摘要：8月29日，在連續(xù)數(shù)日一手房成交突破千套的背景下，上海新房簽約套數(shù)達(dá)到了1689套，將“3·25滬九條”發(fā)布前日1360套的成交量甩在身后，各區(qū)民政局更是出現(xiàn)限號離婚的奇觀。而8月30日，上海新房簽約套數(shù)更是攀升到了2139套。

上海離婚登記處

       “謠言”“預(yù)言”難辨

       上海樓市再一次演繹了一個(gè)傳言從悄無聲息到深入人心的時(shí)間可以有多短。在8月20日、21日的周末，上海兩天加起來的新房成交量不過911套，這從“金九銀十”前的淡季角度來看風(fēng)平浪靜。但是從25日起，關(guān)于“滬九條”即將升級的傳聞如平地驚雷，直接刺激25日、26日兩個(gè)工作日分別成交918套和990套，因?yàn)椤暗凸馈绷?a href="http://www.fuzhouhuadun.com/#" class="p_wordlink" target="_blank">市場騷動的爆發(fā)力，房地產(chǎn)交易中心登記系統(tǒng)再次出現(xiàn)“3·25行情”時(shí)的宕機(jī)現(xiàn)象。

       隨著傳言愈演愈烈，27日、28日、29日成交量紛紛過千，27日、28日周末加起來的新房成交量達(dá)到了2955套，是此前周末的3倍多。若以一周的情況看，周成交放出的天量更是比以往淡季一個(gè)月的總成交量還要大。

       朋友圈被“9月1日調(diào)控升級”的各種版本刷屏，引發(fā)購房者的集體恐慌�！�3·25滬九條”已經(jīng)因?yàn)橐�求非滬籍人士需繳滿5年社保、二套房首付七成等內(nèi)容被稱為“全國最嚴(yán)”，而流傳出的調(diào)控升級版本更是直擊痛點(diǎn)。

       根據(jù)網(wǎng)上瘋傳的版本，“新政2.0版”包括“名下無房亦無貸款記錄的購房者首付最低三成，利率無優(yōu)惠”“名下無房但有過按揭貸款歷史的，首付最低五成，利率最低1.1倍”“離婚不足一年的購房者，限購及貸款政策按照離婚前家庭情況處理”等重磅信息。

       “每個(gè)財(cái)經(jīng)大號都在轉(zhuǎn)發(fā)，每條閱讀數(shù)都是10萬+，從評論的信息來看，很多人是‘3·25’后遺癥，有些人甚至突然失去購房資格，現(xiàn)在調(diào)控政策只要出現(xiàn)一點(diǎn)點(diǎn)變數(shù)，大家都更傾向于寧可信其有�！币粋�(gè)旗下管理著數(shù)十個(gè)財(cái)經(jīng)公眾號的運(yùn)營機(jī)構(gòu)主管對相關(guān)媒體表示。

       一個(gè)耐人尋味的現(xiàn)象是，29日上海市住建委通過政府官微“上海發(fā)布”辟謠后，網(wǎng)上的評價(jià)呈現(xiàn)兩極分化，有大呼上當(dāng)者相信突然爆出的調(diào)控升級傳聞只是中介和開發(fā)商聯(lián)手推盤的把戲，但也有不少人對記者表達(dá)了“靜觀其變”的謹(jǐn)慎態(tài)度。

       “這次網(wǎng)絡(luò)流傳的新政內(nèi)容主要是收緊房貸，如果真的只是謠言，希望相關(guān)金融部門能夠出來發(fā)聲，這樣才比較有說服力�！痹�經(jīng)貸款買房但上半年已經(jīng)賣掉的Amy正打算重新置業(yè)，新政是不是真的“認(rèn)貸又認(rèn)房”對她事關(guān)重大。

       “雖然目前否認(rèn)了，但不代表未來不會有新的樓市新政出臺，8月住建部聯(lián)合七部委已經(jīng)出臺對首付貸的封殺，上海還會跟著整頓一波，未來政策確實(shí)會集中在對假離婚判定、公司形式購房、海外身份買房等方面的審查�！蓖�策房產(chǎn)咨詢總監(jiān)張宏偉這樣對相關(guān)媒體分析。

       “離婚大法”集中上演

       婚姻登記中心限號離婚

       在此番圍繞傳言緊急買房的鬧劇中，最高潮的一幕是“排隊(duì)離婚”。據(jù)上海市民在網(wǎng)上貼出的告示，周末本該4點(diǎn)半下班的徐匯區(qū)民政局離婚登記處被迫臨時(shí)采取封閉措施，因?yàn)槿藬?shù)過于火爆超出業(yè)務(wù)接待能力而關(guān)閉窗口取號。

       楊浦區(qū)婚姻登記中心更是實(shí)施離婚限號，規(guī)定一天離婚登記僅放50個(gè)號。據(jù)工作人員透露，周末一天就有90多對登記離婚的市民，超過平日的兩倍，比“3·25”前夕更瘋狂，早上8點(diǎn)半開門時(shí)取號已經(jīng)排到70號，門外至少還排了130多人，這種盛況連“5·20”討口彩結(jié)婚的情形也無法比肩。

       相關(guān)媒體了解到，各區(qū)之間的處理能力存在差異，有些區(qū)可以實(shí)現(xiàn)上午離婚、下午買房，效率頗高，但有些卻要因?yàn)橹芪咫x婚、周一才能買房而遭到無情吐槽。

       “為了房子結(jié)離婚都不是新鮮事，比如說在動遷談判期間趕著結(jié)婚、離婚，一般‘動遷組’都會彈性地考慮住房困難，多分配一套房子或者多分現(xiàn)金，當(dāng)中自然也有假離婚、假結(jié)婚的現(xiàn)象�！币晃毁Y深房產(chǎn)中介告訴記者。

       據(jù)悉，假結(jié)婚、假離婚本身就是上海樓市的灰色市場，中介正是這條產(chǎn)業(yè)鏈中的重要環(huán)節(jié)，成為荒誕的“婚姻掮客”�！坝绕涫恰�3·25’以后，買二套房的首付從四成提高到七成，對于千萬級別的豪宅來說，就是好幾百萬的差價(jià)，但只要雙方協(xié)議辦理離婚，其中一個(gè)人的名下就可以再獲得一個(gè)買首套房的名額，買好以后可以再復(fù)婚�！鄙鲜龇慨a(chǎn)中介對記者透露，此前有一個(gè)豪宅盤開盤，他曾替5對夫妻辦理過“假離婚”。

       另一個(gè)專注浦東豪宅樓盤的中介人士告訴相關(guān)媒體，夫妻為買房假離婚不稀奇，現(xiàn)在流行發(fā)動上一輩離婚，“有些人是追著新盤買的，為了多買幾套，雙方父母都辦理離婚，分別再和子女簽協(xié)議來買房。”

       而這次流傳的新政正是痛擊“假離婚”的政策漏洞，這成為許多人希望趕在新政靴子落地以前搭上“低風(fēng)險(xiǎn)離婚”末班車的理由。

       豪宅成放量主力軍

       相關(guān)媒體注意到，種種數(shù)據(jù)表明，與“3·25”前夕的情況如出一轍，27日、28日周末突然爆棚的上海樓市背后的最大推手其實(shí)也是改善型需求，所以豪宅的銷量出現(xiàn)了驟增。相關(guān)媒體從上海鏈家市場研究部拿到的數(shù)據(jù)顯示，8月22日到28日上海8萬元/平方米以上的高端商品住宅共成交479套，較前周大幅上漲，增加了整整320套，較日均100多套的成交量大漲近3到4倍。

       這一周高端市場成交主力區(qū)域依然為閘北、浦東及黃浦區(qū)域，成交量均超過50套，三區(qū)域成交套數(shù)占比全市高端產(chǎn)品的近六成，尤其是閘北及浦東，成交量遙遙領(lǐng)先于其他區(qū)域。閘北因?yàn)椤靶蚂o安”的利好繼續(xù)發(fā)酵，賣掉了多達(dá)137套豪宅，其中彭浦板塊的一個(gè)項(xiàng)目現(xiàn)集中簽約，共成交82套公寓房源，總金額達(dá)8.42億元，成交均價(jià)為84699元/平方米，單套房源總價(jià)在1000萬元左右；此外，浦東的均價(jià)也超過了6萬元/平方米，兩個(gè)均價(jià)7萬元/平方米的高端產(chǎn)品周銷量都突破70套。

       “從傳聞內(nèi)容來看，因?yàn)樯婕暗诫x婚、二套房認(rèn)定等，所以對中高端項(xiàng)目造成的沖擊最大，這類產(chǎn)品也最緊張，恐慌情緒蔓延。”上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦對記者如是分析。

       豪宅的攪局直接造成了成交均價(jià)的激增，就當(dāng)許多人還對上海破“4萬”的均價(jià)心有余悸時(shí)，盧文曦提供的數(shù)據(jù)顯示，上海樓市均價(jià)已經(jīng)直逼4.4萬元/平方米，8月22日到28日一周新建商品住宅成交面積55.6萬平方米，環(huán)比增加93%，成為周度成交的歷史第二高。此外，據(jù)他推算，這一周全市二手住宅成交8639套，環(huán)比也增加了34%。

       另一方面，此次上海樓市的爆棚也正好踩到市場最敏感的穴位�！懊總�(gè)月的最后兩個(gè)周末本來就會火一些，因?yàn)槭蹣翘幵鲁踬u出去的房子，整個(gè)網(wǎng)簽流程走完要打印6本合同，集中在月底簽約，這個(gè)時(shí)候‘火上澆油’是想點(diǎn)燃‘金九銀十’的旺季行情，不過究竟下半年怎樣一個(gè)走勢還要看后續(xù)調(diào)控政策怎么更新�！毕嚓P(guān)媒體從一位樓市觀察人士處聽到這樣的觀點(diǎn)。

       “地少人多”的失控邏輯

       為什么小小一則傳聞可以在幾個(gè)小時(shí)內(nèi)點(diǎn)燃上海購房者的熱情？相關(guān)媒體梳理發(fā)現(xiàn)，“3·25滬九條”出臺后，房價(jià)僅僅在4、5、6三個(gè)月漲勢收斂，許多剛需人群都在這個(gè)時(shí)段購入相對合適的房產(chǎn)，但緊接著7、8兩個(gè)月卻因?yàn)閮蓚�(gè)“超級地王”的誕生而暗流再涌，一個(gè)是樓板價(jià)6.7萬元/平方米的虹口涼城地王，另一個(gè)是樓板價(jià)突破10萬元/平方米的新靜安中心地王。

       為了給“地王效應(yīng)”降溫，上海土地交易中心急剎車似的叫停了多幅待拍地塊，然而此舉卻又觸動了市場對于未來土地供應(yīng)減少的擔(dān)憂。

       數(shù)據(jù)顯示，1—7月上海總共批準(zhǔn)上市住宅8.47萬套，卻銷售了10.94萬套，供應(yīng)住宅用地187萬平方米，僅相當(dāng)于去年供地面積的27%。8月22日到28日一周新增供應(yīng)量進(jìn)一步滑落，已連續(xù)兩周下滑，自8月以來一直處于低迷狀態(tài)，上周供求比已低至0.15，連續(xù)10周處于“供不應(yīng)求”的狀態(tài)。

       資深財(cái)經(jīng)評論人劉曉博梳理發(fā)現(xiàn)，上海土地供應(yīng)量的高峰期在2004年到2005年，目前已經(jīng)萎縮到高峰期的三分之二。2016年上半年，上海共計(jì)出讓30幅經(jīng)營性地塊，成交面積同比下跌61.75%，降幅超六成。

       在“地少”的同時(shí)，“人多”也成為樓市高燒預(yù)期的心理基礎(chǔ)。上海早就提出到2020年把常住人口控制在2500萬人以內(nèi)，到2040年依然是這條紅線，所以未來人口增長的空間不足百萬，但是這個(gè)統(tǒng)計(jì)報(bào)表之內(nèi)的目標(biāo)真的實(shí)現(xiàn)起來卻被許多人視作艱難。

       同濟(jì)大學(xué)規(guī)劃院總規(guī)劃師唐子來就認(rèn)為，盡管定的是2500萬的常住人口目標(biāo)，但上海實(shí)際能服務(wù)的人口肯定不止2500萬，“還包括那些居住半年以下的人口、旅游者，到上海出差、進(jìn)行商務(wù)活動的人群，甚至包括那些住在昆山、花橋等上海周邊地區(qū)而工作在上海的人，其交通、能源等方面的服務(wù)在規(guī)劃中也是有考慮的，也就是說實(shí)際服務(wù)人口會超過2500萬。”

       劉曉博表示，北上深的不動產(chǎn)正在金融資產(chǎn)化，并成為全國高凈值人群資產(chǎn)配置的重要組成部分，如果再同時(shí)出現(xiàn)人口不斷上升、住宅供應(yīng)不斷下滑的夾擊，那么未來北上深房價(jià)就可能失控。

       值得一提的是，以日本為例，雖然日本很早就完成了城鎮(zhèn)化，過去5年全國減少了94.7萬人，但統(tǒng)計(jì)顯示東京地區(qū)的人口仍然不斷上升，過去5年增長了51萬人，而目前我國城鎮(zhèn)化還只是棋至中盤，各地域資源分配還存在巨大不平衡，這也讓許多購房者對未來房價(jià)形成了走高預(yù)期。