摘要：2016年樓市持續(xù)火熱，土地市場(chǎng)也是地王頻出，這讓不少地方政府對(duì)樓市進(jìn)行調(diào)控，各地紛紛采取收緊政策的措施。專(zhuān)家分析，樓市調(diào)控要從機(jī)制性層面長(zhǎng)期施策，不能總在表層。

       過(guò)去的調(diào)控史表明，價(jià)格干預(yù)無(wú)法長(zhǎng)期實(shí)施，常常會(huì)隨著宏觀環(huán)境的變化半途而廢。在機(jī)制性層面長(zhǎng)期施策，才是根本性的解決之道。只在表層停留，不可能控制住樓市虛火。

       房?jī)r(jià)漲幅位居全國(guó)前列的南京，日前決定加大調(diào)控力度，對(duì)申報(bào)價(jià)格明顯過(guò)高、漲幅明顯的樓市項(xiàng)目，由多部門(mén)會(huì)商、多部門(mén)約談指導(dǎo)，并對(duì)熱點(diǎn)地區(qū)設(shè)置動(dòng)態(tài)封頂價(jià)格，嚴(yán)控炒作性“樓王”再現(xiàn)。

       不讓“地王”“樓王”燒熱樓市，是當(dāng)下不少地方政府樓市調(diào)控的重點(diǎn)。數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，全國(guó)50個(gè)主要城市誕生的“地王”多達(dá)219宗，土地出讓金總額突破1萬(wàn)億元，比去年同期高出近一倍。南京、杭州、合肥、蘇州等熱門(mén)二線城市，同比漲幅更是超過(guò)200%。“地王”頻出，對(duì)于樓市去庫(kù)存目標(biāo)有弊無(wú)益。一方面，去庫(kù)存不可能靠高昂的樓市價(jià)格引導(dǎo)，這只會(huì)逼退潛在的增量購(gòu)房人群；另一方面，過(guò)度依賴土地的財(cái)富效應(yīng)有可能導(dǎo)致城市和大企業(yè)資源錯(cuò)配，對(duì)優(yōu)化經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、推動(dòng)產(chǎn)業(yè)升級(jí)等主要命題造成障礙。這樣的事，在上一輪樓市泡沫期已經(jīng)發(fā)生，導(dǎo)致產(chǎn)業(yè)調(diào)整期大大推后，加重了產(chǎn)能過(guò)剩的嚴(yán)重程度，至今陣痛不止。今天還經(jīng)得起新的產(chǎn)能過(guò)剩、資源錯(cuò)配的舊疾復(fù)發(fā)嗎？

       也正是基于未雨綢繆的認(rèn)識(shí)，各地紛紛采取收緊政策的措施。有的出臺(tái)差異化信貸政策，截?cái)鄻鞘械慕鹑诟軛U；有的開(kāi)始考核土地開(kāi)發(fā)時(shí)限，防止坐地漲價(jià)；南京則干脆對(duì)土地出讓實(shí)施了限價(jià)措施，價(jià)格控制，當(dāng)然是見(jiàn)效最快的手段，但當(dāng)時(shí)就不乏市場(chǎng)人士質(zhì)疑，價(jià)格干預(yù)是不是長(zhǎng)久之計(jì)。

       現(xiàn)在，價(jià)格干預(yù)又延伸到了熱點(diǎn)地區(qū)的高價(jià)樓盤(pán)，實(shí)施“動(dòng)態(tài)封頂”措施。力度雖然夠大，但能起到多大作用讓人懷疑。過(guò)去的調(diào)控史表明，價(jià)格干預(yù)無(wú)法長(zhǎng)期實(shí)施，常常會(huì)隨著宏觀環(huán)境的變化半途而廢。一個(gè)不能制度化的政策對(duì)于樓市有多長(zhǎng)時(shí)間、多大的導(dǎo)引作用，本身就是個(gè)問(wèn)題。更大的問(wèn)題是，即使干預(yù)臨時(shí)生效，但往往會(huì)成為下一輪樓市高燒的點(diǎn)火器。因?yàn)�，正常的市�?chǎng)需求——無(wú)論是否有投機(jī)性，通常扭曲越嚴(yán)重，爆發(fā)的能量越大。更何況，對(duì)于價(jià)格管制，開(kāi)發(fā)商不是沒(méi)有對(duì)策，延遲樓盤(pán)竣工時(shí)間，不申報(bào)價(jià)格銷(xiāo)售樓盤(pán)以待政策放寬，價(jià)格封頂損失在物業(yè)管理等環(huán)節(jié)找補(bǔ)等手段，過(guò)去就用過(guò)，現(xiàn)在還可以繼續(xù)用，價(jià)格封頂成為低效政策的可能性不是沒(méi)有。

       不能不說(shuō)，動(dòng)輒選用價(jià)格干預(yù)的手段，有不尊重市場(chǎng)之嫌�？偸窍Ｍ麡鞘邪l(fā)展時(shí)時(shí)處在行政認(rèn)為恰當(dāng)?shù)某潭群凸?jié)奏中，而忽視了市場(chǎng)的自行規(guī)律。因此，往往造成市場(chǎng)和行政意志的不合拍。

       怎么才能合拍？不是拿樓市價(jià)格說(shuō)事，讓市場(chǎng)無(wú)所適從，而是讓行政著力點(diǎn)回到該發(fā)力的地方。比如，“地王”頻出，其中就包含土地出讓制度不合理的成分，擠出其中的制度性泡沫，減低地方對(duì)土地出讓金的渴求才是治本。又如，城市規(guī)劃不合理、周邊發(fā)展落后于中心城市，也是城市一些地段樓價(jià)飆高的內(nèi)在動(dòng)力，加大住宅土地供應(yīng)，激活“睡城”，推動(dòng)中心城市與周邊的協(xié)同發(fā)展，中心城市的樓價(jià)才不至于總是失真。

       一句話，從簡(jiǎn)單的管制思維中走出來(lái)，在機(jī)制性層面長(zhǎng)期施策，才是根本性的解決之道。只在表層停留，不可能控制住樓市虛火。