

       抑制樓市過熱，促進房地產(chǎn)市場穩(wěn)健發(fā)展，有必要適度校正針對樓市的貨幣政策，從穩(wěn)健偏寬松回歸中性穩(wěn)健，此外，出臺房地產(chǎn)稅也有助抑制樓市泡沫

       國家統(tǒng)計局近日發(fā)布了8月份70個大中城市住宅價格變動情況。同以往分化復(fù)雜的走勢有所不同的是，本月無論是新房還是二手房，無論是環(huán)比還是同比，絕大多數(shù)城市的住房價格都呈現(xiàn)出上漲的特點，有些城市漲幅明顯提高。

       雖然對樓市高燒的原因及后果見仁見智，但專家普遍認為相對寬松的貨幣環(huán)境下社會資金沒有更好的投資渠道是重要原因，加杠桿背景下的炒房熱會帶來泡沫和金融風(fēng)險，“虹吸效應(yīng)”會危及實體經(jīng)濟轉(zhuǎn)型升級。但對如何才能治本，一些專家給出的藥方似乎只有加大土地供應(yīng)。

       這里有兩個問題必須考慮清楚。第一，如果現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場已經(jīng)有很大泡沫，加大土地供應(yīng)，是不是會使泡沫積聚得更大？從1998年到今年8月底，全國新建商品住宅累計銷售面積加上再建和待售的部分，共計169億平方米，按去年底7.7億城鎮(zhèn)人口計算，人均22平方米；即使在一線城市北京，從1991年到今年8月底，全市新建商品住宅銷售面積累計加上目前在建和待售的部分，共計3.35億平方米，按去年底1887.7萬常住人口計算，人均17.8平方米。8月底，全國和北京市在建和待售商品住宅分別為52.2億平方米和6367.3萬平方米。供應(yīng)量總體上是充足的，存在的是結(jié)構(gòu)性矛盾。有的家庭有多套房且多套房中不乏用于投資的目的，但還有很多家庭沒有一套房。而現(xiàn)有的新房和二手房源，如果對應(yīng)于有支付能力的剛需和改善性需求，至少一段時間內(nèi)在總量上是能夠保證的。如果加大土地供應(yīng)，更多的投資者加入進來，一二線城市難免重蹈三四線城市的覆轍。

       第二，加大土地供應(yīng)，房價能否應(yīng)聲而降，能否惠及更多有剛需和改善性需求的民眾？“雙限”本應(yīng)減少需求并因此降低房價，但此前上海的調(diào)控傳言和杭州的調(diào)控措施都引發(fā)了搶購風(fēng)潮，表明很多搶購者絕非剛需者，而是屬于限制的對象，即投資者。如果不加限制，且不斷加大土地供應(yīng)，那些“雙限”對象必然可以不受限制地投資炒房。無論是社會資金涌向房地產(chǎn)領(lǐng)域，還是個人投資者貸款買房炒房，都是在看漲預(yù)期引導(dǎo)下，將投資房市作為換取高額回報、快速致富的渠道和途徑。在這樣的背景下，房價在一定時期內(nèi)還會繼續(xù)上漲，更多民眾或只能望房興嘆，或背上更加沉重的債務(wù)負擔(dān)。

       首先，曾經(jīng)實行過、目前又在一些地區(qū)重啟的“雙限”措施是治本之策之一。因為“雙限”限制了投資投機性購房，突出了住房的居住屬性，使供給與真正的有支付能力的剛需對接。實踐證明，真正抑制了炒房，嚴重背離價值的房價就有望向符合價值的方向回歸。當(dāng)然，考慮到一些民眾改善居住條件的需求，重啟“雙限”措施可考慮以限貸為主、限購為輔，重點是去杠桿，防范泡沫和金融風(fēng)險。

       其次，有必要適度校正針對樓市的貨幣政策，從穩(wěn)健偏寬松回歸中性穩(wěn)健，也是一項治本之策。近兩年來，央行及有關(guān)部門采取了6次降息、5次降準，改變首套房貸認定辦法，降低二套房貸比例，取消限購限貸限外等一系列措施，旨在增加貨幣供應(yīng)量及流動性，降低融資成本，同時也使更多資金進入樓市股市。當(dāng)前，貨幣供應(yīng)量與流動性都比較充裕，這一方面表明貨幣政策刺激經(jīng)濟的邊際效應(yīng)已近極限，另一方面越來越多的資金正因此流向樓市，加劇了泡沫風(fēng)險。相對于興辦實體經(jīng)濟的艱辛和不確定性，資本的逐利性使其必然被樓市高額而快速的回報所吸引。因此，有必要調(diào)整現(xiàn)行貨幣政策，通過中性穩(wěn)健操作，從源頭上遏制炒房的資金流入樓市。同時，金融部門可以同其他職能部門聯(lián)手，在信貸、稅費、其他相關(guān)手續(xù)方面有保有壓，鼓勵各類企業(yè)、民間資本投資實體經(jīng)濟，重點支持那些符合國家產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向、關(guān)系國計民生、符合結(jié)構(gòu)調(diào)整要求的產(chǎn)業(yè)及新經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)等。

       此外，出臺房地產(chǎn)稅也有助抑制樓市泡沫，但其出臺與實施需要厘清是以人還是以家庭為對象、是按套數(shù)還是按面積、具體標準數(shù)值如何確定等關(guān)鍵問題。如果征稅標準過高，對遏制炒房或許作用有限；但如果標準過低，需要考慮的就是對改善性需求的遏制及打擊。所以，出臺此項政策之前需要廣泛征求各方意見，考慮公平、效應(yīng)、可操作性等，在各種影響因素之間尋找最大的政策公約數(shù)。