摘要：在北京，一套房平均總價(jià)已超過(guò)500萬(wàn)元，加上有限購(gòu)政策，使得環(huán)京樓市不僅成為剛需自住外地人的選擇，也是投資客的投資目標(biāo)，他們都希望能搭上北京“大七環(huán)”這趟車(chē)。

       燕郊：價(jià)格優(yōu)勢(shì)逐步喪失

      去年北京城市副中心的消息正式發(fā)布后，緊鄰?fù)ㄖ莸难嘟紭鞘杏瓉?lái)了一輪瘋漲。一年前，市場(chǎng)還在驚呼房?jī)r(jià)漲到了15000元/平方米；現(xiàn)在，不光新盤(pán)開(kāi)盤(pán)的少，而且二手房價(jià)格大多數(shù)超過(guò)23000元/平方米，個(gè)別房源甚至直逼3萬(wàn)元/平方米。

       燕郊，過(guò)去是承接北京外溢的居住需求，而今房?jī)r(jià)經(jīng)歷多輪連續(xù)上漲，投資需求快速攀升。在新房供應(yīng)斷頓的情況下，原本流動(dòng)性很差的二手房市場(chǎng)開(kāi)始活躍起來(lái)。“燕郊一直有不少投資客。2014年之前，好多業(yè)主因?yàn)樽≡诒本?a href="http://www.fuzhouhuadun.com/#" class="p_wordlink" target="_blank">市區(qū)內(nèi)，就直接把鑰匙給我們，但當(dāng)時(shí)一個(gè)月也帶看不了幾戶(hù)。現(xiàn)在可是大不一樣，上周我們門(mén)店就成交好幾套�！毖嘟家患�房地產(chǎn)中介經(jīng)紀(jì)人向相關(guān)媒體表示，現(xiàn)在區(qū)域內(nèi)新房供應(yīng)量很少，在售的70年產(chǎn)權(quán)新房項(xiàng)目可能不到3個(gè)，即使有新項(xiàng)目在售，推出的房源也不多。

       燕郊房?jī)r(jià)已經(jīng)破2萬(wàn)、奔3萬(wàn)，所謂的百萬(wàn)元置業(yè)京東的時(shí)代已經(jīng)遠(yuǎn)去。“燕郊均價(jià)一年同比上漲幅度接近70%，單套總價(jià)已經(jīng)兩三百萬(wàn)了。不過(guò)，燕郊與環(huán)京的其他區(qū)域相比，配套等各方面都比較成熟，自住剛需的人比較多，脫手更容易。就是不知道還有多少上漲空間，不太敢冒險(xiǎn)投資購(gòu)買(mǎi)�！笔忻耜惻�士的擔(dān)心，或許意味著， 在投資客眼中，燕郊的價(jià)格優(yōu)勢(shì)已逐步喪失。

       香河：營(yíng)銷(xiāo)套路加劇購(gòu)房恐慌

       去年與燕郊一起火起來(lái)的，還有大廠(chǎng)和香河，這三個(gè)地方，被合稱(chēng)為“北三縣”。就在最近一年的時(shí)間，大廠(chǎng)的房?jī)r(jià)奔2萬(wàn)，香河的房?jī)r(jià)也從不足7000元/平方米直追至13000元/平方米左右。大廠(chǎng)和燕郊一樣，新盤(pán)項(xiàng)目少之又少；香河項(xiàng)目一開(kāi)盤(pán)，售樓處就出現(xiàn)“爆滿(mǎn)”場(chǎng)面。

       “上次來(lái)看的時(shí)候才6000多，現(xiàn)在都13000，有的盤(pán)都15000，后悔當(dāng)時(shí)沒(méi)買(mǎi)啊�！笔忻袷Y女士近日看到一位銷(xiāo)售在朋友圈發(fā)出信息，稱(chēng)“接內(nèi)部通知，香河房?jī)r(jià)20至22日起，每平方米整體上漲1000元，從此香河再無(wú)低于15000元/平方米的樓盤(pán)”。上周末，蔣女士特意前往香河看盤(pán)，“我這次排了個(gè)號(hào)，等候正式開(kāi)盤(pán)的通知。聽(tīng)說(shuō)選房的時(shí)候更夸張，必須得速戰(zhàn)速?zèng)Q。停留的時(shí)間如果太長(zhǎng)，還會(huì)被帶出場(chǎng)，喪失購(gòu)房資格。”

       所謂的“每平米上漲千元”是真的嗎？香河一樓盤(pán)的銷(xiāo)售人員稱(chēng)，類(lèi)似的漲價(jià)消息只是銷(xiāo)售的手段之一，選房時(shí)要求嚴(yán)苛，也是在營(yíng)造壓迫、恐慌的氛圍，“這就是一種套路”�！皾撘�(guī)則”加劇購(gòu)房的恐慌，香河的未來(lái)發(fā)展如何？一位房地產(chǎn)中介管理層人員相關(guān)媒體透露，公司已經(jīng)打算近期進(jìn)入香河市場(chǎng)，“看一個(gè)區(qū)域的房地產(chǎn)情況，其中一點(diǎn)就是要關(guān)注當(dāng)?shù)氐亩�手房中介門(mén)店情況�！�

       京南：房?jī)r(jià)比發(fā)展先行

       以燕郊為代表的“北三縣”房?jī)r(jià)打著滾兒的上漲，加之推出的新盤(pán)不多，投資客的目光從“京東”轉(zhuǎn)向“京南”。同屬于空港經(jīng)濟(jì)輻射區(qū)，固安、涿州、永清等起步較慢的“價(jià)值洼地”也駛?cè)敕績(jī)r(jià)快車(chē)道。

       趙女士今年4月在永清投資買(mǎi)了兩套房，投資的目的很簡(jiǎn)單，就是為了給家里的100多萬(wàn)元現(xiàn)金保值增值。通貨膨脹和噌噌上漲的房?jī)r(jià)，因?yàn)閾?dān)心存在銀行里的錢(qián)貶值，趙女士選擇了她最信任的投資渠道——買(mǎi)房。4月份，在同學(xué)的勸說(shuō)下，趙女士前往永清買(mǎi)房，選房當(dāng)天，售樓處堪比春運(yùn)，“一批批的放人進(jìn)去，選房的時(shí)候根本容不得多想，銷(xiāo)售人員使勁催，整個(gè)過(guò)程下來(lái)估計(jì)就幾分鐘，跟搶白菜似的，當(dāng)時(shí)還有人因?yàn)闆](méi)搶上房在售樓處吵架�！�

       談起“搶房”之旅，趙女士有些“后悔”，她認(rèn)為當(dāng)時(shí)并非理性選擇的結(jié)果，“到現(xiàn)在我依然感覺(jué)這房買(mǎi)得稀里糊涂的，而且小區(qū)周邊特別荒，什么配套都沒(méi)有�！辈贿^(guò)，25日，趙女士接到銷(xiāo)售人員電話(huà)，稱(chēng)房?jī)r(jià)已經(jīng)從她當(dāng)時(shí)買(mǎi)的8000多元漲到12000左右，她又覺(jué)得“值了”。

       就京南的三個(gè)區(qū)域而言，固安樓市比較成熟，價(jià)格相對(duì)較高，涿州和永清房?jī)r(jià)目前低于固安。業(yè)內(nèi)人士指出，盡管未來(lái)在規(guī)劃及發(fā)展上有利好，但京津冀一體化及空港經(jīng)濟(jì)區(qū)的概念已炒作多年，區(qū)域的發(fā)展尚未產(chǎn)生真正的利好效果，“發(fā)展未現(xiàn)利好，房?jī)r(jià)已經(jīng)先行�！�

       “廊七條”會(huì)影響房?jī)r(jià)嗎？

       “北三縣”、固安、永清都?xì)w屬于廊坊市。繼4個(gè)月前的“廊九條”之后，8月17日廊坊市政府官網(wǎng)掛出《廊坊市人民政府關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范廊坊市區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的通告》(簡(jiǎn)稱(chēng)“廊七條”)，接連的調(diào)控會(huì)影響“北三縣”的房?jī)r(jià)嗎？

       “廊七條”中規(guī)定，開(kāi)發(fā)商在銷(xiāo)售過(guò)程中必須向購(gòu)房者出示預(yù)售許可證；一次性公開(kāi)全部房源，明碼標(biāo)價(jià)對(duì)外銷(xiāo)售；并在簽約30天內(nèi)辦理網(wǎng)簽合同。

      在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，規(guī)定如果真正執(zhí)行，對(duì)區(qū)域內(nèi)的樓市或有較大影響，“在環(huán)京區(qū)域，違規(guī)銷(xiāo)售并不少見(jiàn)，比如有的開(kāi)發(fā)商會(huì)在未取得預(yù)售資質(zhì)時(shí)便開(kāi)始違規(guī)收取排號(hào)費(fèi)。甚至有的開(kāi)發(fā)商還未開(kāi)工建設(shè)就開(kāi)始收取首付款，首付款收取一年之后才簽署正式網(wǎng)簽合同。政策的執(zhí)行會(huì)讓市場(chǎng)更規(guī)范化，但能否影響房?jī)r(jià)還有待觀(guān)察�！爸辽�?gòu)难嘟际袌?chǎng)來(lái)看，賣(mài)房的人少，顯得買(mǎi)房的人多，價(jià)格顯然很難下來(lái)。”一位房地產(chǎn)中介經(jīng)紀(jì)人表示。

       投資者：未來(lái)的接盤(pán)俠是誰(shuí)？

       環(huán)京樓市的暴漲超出很多人的想象，而且目前也沒(méi)有剎車(chē)的跡象。雖然經(jīng)過(guò)這一輪上漲，投資門(mén)檻已經(jīng)高出了不少，但過(guò)去一年房?jī)r(jià)的漲幅讓有一部分閑錢(qián)的人心動(dòng)，想要出手享受上漲的福利。環(huán)京樓市是否還有上漲空間？未來(lái)的接盤(pán)俠會(huì)是誰(shuí)？

       “北三縣等北京周邊的市場(chǎng)，可能還是有炒的因素，我個(gè)人不是那么看好。燕郊現(xiàn)在還好一點(diǎn)，其他幾個(gè)還是有一些風(fēng)險(xiǎn)。像張家口等區(qū)域房?jī)r(jià)更是難起來(lái)，差不多半年都是雪季，光是供暖費(fèi)的開(kāi)支都不少�！辨溂沂紫瘍�(nèi)容官徐東華透露，如果想去一個(gè)自己并不十分熟悉的地方置業(yè)，得觀(guān)察該區(qū)域是否有房地產(chǎn)中介，以及中介的業(yè)績(jī)水平，因?yàn)橹薪闆Q定了市場(chǎng)是否有投資退出的機(jī)制。

       “對(duì)這些區(qū)域來(lái)說(shuō)，房?jī)r(jià)上漲早已超出了當(dāng)?shù)厝说馁?gòu)買(mǎi)能力，巨大的市場(chǎng)存量只能依靠外部投資需求來(lái)解決�！币晃粯I(yè)內(nèi)分析人士表示。易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析認(rèn)為，對(duì)于環(huán)京區(qū)域要區(qū)別對(duì)待，燕郊和通州較近，有較好的市場(chǎng)潛力；大廠(chǎng)和香河等雖受燕郊的影響，但公共交通等配套還沒(méi)跟進(jìn)；懷來(lái)和永清相對(duì)比較陌生，難以形成市場(chǎng)熱點(diǎn)，此類(lèi)城市后續(xù)成長(zhǎng)性會(huì)相對(duì)較小，投資需謹(jǐn)慎，“這一波購(gòu)房者中，還是有人會(huì)高價(jià)接盤(pán)，但風(fēng)險(xiǎn)比較大。”

       自住者：配套什么時(shí)候到位？

       環(huán)京區(qū)域的樓市雖然有較大的投資屬性，但同時(shí)也承擔(dān)了部分自住需求，比如剛需外地人群、度假養(yǎng)老人群等。但是，從目前的情況來(lái)看，大部分區(qū)域還處于開(kāi)發(fā)建設(shè)中，尚無(wú)相應(yīng)配套。

       對(duì)于環(huán)北京各區(qū)縣而言，京津冀一體化的政策利好毋庸置疑，但涉及多省市的合作、重大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、職能調(diào)整、產(chǎn)業(yè)遷移、人口分流等問(wèn)題，即使有中央層面的協(xié)調(diào)，規(guī)劃的落實(shí)也都需要時(shí)間。鏈家首席內(nèi)容官徐東華直接表示，如果這些區(qū)域想借勢(shì)環(huán)京發(fā)展，待配套基本成熟，“估計(jì)得20年�！�

       配套的成熟與房?jī)r(jià)也息息相關(guān)。一位業(yè)內(nèi)人士分析，環(huán)京區(qū)域若想獲得長(zhǎng)足發(fā)展，首先要提升其產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)狀況及商業(yè)配套情況，只有自身產(chǎn)業(yè)獲得發(fā)展，房?jī)r(jià)上漲才有內(nèi)生動(dòng)力，否則樓市“虛火”越旺，則越會(huì)掏空城市發(fā)展的動(dòng)力。亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅也認(rèn)為，雖然環(huán)北京區(qū)域承接疏散北京資源的消息利好，但如果沒(méi)有大的、特別是政府推動(dòng)的大項(xiàng)目，地方的各種配套設(shè)施就不會(huì)那么容易發(fā)展起來(lái)，也就不可能給區(qū)域帶來(lái)特別大的拉動(dòng)。