摘要：從去年初開(kāi)始的本輪一線城市房?jī)r(jià)暴漲態(tài)勢(shì)，已經(jīng)向二、三、四線城市蔓延。省會(huì)城市以及熱點(diǎn)二、三線城市房?jī)r(jià)已經(jīng)開(kāi)始緊隨一線城市大漲起來(lái)。一個(gè)全國(guó)性房?jī)r(jià)普漲局面正在形成。對(duì)此，傳言上海、北京以及天津?qū)⒊雠_(tái)調(diào)控措施，包括繼續(xù)收緊限購(gòu)限貸政策。

       本輪房?jī)r(jià)暴漲的原因是非常復(fù)雜的。從宏觀政策層面看，大肆放松樓市調(diào)控政策或者說(shuō)徹底取締限購(gòu)限貸限稅限價(jià)等綜合性樓市調(diào)控政策是首因。除了一線城市，目前其他城市的房地產(chǎn)政策包括房貸、稅收等政策都是最寬松最優(yōu)惠的。在這樣的政策下，蓋房買(mǎi)房都最劃算。資本必然蜂擁而入，房?jī)r(jià)不漲都難。

       貸款蜂擁而入房地產(chǎn)行業(yè)是房?jī)r(jià)暴漲的主要兇手。央行數(shù)據(jù)顯示，前7個(gè)月個(gè)人住房貸款增加將近3萬(wàn)億元，住房與土地開(kāi)發(fā)貸款將近4000億元，房地產(chǎn)貸款合計(jì)在3.4萬(wàn)億元，占前7個(gè)月各項(xiàng)貸款增加額8萬(wàn)億元的42.5%。四成多新增貸款都流向了房地產(chǎn)領(lǐng)域，這是多么可怕的一個(gè)數(shù)據(jù)啊。

       貸款資本瘋狂進(jìn)入房地產(chǎn)有宏觀政策導(dǎo)向的原因，即央行行長(zhǎng)曾表示中國(guó)住房貸款的杠桿率并不高，在這種思想主導(dǎo)下，房地產(chǎn)貸款瘋狂加杠桿肯定會(huì)出現(xiàn)的。同時(shí)，房地產(chǎn)特別是一線城市房地產(chǎn)的賺錢(qián)效應(yīng)，不僅吸引信貸資金，而且吸引各路資本都在瘋狂進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域。

       另一個(gè)最大原因是商業(yè)銀行同樣面臨資產(chǎn)配置荒的問(wèn)題。此前，某國(guó)有大行董事長(zhǎng)表示，目前大型企業(yè)、好的企業(yè)基本都不貸款了。在這種情況下，銀行把個(gè)人住房按揭貸款作為優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)對(duì)待。在前7個(gè)月個(gè)人住房貸款增加3萬(wàn)億基礎(chǔ)上，九折房貸仍普遍存在。

       一個(gè)基本邏輯是，超級(jí)寬松房地產(chǎn)政策，必然導(dǎo)致房貸等各路資金都進(jìn)入到房地產(chǎn)領(lǐng)域，接著是地王全面出現(xiàn)，再接著是房?jī)r(jià)普遍暴漲。

       房地產(chǎn)一業(yè)興導(dǎo)致百業(yè)衰、對(duì)其他實(shí)體行業(yè)的掏空效應(yīng)在中國(guó)已經(jīng)出現(xiàn)。包括信貸等負(fù)債性資金進(jìn)入到房地產(chǎn)領(lǐng)域不發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)的前提是，房?jī)r(jià)一直漲下去甚至暴漲下去。一旦房?jī)r(jià)下跌，必然導(dǎo)致房不抵債，最終發(fā)生資金鏈條斷裂，必然爆發(fā)金融風(fēng)險(xiǎn)。美國(guó)次貸危機(jī)，歷史上多次房地產(chǎn)引爆的金融風(fēng)險(xiǎn)都是前車(chē)之鑒。

       我們注意到，一些一線城市傳言將要出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控政策。那么，一旦出臺(tái)效果會(huì)如何呢？一個(gè)基本判斷是房地產(chǎn)市場(chǎng)弄到今天，調(diào)控的難度越來(lái)越大了，效果不容樂(lè)觀。

       直擊房地產(chǎn)命門(mén)的房貸政策比如首付款比例已經(jīng)被社會(huì)金融、互聯(lián)網(wǎng)金融穿破底線。各種形式的首付貸根本無(wú)法監(jiān)管與控制。因此，與過(guò)去相比房貸政策的效果大不如從前、大打折扣了。

       關(guān)鍵問(wèn)題還是政府對(duì)樓市調(diào)控的決心，這種半心半意的調(diào)控思維，每一次調(diào)控實(shí)際都是在給開(kāi)發(fā)商促銷(xiāo)。比如，8月28日的浦東房地產(chǎn)交易中心被大量中介和購(gòu)房者擠得滿滿當(dāng)當(dāng)，不少人從早上8：30起就開(kāi)始排隊(duì)，下午2：00還未能排到。截至8月28日11點(diǎn)，新房成交量達(dá)到了1267套。而五天之內(nèi)，上海新房成交總量高達(dá)5009套。業(yè)內(nèi)人士稱(chēng)，如此高的成交量和傳聞“上海即將發(fā)布調(diào)控政策”有很大關(guān)系。傳聞的上海樓市調(diào)控政策已經(jīng)成為一次完美的促銷(xiāo)手段，開(kāi)發(fā)商應(yīng)該感激涕零。

       當(dāng)然，也不是沒(méi)有一點(diǎn)辦法。最近被熱炒的加拿大溫哥華房?jī)r(jià)雪崩的主要原因是，7月25日，卑詩(shī)省府突然宣布，自8月2日起，海外個(gè)人或外資機(jī)構(gòu)登記購(gòu)買(mǎi)的大溫住宅物業(yè)，將要額外支付15%的物業(yè)轉(zhuǎn)讓稅（Property Transfer Tax，簡(jiǎn)稱(chēng)PTT）。違規(guī)人士將會(huì)被罰款最高20萬(wàn)元，或入獄兩年。這樣的措施一旦實(shí)施房?jī)r(jià)保準(zhǔn)直線下跌。縱觀中國(guó)，所有城市實(shí)行這樣的政策的可能性為零。

       看著央行大肆放水貨幣的勁頭，看著政府對(duì)土地財(cái)政、房地產(chǎn)稅收的迷戀，著實(shí)感到中國(guó)城市房?jī)r(jià)下跌的可能性真的不大。