摘要：針對熱點二線城市樓市過熱情形，近期屢屢傳出要對樓市熱點城市嚴(yán)厲調(diào)控的聲音。種種跡象顯示，新一輪針對熱點城市的降溫槍聲已經(jīng)蓄勢待發(fā)。一個問題是，假如嚴(yán)厲調(diào)控政策出手，熱點城市樓市是否會降溫？

　　   樓市熱點城市嚴(yán)厲調(diào)控的雷聲漸近。7月26日，有消息傳，南京擬出臺新版限貸政策，三套房直接停貸。蘇州可能與南京同步出臺限貸政策的消息也持續(xù)發(fā)酵。在北京，“適度提高第二套非普通商品住房首付款比例”的政策建議也被解讀為北京將很快實施的樓市新政，一時間引得輿論熱翻天。

　　   盡管，南京、蘇州是否出臺限貸新政，官方并未給出具體澄清。北京的第二套非普通商品住房首付款提高亦被權(quán)威人士澄清，只是建議政策，并不代表要具體執(zhí)行，“八字還沒有一撇”。

　　   不過，種種跡象顯示，新一輪針對熱點城市的降溫槍聲已經(jīng)蓄勢待發(fā)。一個問題是，假如嚴(yán)厲調(diào)控政策出手，熱點城市樓市是否會降溫？

　　   限貸傳聞風(fēng)起

　   　傳言中的南京限貸政策版本是這樣的：首套房首付比例將提高至35%；二套房首付比例提高至50%；三套房停貸。此外，征信系統(tǒng)顯示已結(jié)清二套以上也算二套房，僅限南京市區(qū)。隨即，有消息證實，人民銀行南京分行已就此召開緊急會議。并確認(rèn)新政內(nèi)容基本屬實，但具體執(zhí)行日期未定。

　   　事實上，針對樓市過熱問題，4月份，一線城市上海（樓盤）、深圳（樓盤）、廣州（樓盤）都相繼出臺收緊的調(diào)控政策。北京因已是“史上最嚴(yán)厲政策”而僥幸“躲過此劫”，不過，關(guān)于商住停售、限購等的傳言不停攪動市場，令市場多有不安。日前，北京市住建委發(fā)布的年度白皮書稱，將適度提高第二套非普通商品住房首付款比例。盡管這只是可能采用的建議，并非真要實施的政策，但這也是間接給市場釋放信號——市場不能熱得不像話，政府已經(jīng)準(zhǔn)備了很多儲備政策。

　   　針對熱點二線城市的收緊調(diào)控政策也有先例。一個多月前，合肥就出臺了限貸政策，規(guī)定三套房首付提高至60%。廈門亦宣布自7月15日起調(diào)整住房信貸政策，盡管此政策一出臺就被人行廈門中心支行提出不滿，最終只保留了提高住房公積金信貸政策。（職工家庭首次申請住房公積金貸款購房，首付款比例不低于20%，貸款利率按公積金貸款基準(zhǔn)利率執(zhí)行；職工家庭第二次申請住房公積金貸款購房，首付款比例不低于50%，貸款利率按公積金貸款基準(zhǔn)利率的1.1倍執(zhí)行。停止向第三次以上申請公積金貸款的職工家庭發(fā)放住房公積金貸款）

　　   投資客離場？

　   　在業(yè)內(nèi)人士看來，南京、蘇州版的新政如果嚴(yán)格實施的話，將起到立竿見影的效果。因為收緊信貸，短期勢必“打擊”市場信心，一部分買房人會陷入觀望，“日光盤”、“夜光盤”現(xiàn)象有望減少。另外，南京、蘇州的新政對其他熱點城市亦有示范效應(yīng)，不排除其他城市效法。

　　   南京林業(yè)大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任孟祥遠(yuǎn)認(rèn)為，限貸干預(yù)最大的是投資客。通過提高投資客貸款成本來抑制投資需求，對市場影響，一定程度上有利于市場降溫。但是短期內(nèi)南京一房難求的局面還是難以得到根本性改觀。庫存較少，消化周期兩個月不到，一房難求局面還會持續(xù)一段時間。從調(diào)控收緊的其他城市看，上海深圳限貸升級后的表現(xiàn)，有利于市場適度降溫，但是也需要一定的時間才能冷卻。合肥也執(zhí)行了限貸政策，但是合肥供需關(guān)系過于緊張，效果還不是非常明顯。限貸出臺一個多月了，但是目前合肥市場依然火熱，房子依舊不好買。建議南京融合其他城市經(jīng)驗，再做判斷。

　　   也有人士認(rèn)為，不視實際情況出臺限貸政策會對市場形成挫傷。南京市房地產(chǎn)協(xié)會秘書長曾新駿就對媒體表示，南京市場火爆的根源，在于庫存較少，市場處于買方市場。如果從限購、限貸方面進行調(diào)控，強行打壓，并不是緩解目前供不應(yīng)求局面的最好方法。在他看來，從政策及市場供需層面分析，下一步最有可能做出政策調(diào)整的，還是土地出讓市場的“熔斷機制”。

　　   一個事實是，不管南京、蘇州的限貸政策最終是否出臺，下半年，針對熱點城市的樓市調(diào)控，肯定政府是要出招整治的。

　　   7月26日，中央政治局召開會議研究當(dāng)前經(jīng)濟形勢并部署下半年經(jīng)濟工作，其中就喊話要抑制資產(chǎn)泡沫，直指下半年房地產(chǎn)市場。

　   　在業(yè)內(nèi)人士看來，消化周期在6個月以下，絕對房價、房價漲幅位居前列的城市都是出臺限制性政策的大熱門。三項條件都滿足的城市肯定要出臺限制性政策，廈門、南京、杭州、蘇州均是如此；符合兩個條件的城市也在政策收緊的候選之列，合肥、福州、武漢以上點名的這些城市，現(xiàn)在都要小心“政策收緊”來襲。