摘要：房地產(chǎn)市場地王頻現(xiàn)，房價飆升，關(guān)于房地產(chǎn)泡沫破裂的傳言紛紛揚(yáng)揚(yáng)，新浪財經(jīng)意見領(lǐng)袖專欄作家江濡山表示，只要現(xiàn)行執(zhí)政格局不變、只要國民經(jīng)濟(jì)不崩盤，充斥于房地產(chǎn)市場的貨幣泡沫就不大可能破裂。因為中國特殊的國情特征和特殊的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)決定了：中國房地產(chǎn)市場的泡沫是一種“相對泡沫”。

       中國房地產(chǎn)市場到底有沒有泡沫？

       當(dāng)然有，而且泡沫不少。

       既然有泡沫，什么時候、什么情況下會破裂？

       只要現(xiàn)行執(zhí)政格局不變、只要國民經(jīng)濟(jì)不崩盤，充斥于房地產(chǎn)市場的貨幣泡沫就不大可能破裂。

       為什么要下這個結(jié)論呢？這是因為：

       中國特殊的國情特征和特殊的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)決定了：中國房地產(chǎn)市場的泡沫是一種“相對泡沫”。

       首先，要明白一個最基本的經(jīng)濟(jì)學(xué)常識：一個處于經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展階段的經(jīng)濟(jì)體，市場必然會有較大規(guī)模的貨幣投放，這是保障經(jīng)濟(jì)循環(huán)的前提。而且，由于中國經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)嚴(yán)重畸形，要保障經(jīng)濟(jì)循環(huán)，央行不得不投放更大規(guī)模的貨幣。

       因此，大規(guī)模的貨幣投放市場，大大超出實物價值（姑且理解為超出GDP），自然會以泡沫形式充斥到各行各業(yè)，而中國現(xiàn)階段的地產(chǎn)市場無疑是最具有保值彈性、最具誘惑的市場。因此，強(qiáng)大的購買力，會大大推高房價，集聚大量貨幣泡沫。

       其次，要認(rèn)識到：中國的房地產(chǎn)泡沫是一種“相對泡沫”，而不是“剛性泡沫”，所以，抗擠壓性較強(qiáng)。怎么理解是相對泡沫呢？

       一方面，一個城市的房屋價格，從根本上取決于該城市消費者的購買力，而支撐購買力的核心要素是城市的生產(chǎn)力水平，也就是說，一個城市的生產(chǎn)力水平越高、經(jīng)濟(jì)循環(huán)能力越強(qiáng)，其房屋的價格就越高；而當(dāng)房屋價格真的高得離譜，已經(jīng)到了妨礙經(jīng)濟(jì)循環(huán)的程度，房屋價格就會產(chǎn)生波動，但不至于崩盤。

       改革開放以來，中國一直處于經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展期，這兩年經(jīng)濟(jì)增速雖然有所放緩，但仍領(lǐng)先全球各大經(jīng)濟(jì)體，因此，房地產(chǎn)市場集聚泡沫屬于正常。社會最底層民眾之所以有怨言，是因為政府沒有把“保障性住房”這張牌打好。

       另一方面，中國有十幾億人口基數(shù)，而且正處于城市化進(jìn)程的中期，每年會有較大規(guī)模的剛性購房需求---這種剛性需求也有累積效應(yīng)。這意味著，即使地產(chǎn)市場積聚了一定的泡沫，也會有遠(yuǎn)遠(yuǎn)不斷的剛性需求在“虎視眈眈”。

       上述兩方面要素共存，決定了地產(chǎn)市場的泡沫是“相對的”，而不是“剛性的”。因此，對于那些總是叫喚“房地產(chǎn)市場泡沫快要崩盤的”的論調(diào)，暫時不必理會。

       那么在什么情況下會發(fā)生地產(chǎn)泡沫破裂呢，并引發(fā)經(jīng)濟(jì)崩盤呢？

       這需要關(guān)注三個要素：

       一是房屋產(chǎn)權(quán)人的持有屬性結(jié)構(gòu)。無論是商用地產(chǎn)還是民居地產(chǎn)，關(guān)鍵要看產(chǎn)權(quán)人自用房產(chǎn)規(guī)模大，還是出租給他人的規(guī)模大。做這方面商業(yè)數(shù)據(jù)分析的難度雖然較大，但是可以做出大致判斷：產(chǎn)權(quán)人租用房產(chǎn)給他人使用的規(guī)模越大，地產(chǎn)價格泡沫就越脆弱，而中國現(xiàn)階段購房者仍然以自用為主。

       二是購房資金的信貸規(guī)模占比。地產(chǎn)與金融的關(guān)系幾乎是“血脈相連”，但是，如果地產(chǎn)信貸用于購買的規(guī)模過大，房地產(chǎn)泡沫破裂的可能性就越大，因為金融資本的趨利特性與商業(yè)資本的趨利特性是連襠褲，很容易把地產(chǎn)價格吹起來，而且只要地產(chǎn)價格持續(xù)攀高，地產(chǎn)泡沫就會不斷膨大。

       2008年全球金融危機(jī)，就是源自美國金融機(jī)構(gòu)與“兩房集團(tuán)”合力過渡吹大了地產(chǎn)泡沫。好在中國政府對于進(jìn)入資本進(jìn)入地產(chǎn)領(lǐng)域，有較強(qiáng)的控制力，且房地產(chǎn)金融規(guī)模及杠桿比例比發(fā)達(dá)國家小很多。

       三是城市的生產(chǎn)力水平及經(jīng)濟(jì)循環(huán)機(jī)能支撐一定水準(zhǔn)的地產(chǎn)價格。為什么香港、深圳、上海、北京的房價奇高，而且交易活躍。根本問題還在于城市自身的生產(chǎn)力水平及經(jīng)濟(jì)循環(huán)功能較好。

       搞清楚上述幾大要素，就很容易明白地產(chǎn)價格泡沫破裂應(yīng)“具備幾個條件”：

       1、房屋產(chǎn)權(quán)人用于出租房產(chǎn)規(guī)模較大；

       2、潛入地產(chǎn)市場的金融資本規(guī)模較大；

       3、超大規(guī)模的貨幣發(fā)行沒有推動實體經(jīng)濟(jì)的繁榮與創(chuàng)新，而是變向進(jìn)入各類或明或暗的“資金池”；

       4、地產(chǎn)市場剛需規(guī)模出現(xiàn)遞減。

       在上述四個條件下同時存在的情形下，如果遭遇內(nèi)部、或者遭遇外部金融危機(jī)的沖擊，地產(chǎn)泡沫就容易被擊碎。