摘要：近來房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)持續(xù)走高、投資客再現(xiàn)，7月26日，中央政治局召開會(huì)議研究當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)并部署下半年經(jīng)濟(jì)工作，對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)形勢(shì)做了認(rèn)真分析。中央政治局會(huì)議首度提出“抑制資產(chǎn)泡沫”，并提出一定要有序去庫存。

       7月26日，中央政治局召開會(huì)議研究當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)并部署下半年經(jīng)濟(jì)工作。其中，對(duì)房地產(chǎn)再次做了濃墨重彩的描述，這在本屆政府任期內(nèi)的幾次重大經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議中也并不多見。去庫存補(bǔ)短板、抑制資產(chǎn)泡沫、優(yōu)化信貸結(jié)構(gòu)，在層層深入的工作部署下，透露出決策層對(duì)樓市的轉(zhuǎn)向性思考。

       用住建部一位高層官員的話來說，當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境前所未有的復(fù)雜。一邊是海水，一邊是火焰。這邊廂一線及二線熱點(diǎn)城市地王頻現(xiàn)，房?jī)r(jià)蹭蹭上竄；那邊廂，多數(shù)三四線城市深陷去庫存泥潭。如何在紛繁復(fù)雜的市場(chǎng)表現(xiàn)中抓住樓市痛點(diǎn)、平衡各方關(guān)系、穩(wěn)定市場(chǎng)發(fā)展，已成為對(duì)當(dāng)前相關(guān)部門決策者的重大考驗(yàn)。

       基調(diào)一：抑制資產(chǎn)泡沫

       從資本市場(chǎng)看，主要的資產(chǎn)泡沫有股市與房地產(chǎn)市場(chǎng)。目前，股市陷入僵局，根本談不上泡沫；相反，一線及熱點(diǎn)二線城市，房?jī)r(jià)高漲，地王頻現(xiàn)，樓面價(jià)超過房?jī)r(jià)成為常態(tài)，說明房地產(chǎn)市場(chǎng)不僅存在房?jī)r(jià)泡沫，更存在地價(jià)泡沫。

       有業(yè)內(nèi)人士指出，之所以出現(xiàn)房價(jià)、地價(jià)泡沫，主要是上半年央行貨幣超發(fā)、地方土地財(cái)政及企業(yè)資金錯(cuò)配的結(jié)果。

       這意味著，中央政治局會(huì)議首度提出“抑制資產(chǎn)泡沫”，下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)肯定會(huì)受影響，尤其是漲價(jià)兇猛的一線城市和熱點(diǎn)二線城市。

       具體而言，一是在信貸方面，不可能再向房地產(chǎn)市場(chǎng)放水，預(yù)計(jì)會(huì)有更多的實(shí)際操作技術(shù)手段（如控制商業(yè)銀行向房地產(chǎn)過度放水，按揭貸款可能也會(huì)收緊）；二是房?jī)r(jià)高漲根源在于地價(jià)飆升，下半年對(duì)過熱的土地市場(chǎng)會(huì)重點(diǎn)調(diào)控，如調(diào)整土地供應(yīng)節(jié)奏，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。

       基調(diào)二：有序去庫存

       值得關(guān)注的是，之前關(guān)于去庫存的定調(diào)是 “通過加快農(nóng)民工市民化，擴(kuò)大有效需求，打通供需通道，消化庫存，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)�！边@次政治局會(huì)議則提出“去庫存和補(bǔ)短板的指向要同有序引導(dǎo)城鎮(zhèn)化進(jìn)程和農(nóng)民工市民化有機(jī)結(jié)合起來�！比�庫存由加快變有序，說明經(jīng)歷大半年的去庫存，目前市場(chǎng)狀況已然發(fā)生變化。

       現(xiàn)實(shí)的狀況是，眼下全國(guó)庫存結(jié)構(gòu)去化非常不均衡，原本庫存不足的一線及熱點(diǎn)二線城市庫存去化快速，甚至告急；而庫存較多的三四線城市，庫存去化依然緩慢，而且，大部分三四線城市去庫存主要手段是加杠桿。這無異于飲鴆止渴。另外，從市場(chǎng)結(jié)構(gòu)看，相比住宅領(lǐng)域，商業(yè)地產(chǎn)面臨更大的去庫存壓力。

       事實(shí)上，去庫存從加快變?yōu)橛行�，說明下半年的去庫存將更有針對(duì)性。不久前，發(fā)改委針對(duì)下半年房地產(chǎn)如何調(diào)控便提出，對(duì)一線及部分二線城市，要密切關(guān)注庫存下降情況，加大住房供應(yīng)，防止房?jī)r(jià)過快上漲；對(duì)三四線庫存較大城市，要根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r，化解庫存。

       下半年，在房地產(chǎn)去庫存主基調(diào)下，針對(duì)市場(chǎng)分化情況，應(yīng)注重分類施策、因城施策。這從上半年市場(chǎng)可窺見端倪，目前已有多個(gè)一二線熱點(diǎn)城市收緊政策，這種因城施策料將主導(dǎo)下半年樓市。

       基調(diào)三：信貸政策生變

       “要引導(dǎo)貨幣信貸和社會(huì)融資合理增長(zhǎng)，著力疏通貨幣政策傳導(dǎo)渠道”被首度提及。這說明，上半年貨幣政策在傳導(dǎo)渠道上存在不暢問題，導(dǎo)致貨幣沒有流向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)。

       上半年,狹義貨幣（M1)余額44.36萬億元,同比增長(zhǎng)24.6%，(M2)余額149.05萬億元，同比增長(zhǎng)只有11.8%。M1、M2剪刀差已經(jīng)迎來2010年以來最高值。

       在業(yè)內(nèi)人士看來，“上半年貨幣數(shù)據(jù)表明，企業(yè)投資意愿不足，資金在金融體系內(nèi)循環(huán)�！逼髽I(yè)持幣待投資，大量貨幣流向企業(yè)，但是企業(yè)并沒有找到合適的投資方向，大量的錢留在活期存款賬戶上。要全面解決問題僅靠貨幣政策效果有限，需要積極配合財(cái)政政策，減輕企業(yè)賦稅。

       因此，未來去產(chǎn)能與降杠桿的力度將加強(qiáng)。中央會(huì)采取更多手段讓貨幣流向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)，房地產(chǎn)再想趁貨幣政策“走量漲價(jià)”，空間已經(jīng)不大了。這也意味著，當(dāng)下還得意的一線及熱點(diǎn)二線樓市地市瘋狂熱潮，該降一降溫了。

       總之，下半年樓市不會(huì)像上半年那么火，這是一定的。