摘要：預(yù)計全年房地產(chǎn)銷售面積和投資同比分別增長20％和4％左右；下半年要重點關(guān)注“地王”現(xiàn)象帶來的后續(xù)市場運行風(fēng)險、“去庫存”過程中的風(fēng)險釋放和蔓延以及房價過快上漲階段的泡沫積累和破滅；建議采取“一城一策”的差別化調(diào)控政策，穩(wěn)定住房金融政策，進一步做好信息公開透明，穩(wěn)定社會預(yù)期。

       上半年市場迅速回暖，部分城市房價上漲明顯

       1．房地產(chǎn)市場銷售迅速回暖，“去庫存”成效初顯

       在一系列利好政策出臺后，2016年上半年一二線城市的房地產(chǎn)市場率先回暖，呈現(xiàn)“量價齊升”態(tài)勢。2016年前5個月全國商品房銷售面積和銷售額同比分別增長33．2％和50．7％。分城市看，1—6月間35個主要城市中成交面積同比上漲的城市有32個，其中惠州、天津、南京和揚州成交面積同比上漲100％以上。只有3個城市同比下降，其中深圳和北京同比分別下降23％和10％。

       第一季度一線城市住房成交同比增速領(lǐng)先，4月份以來二三線城市的銷售同比增速開始明顯超過一線城市。綜合來看，上半年一線城市商品房成交面積同比增長7％、二線和三線城市同比增速分別是47％和44％。但同類城市間成交面積的差異很大，例如在一線城市里，廣州和上海同比分別上漲27％和14％，深圳和北京卻同比下降23％和10％。

       銷售增速加快，縮短了各城市的庫存消化期。從“去短期庫存”速度看，截止到2016年5月末，按照過去5個月的平均銷售速度，消化完所有的房地產(chǎn)待售面積，一線城市平均需要8．5個月，較年初縮短2．6個月；二線、三線城市平均分別需要7．5個月和15．6個月，分別比年初縮短6．7個月和19．0個月。但如果考慮到施工面積和待開工面積，“去庫存”的長期壓力仍然很大。截止到2016年5月末，全國商品房待售面積7．22億平方米，施工面積是65億平方米。按照前5個月的平均銷售速度計算，共需2．8年才能消化掉全部庫存。

       2．房地產(chǎn)投資回升明顯，熱點城市土地出讓價格快速攀升

       在強勁需求帶動下，房地產(chǎn)開發(fā)投資、新開工面積的同比增速上升明顯。2016年1—5月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資額同比增長7．0％，比2015年全年1％的增幅提高了6個百分點。從區(qū)域看，中部地區(qū)投資同比增幅達到11．6％，遠高于東部地區(qū)6％和西部地區(qū)5．8％的同比增幅。

       同房地產(chǎn)市場一致，土地市場的區(qū)域分化特征也更加凸顯，二線城市的土地成交面積、出讓收入和樓面地價的同比增幅，都超過了一線和三線城市。從成交面積看，2016年上半年全國300個城市成交土地面積36589萬平方米，同比上升3％，其中住宅類用地11349萬平方米，同比增加0．4％。但一線城市土地成交面積萎縮明顯，同比增幅下降29％。二線和三線城市小幅回升，同比增幅分別是5％和2％。從土地出讓收入看，二線城市同比增長78％，一線城市同比下降14％，三線城市則同比增長5％。

       一二線城市“地王”頻出是土地市場的一個重要特征。2016年上半年，二線城市樓面地價同比增幅高達76％，一線城市和三線城市分別是25％和6％。多數(shù)城市的樓面地價溢價率大幅提升，一線城市提高了44個百分點，溢價率達到61％。二線城市和三線城市的溢價率依次是49％和17％，分別提高了39個百分點和11個百分點。

       3．部分熱點城市房價加速上漲，房地產(chǎn)市場進一步分化

       加快“去庫存”的同時，部分熱點城市的房價過快上漲。從上半年情況看，先是深圳、上海等一線城市房價暴漲，再逐次轉(zhuǎn)遞到南京、杭州、珠海等熱點二線城市。2016年5月，全國100個城市（新建）住宅平均價格為11662元／平方米，1—5月累計上漲6．21％。其中，一線城市累計上漲11．05％，二線城市和三線城市分別累計上漲3．97％和3．6％。

       不同城市的房價走勢分化明顯。深圳、上海等一線城市和南京、蘇州、珠海、廈門、合肥等二線城市房價上漲明顯，部分三線城市房價出現(xiàn)下跌趨勢。從城市格局看，城市圈的一線城市房價上漲，會快速帶動圈內(nèi)其他城市的房價上升。2016年前6個月，一線城市中深圳房價同比上漲82％，遠超上海（17％）、北京（15％）和廣州（5％）。在深圳房價帶動下，三線城市中的東莞房價快速上漲，上半年同比上漲32％，但一些三線城市如韶關(guān)、徐州的房價出現(xiàn)同比下降，其中韶關(guān)市房價同比下降19％。

       下半年一二線城市市場趨緩，三四線城市“去庫存”壓力依然較大

       在利好政策作用下，上半年一二線城市的住房需求被過度透支，下半年市場將趨于平穩(wěn)，全年呈現(xiàn)“前高后低”態(tài)勢。從2016年3月底上海、深圳等一線城市出臺調(diào)控政策后，南京、合肥等二線城市也收緊了購買資格、稅收、土地供應(yīng)等政策。受此影響，全國2016年前5個月的商品房銷售同比增幅明顯收窄，抑制樓市過快升溫效果顯現(xiàn)。其中，商品房銷售面積和銷售額的同比增速，較1—4月分別收窄3．3個和5．2個百分點。新開工面積和開發(fā)投資同比增速，較1—4月分別縮小3．1個和0．2個百分點。

       考慮到我國不少城市尤其是三四線城市的房地產(chǎn)待售面積偏高，市場的自發(fā)調(diào)整有助于住房供需結(jié)構(gòu)趨于平衡。利用“去庫存”改善當?shù)刈》抗┬杞Y(jié)構(gòu)，將是下半年和今后幾年住房市場發(fā)展的主基調(diào)，市場分化將進一步加劇。這意味著，下半年三四線城市的土地供應(yīng)仍將處于緊平衡狀態(tài)，有助于進一步消化住房庫存。

       總體判斷，下半年一二線城市房地產(chǎn)市場將高位回調(diào)，各項指標增速會明顯低于上半年水平。三四線城市在“去庫存”過程中，一些城市會筑底回暖，但有些消化周期過長（比如超過5年）的城市，則會面臨“量價齊跌”局面。從全國看，預(yù)計2016年全年房地產(chǎn)銷售面積同比增長20％左右。在下半年銷售增速回落的情況下，投資、土地購置面積等先行指標會相應(yīng)回落，尤其在房屋存量過多、待售面積過高的三四線城市，上述指標回落趨勢更加明顯。從全國看，預(yù)計2016年全年房地產(chǎn)投資同比增長4％左右。

       后期運行需要關(guān)注的三個問題

       上半年頻繁出現(xiàn)的“地王”，樓面地價大幅超過周邊房價，增加了后期房地產(chǎn)市場運行的風(fēng)險。除了上半年貨幣政策寬松、流動性充足外，一線城市土地供給速度過慢是“地王”出現(xiàn)的重要原因。以北京市為例，2016年住宅用地計劃供應(yīng)120萬平方米，但截至6月末，共推出和成交住宅用地7宗，合計45萬平方米，同比減少68％。土地供應(yīng)不足導(dǎo)致入市地塊受到企業(yè)激烈競爭，上半年北京市住宅用地成交樓面地價已接近2萬元／平方米（19972元／平方米），同比上漲44％。深圳市直到6月份才在年內(nèi)首次供應(yīng)二宗住宅用地，推出樓面地價是10633元／平方米，但最終的成交樓面地價為34122元／平方米，溢價率超過300％。成交的龍華新區(qū)樓面地價超過5萬元／平方米，而周邊區(qū)域平均房價只有2萬元／平方米左右�！懊娣郾让姘�貴”的現(xiàn)狀，進一步強化了房價仍將大幅上漲的預(yù)期，對后續(xù)市場健康發(fā)展提出了很大挑戰(zhàn)。

       在“去庫存”過程中要高度關(guān)注風(fēng)險的釋放和蔓延問題。三四線城市是“去庫存”的主戰(zhàn)場，如果通過“加杠桿”方式攤派完成“去庫存”任務(wù)，只會把更大的風(fēng)險留給未來。比如，現(xiàn)在許多三四線城市給“農(nóng)民工群體”和“新畢業(yè)大學(xué)生”許多購房優(yōu)惠政策，寄希望這些群體去消化庫存，有些城市甚至出現(xiàn)了“零首付”現(xiàn)象，這跟美國政府上世紀90年代中期以來鼓勵中低收入階層購房的政策非常相似，放大了住房市場的風(fēng)險，為房地產(chǎn)泡沫的積累提供了條件。

       在房價過快上漲階段，要高度重視不恰當?shù)淖》拷鹑跅l件刺破泡沫的國際經(jīng)驗。經(jīng)過多年高速發(fā)展，房地產(chǎn)貸款已成為金融機構(gòu)貸款的重要組成部分，上半年房地產(chǎn)貸款同比增幅遠遠超過其他貸款增速。截至2016年3月末，人民幣房地產(chǎn)貸款余額22．51萬億元，其中房產(chǎn)開發(fā)貸款余額5．22萬億元、地產(chǎn)開發(fā)貸款余額1．8萬億元、個人購房貸款余額15．18萬億元。1—3月，個人購房貸款增速比各項貸款增速高10．8個百分點，一季度增加1萬億元，同比多增4309億元。由于中國房地產(chǎn)市場已進入供需基本平衡的階段，在這個階段房價繼續(xù)快速上漲，基本面或剛性需求的驅(qū)動因素在弱化，房價泡沫不斷累積，此時如果住房金融條件大幅收緊，爆發(fā)系統(tǒng)性危機的可能性就會大幅提高。日本上世紀90年代初房地產(chǎn)市場崩盤主要是在長期低利率下短期內(nèi)突然大幅提高利率，刺破了高房價的泡沫。美國2007年爆發(fā)“次貸危機”的根源則是長期低利率環(huán)境下不斷降低首付比例和購房門檻，在利率水平逐步上調(diào)后，違約率就會快速提升，引起房價大幅下降。

       盡管我國的住房按揭貸款首付比例超過美國，且個人住房按揭貸款占住房總市值的比重只有10％左右，購房者和金融機構(gòu)對房價下降有較強承受力，但仍要高度警惕下一階段利率進入上升通道后房價大幅回落的風(fēng)險。今年上半年有一部分投資者，借助各類高杠桿工具（比如“首付貸”）進入房地產(chǎn)市場，自身杠桿率很高。但如果今后住房金融政策收緊，利率進入上升周期、流動性下降，房價必然會出現(xiàn)松動和下降，銀行隨之收緊房貸，在高房價時期進入市場的投資群體勢必會出現(xiàn)“違約”現(xiàn)象，反過來進一步惡化銀行的資產(chǎn)負責(zé)表，等到銀行拋售住房資產(chǎn)以回收流動性時，就會陷入“利率上升—違約—房價下跌—信貸收緊—拋售住房資產(chǎn)—房價進一步下跌”的惡性循環(huán)。

       政策建議

       下半年房地產(chǎn)調(diào)控的主要思路是，按照供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的要求，把“防風(fēng)險”放到更重要位置，提高政策的差異性和針對性，積極有序化解三四線城市的庫存壓力，同時抑制一二線城市房價過快上漲趨勢。

       第一，采取“一城一策”的差別化調(diào)控政策。按照人口和產(chǎn)業(yè)的流動方向，合理調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)和住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。在那些人口凈流出、住房嚴重過剩的地區(qū)，停止興建商品房，由政府回購一部分商品房作為保障性安居工程，也可以配合農(nóng)村土地制度和戶籍制度改革，用“宅基地換房”等方式讓農(nóng)民自愿有償?shù)刭彿�。在人口凈流入、住房供不�?yīng)求的地區(qū)，短期內(nèi)可采取限購等行政措施，但關(guān)鍵還在于盡快增加住房用地供應(yīng)量，健全住房租賃市場，用擴大供給的辦法抑制房價過快上漲趨勢。一方面在年度安排土地指標時，適度增加住宅用地指標。另一方面督促地方政府加快供地速度，對推地速度過于延緩的地方進行問責(zé)。

       第二，穩(wěn)定住房金融政策。在我國房地產(chǎn)信貸規(guī)模已超過20萬億元的階段，房地產(chǎn)市場的大幅波動會極大影響金融體系和宏觀經(jīng)濟的健康運行。國際經(jīng)驗和我國調(diào)控實踐均表明，短期內(nèi)房地產(chǎn)市場大幅波動的原因是住房金融條件的變動。在利率政策不可控的情況下，建議通過調(diào)整首付比例來穩(wěn)定住房金融條件，即在利率水平下降時，提高首付比例，反之上升時降低首付比例。下半年我國經(jīng)濟下行壓力更加突出，如果央行下調(diào)基準利率，建議房貸首付比例可以適度上調(diào)。

       第三，住房相關(guān)部門要及時公開信息，穩(wěn)定社會預(yù)期。目前各地還沒有建立起統(tǒng)一權(quán)威的房地產(chǎn)信息公開平臺，對每年計劃推出的各類土地面積、擬出讓地塊、存量住房、新建保障房數(shù)量等重要信息沒有及時向社會公開，社會公眾的預(yù)期往往被一些媒體和人士所主導(dǎo)，從眾效應(yīng)明顯。建議地級市及以上城市由住房部門牽頭，在政府主頁每月定期公布土地供應(yīng)、土地成交、存量住房、住房交易等重要信息，提高信息的透明度和詳細性。