摘要：回調(diào)已成為7月的房地產(chǎn)市場的主旋律，房地產(chǎn)投資也同步放緩。據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2016年上半年庫存削減態(tài)勢明顯，保持了連續(xù)10個(gè)月庫存同比下滑的態(tài)勢。但不同城市庫存兩極分化，積極去庫存依然是其未來的主要任務(wù)。

       3日，發(fā)改委官網(wǎng)刊文稱更好發(fā)揮投資對經(jīng)濟(jì)增長的作用，建議未來因城施策加大調(diào)控力度，進(jìn)一步去庫存；鼓勵(lì)先租后售、與政府共有產(chǎn)權(quán)等方式促進(jìn)居民購房，鼓勵(lì)品牌房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收購現(xiàn)有地產(chǎn)項(xiàng)目。

       上海易居房地產(chǎn)研究院最新報(bào)告顯示，上半年庫存削減態(tài)勢明顯，保持了連續(xù)10個(gè)月庫存同比下滑的態(tài)勢。但值得注意的是，在大多數(shù)城市庫存下調(diào)的同時(shí)，26個(gè)城市的庫存規(guī)模則不降反升。專家稱，在持續(xù)“去庫存”的同時(shí)，應(yīng)警惕高杠桿帶來的資產(chǎn)泡沫風(fēng)險(xiǎn)。

       降溫：

       房地產(chǎn)銷售投資現(xiàn)回調(diào)

       進(jìn)入7月，“地王”的短期刺激效應(yīng)正逐漸消退，加上淡季效應(yīng)，此前領(lǐng)漲的深圳，也再次走在一線城市之前，率先進(jìn)行下調(diào)。深圳規(guī)土委成交數(shù)據(jù)顯示，7月深圳新房成交均價(jià)56720元/平方米，環(huán)比下跌8.2%，創(chuàng)下2012年以來環(huán)比最高跌幅的紀(jì)錄。

       事實(shí)上，回調(diào)已成為7月的房地產(chǎn)市場的主旋律。長江證券報(bào)告顯示，75城成交數(shù)據(jù)同比增速持續(xù)回落。2016年7月，75城成交面積同比增長11.47%，相比6月回落7.58個(gè)百分點(diǎn)，回落幅度比上月再度加快。

       對此，長江證券分析師蒲東君表示，樓市成交整體降溫的趨勢繼續(xù)得到驗(yàn)證，在寬松政策邊際效應(yīng)遞減、部分城市政策收緊、房價(jià)上漲、基數(shù)抬升等四重因素影響下，下半年銷售增速將繼續(xù)降溫。

       房地產(chǎn)投資也同步放緩。日前，統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的最新數(shù)據(jù)顯示，2016年1月至6月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資46631億元，同比名義增長6.1%（扣除價(jià)格因素實(shí)際增長8.0%），增速比1月至5月回落0.9個(gè)百分點(diǎn)，其中6月單月同比增長3.5%，比5月份回落3個(gè)百分點(diǎn)。這是2016年以來，房地產(chǎn)投資在連續(xù)3個(gè)月增速上漲后，第二個(gè)月處于回落態(tài)勢。同時(shí)，6月份國房景氣指數(shù)為94.40，比5月份回落0.08點(diǎn)，為年內(nèi)首次回落。

       蒲東君認(rèn)為，隨著今年前期需求的加速提前釋放，加之去年同期基數(shù)的不斷走高，房地產(chǎn)銷售加速回落，投資增速回調(diào)明顯。

       中原地產(chǎn)張大偉認(rèn)為，目前來看，房地產(chǎn)市場已經(jīng)出現(xiàn)了高位下調(diào)跡象，而這也給處于“去庫存”狀態(tài)的房地產(chǎn)市場再度增壓。因此，從經(jīng)濟(jì)發(fā)展角度來看，仍需穩(wěn)定房地產(chǎn)投資以支持經(jīng)濟(jì)增長，而這也正是發(fā)改委此次喊話的主因。

       的確，發(fā)改委文中透露，今年初以來，民間投資和制造業(yè)投資增速持續(xù)下降，市場內(nèi)生的投資增長動(dòng)力疲弱，投資下行壓力不容忽視；個(gè)別投資總量較大省份降幅進(jìn)一步擴(kuò)大，投資波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)增加。

       差異：

       不同城市庫存兩極分化

       上海易居房地產(chǎn)研究院最新報(bào)告顯示，截至2016年6月底，易居研究院智庫中心監(jiān)測的70個(gè)城市新建商品住宅庫存總量為43183萬平方米，環(huán)比減少0.3%，同比減少4.7%。相比年初45425萬平方米的規(guī)模，上半年庫存削減態(tài)勢明顯，保持了連續(xù)10個(gè)月庫存同比下滑的態(tài)勢。

       其中，重點(diǎn)監(jiān)測的70個(gè)城市中，有44城庫存出現(xiàn)同比下跌。具體來看，昆山、蘇州、大廠、南京庫存面積同比分別下調(diào)41.8%、47.4%、49.2%和56.2%，合肥庫存面積同比下調(diào)更是高達(dá)66.5%。

       在此背景下，去庫存周期大幅縮短。唐山、蚌埠、滁州、茂名和無錫在年初去庫存周期分別為59、40、18、24和18個(gè)月，而到了上半年末，去庫存周期分別調(diào)整為30、28、9、15和9個(gè)月，分別減少了30、12、9、9和9個(gè)月。同時(shí)，蘇州庫存僅存5個(gè)月，燕郊、惠州的庫存周期分別為4個(gè)月和3個(gè)月，而南京與合肥的庫存消化周期僅為2個(gè)月左右。

       但值得注意的是，在大多數(shù)城市庫存下調(diào)的同時(shí)，26個(gè)城市的庫存規(guī)模則不降反升。具體來看，濟(jì)南房地產(chǎn)庫存規(guī)模同比上漲34.6%，大連同比上漲35.1%，荊門同比上漲35.6%，蚌埠、三亞同比分別上漲37.0%和37.5%，�？凇⒒茨贤�比分別上漲40.0%和48.9%，太原同比上漲56.2%，濟(jì)寧同比上漲67.0%，茂名庫存同比漲幅更是高達(dá)69.2%。

       從去化期來看，在合肥、南京等地面臨“庫存荒”的同時(shí)，沈陽、晉江等8個(gè)城市去化周期仍高達(dá)20個(gè)月以上，其中，丹東、唐山去化周期高達(dá)30個(gè)月。

       上海易居研究院分析師嚴(yán)躍進(jìn)表示，在經(jīng)歷一段較長時(shí)間的去化后，房地產(chǎn)庫存已得到不同程度的釋放。但對于庫存壓力較大的三四線城市來說，積極去庫存依然是其未來的主要任務(wù)。