摘要：憑借今年上半年一二線城市的成交火爆，多數(shù)上市標(biāo)桿房企銷(xiāo)售業(yè)績(jī)?nèi)�面提升。從近日億翰智庫(kù)發(fā)布“2016年1-6月中國(guó)典型房企銷(xiāo)售業(yè)績(jī)排行榜”中更可見(jiàn)一斑。統(tǒng)計(jì)顯示，33家官方公布銷(xiāo)售業(yè)績(jī)的企業(yè)合計(jì)銷(xiāo)售業(yè)績(jī)高達(dá)11525.72億，同比2015年同期的6600億上漲幅度高達(dá)74.6%。其中萬(wàn)科、恒大、碧桂園則繼續(xù)高歌猛進(jìn)向全年2000億銷(xiāo)售額沖刺。

       然而，在大熱之下，業(yè)內(nèi)分析人士則指出，伴隨著規(guī)模化擴(kuò)張，房企利潤(rùn)率逐年下降。長(zhǎng)此以往，資本市場(chǎng)或?qū)⒖此ダ麧?rùn)率持續(xù)下滑的房企，再談規(guī)�；�已變得毫無(wú)意義。

       千億房企再現(xiàn)分化

       在“2016年1-6月中國(guó)典型房企銷(xiāo)售業(yè)績(jī)排行榜”這份榜單中，最受矚目的當(dāng)屬千億房企與標(biāo)桿房企，內(nèi)部出現(xiàn)重大分化，大有重新洗牌之勢(shì)。在去年的7家年銷(xiāo)售額達(dá)千億規(guī)模的房企里，碧桂園、恒大繼續(xù)高歌猛進(jìn)，而萬(wàn)達(dá)則出現(xiàn)了嚴(yán)重掉隊(duì)，或與其戰(zhàn)略調(diào)整有關(guān)。

       從數(shù)據(jù)上看，萬(wàn)科上半年業(yè)績(jī)尚未受股權(quán)之爭(zhēng)的影響，以1857億元銷(xiāo)售金額高居銷(xiāo)售金額榜首位置。7月14日（上周四），萬(wàn)科公布截至7月13日20時(shí)，萬(wàn)科集團(tuán)(萬(wàn)科藍(lán)山 萬(wàn)科幸福匯)簽約額正式突破2000億元。其中，第二個(gè)千億用時(shí)僅87天，同比2015年提前109天。按全年3000億元業(yè)績(jī)目標(biāo)計(jì)算，7月未完，萬(wàn)科已經(jīng)完成了2/3的任務(wù)，超標(biāo)完成銷(xiāo)售業(yè)績(jī)已被視為大概率事件。

       目前看來(lái)，與萬(wàn)科一同步入2000億俱樂(lè)部的還將有恒大、碧桂園。7月初，碧桂園宣布將原定1680億元全年銷(xiāo)售目標(biāo)上調(diào)至2200億元。而恒大上半年已經(jīng)累計(jì)銷(xiāo)售1417.8億元

       上半年，華夏幸福(600340,股吧)、融創(chuàng)中國(guó)、華潤(rùn)置地(橡樹(shù)灣 潤(rùn)景公館) 增速明顯提快，這三家第二梯隊(duì)的房企有望在今年進(jìn)入千億房企規(guī)模，其聚焦一線城市的戰(zhàn)略顯現(xiàn)出巨大的優(yōu)勢(shì)。此外，國(guó)有房企在今年上半年整體提升，其中部分國(guó)企如華發(fā)、魯能、深業(yè)和電建等則出現(xiàn)了爆炸式增長(zhǎng)，比如魯能今年上半年的銷(xiāo)售額已經(jīng)達(dá)到去年全年的3.5倍。

       粵派高毛利房企集體掉隊(duì)

       而在這份新出爐的上半年業(yè)績(jī)排行中，曾與合生、富力、碧桂園、恒大并稱(chēng)“華南五虎”的雅居樂(lè)再次掉隊(duì)。

       “2015年是最糟糕最難過(guò)的一年�！毖啪訕�(lè)主席兼總裁陳卓林在年初業(yè)績(jī)會(huì)發(fā)出這句感慨的背后，是2015年雅居樂(lè)大幅下降的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)。盡管降價(jià)跑量、犧牲利潤(rùn)是無(wú)奈之舉，但之于雅居樂(lè)卻已經(jīng)是不得不為之。

       在“甩賣(mài)”積壓存貨的策略下，2011-2015年雅居樂(lè)的毛利率由53.8%、41.4%、35.6%、32.4%下降至25.1%。利潤(rùn)方面作出的巨大犧牲，終于讓雅居樂(lè)在今年獲得了重新排兵布陣的換氣空間。

       在雅居樂(lè)新一輪的布局版圖中，繼長(zhǎng)三角、珠三角后，京津冀成為其下一個(gè)重點(diǎn)區(qū)域。陳卓林在接受其他媒體采訪時(shí)坦言，公司遲遲未能加大京津翼區(qū)域的布局主要是受限高昂土地成本，2016年雅居樂(lè)主要寄希望于通過(guò)合作、收購(gòu)等方式在北京周邊能夠立項(xiàng)。

       收購(gòu)的方式確實(shí)讓雅居樂(lè)得以步入北京。7月5日，雅居樂(lè)公布擬出資2.32億元向第三方收購(gòu)北京市延慶區(qū)一個(gè)綜合性商業(yè)金融服務(wù)業(yè)項(xiàng)目的51%股權(quán)。盡管距離北京主城區(qū)足有70余公里，但延慶項(xiàng)目終于讓雅居樂(lè)站在了北京的“門(mén)口”。

       雅居樂(lè)的窘?jīng)r也是其他廣州房企的寫(xiě)照。近幾年，總部位于廣州的民營(yíng)房企大多經(jīng)歷了相似的命運(yùn)。華南五虎中，除碧桂園、恒大業(yè)績(jī)飆升外，包括雅居樂(lè)、合生創(chuàng)展(合生·麒麟社 合生·世界村)乃至富力地產(chǎn)(富力又一城 富力盛悅居) 今年均表現(xiàn)平平。

       上述三家企業(yè)均面臨相同困境，堅(jiān)持高毛利率、長(zhǎng)周轉(zhuǎn)、做中高端產(chǎn)品、全國(guó)布局不完善。在華南五虎中，首先掉隊(duì)的合生創(chuàng)展一直在療傷，而且暫時(shí)看不到崛起的跡象。數(shù)據(jù)顯示，合生創(chuàng)展今年前6月銷(xiāo)售金額約為77億元，較去年同期的59.2億元同比增長(zhǎng)30%。然而，在這一輪銷(xiāo)售擴(kuò)張中仍落后于其他企業(yè)，排名從64下降至91，其規(guī)模已是小型房企級(jí)別。

       據(jù)此前報(bào)道，富力董事長(zhǎng)李思廉曾于3月11日召開(kāi)的2015年度業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上強(qiáng)調(diào)，有信心完成銷(xiāo)售目標(biāo)，600億是保守預(yù)測(cè)。而富力地產(chǎn)前6個(gè)月的銷(xiāo)售金額約297.9億元，合約銷(xiāo)售總面積約243.54萬(wàn)平方米，同比去年，銷(xiāo)售收入和銷(xiāo)售面積分別上升44%和43%，完成全年600億元銷(xiāo)售目標(biāo)的49.65%，銷(xiāo)售發(fā)展速度明顯慢于其他一線房企。

       相較高毛利率、長(zhǎng)周轉(zhuǎn)、做中高端產(chǎn)品的粵派房企，以陽(yáng)光城(000671,股吧)、融信、融僑為代表的閩系房企在今年上半年迅速擴(kuò)張，頗有幾年前泰禾的影子。上半年，陽(yáng)光城、融信、融僑以178億元、177.5億元、156億元，分別進(jìn)入銷(xiāo)售榜前40位。

       盡管房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入白銀時(shí)代，陽(yáng)光城卻實(shí)現(xiàn)了快速崛起，加快“3 1 X”（長(zhǎng)三角、京津冀、珠三角 大福建戰(zhàn)略城市點(diǎn)）區(qū)域布局。近期，陽(yáng)光城在珠三角地區(qū)頻頻拿地，該公司的北上、南下計(jì)劃正在快速推進(jìn)。目前，陽(yáng)光城在北京順義、通州布局兩塊土地。陽(yáng)光城負(fù)責(zé)人表示，京津冀也是陽(yáng)光城戰(zhàn)略布局的重頭戲，因北京土地市場(chǎng)較為激烈，目前正在尋找機(jī)會(huì)進(jìn)入。

       市場(chǎng)風(fēng)向的改變及一二線土地成本的暴漲，讓高周轉(zhuǎn)模式不再是萬(wàn)全之策。記者查詢(xún)陽(yáng)光城近五年財(cái)報(bào)發(fā)現(xiàn)，伴隨著規(guī)模的迅速擴(kuò)張，該公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)毛利率卻逐年下滑，2011-2015年分別為49.43%、38.86%、36.29%、31%、27.07%。

       對(duì)此，陽(yáng)光城總裁張海民指出：“隨著全國(guó)布局的完善，陽(yáng)光城的高周轉(zhuǎn)模式將逐步升級(jí)為在一定城市里面繼續(xù)堅(jiān)持高周轉(zhuǎn)，但在核心城市上會(huì)進(jìn)行產(chǎn)品線的豐富，隨著市場(chǎng)變化更多地尋求創(chuàng)新，包括盈利模式的創(chuàng)新�！�

       過(guò)去三年間，陽(yáng)光城銷(xiāo)售規(guī)模完成了從23億元到236億元的跨越式增長(zhǎng)。然而，快周轉(zhuǎn)模式對(duì)于拿地、管控及標(biāo)準(zhǔn)化都有嚴(yán)格的要求，在地價(jià)成本與日俱增的行業(yè)背景下，快周轉(zhuǎn)在一二線城市已經(jīng)不再是萬(wàn)全之策，地價(jià)的上升也倒逼著開(kāi)發(fā)商在產(chǎn)品上走向“豪宅化”。

       房企規(guī)�；瘧T性背后的危機(jī)

       即使2016年全年房企銷(xiāo)售業(yè)績(jī)光鮮亮麗，并不意味著龍頭房企還可沿用規(guī)�；�的擴(kuò)張模式繼續(xù)前行。事實(shí)上，由于市場(chǎng)去庫(kù)存壓力、銷(xiāo)售業(yè)績(jī)指標(biāo)等因素，龍頭房企規(guī)模繼續(xù)變大的背后是利潤(rùn)率的降低，甚至有的龍頭房企為了實(shí)現(xiàn)短期規(guī)�；�效應(yīng)，基本貼著成本跑量，導(dǎo)致利潤(rùn)率下滑明顯�？梢哉f(shuō)，規(guī)�；�背后房企的日子已經(jīng)不再那么好過(guò)。

       據(jù)同策咨詢(xún)研究部數(shù)據(jù)顯示，截至2015年年底，A股及H股樣本企業(yè)銷(xiāo)售毛利率均值分別為21.95%和26.36%，同比2014年分別下滑3.45個(gè)百分點(diǎn)和2.63個(gè)百分點(diǎn)；A股及H股樣本企業(yè)銷(xiāo)售凈利率均值分別為8.88%和12.27%，同比分別下滑2.33個(gè)百分點(diǎn)和3.4個(gè)百分點(diǎn)，房企整體盈利狀況并不樂(lè)觀。

       對(duì)此，同策咨詢(xún)研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，雖然今年上半年至今一線城市、部分二線城市房地產(chǎn)行情較好，但由于房地產(chǎn)銷(xiāo)售結(jié)算的問(wèn)題，部分銷(xiāo)售業(yè)績(jī)無(wú)法反映到當(dāng)期財(cái)務(wù)報(bào)表中。而去年下半年至今房企積極拿地，制造“地王”，拿地成本偏高，營(yíng)業(yè)成本也在增加。

       同時(shí)，今年下半年開(kāi)始一線城市、部分二線城市樓市即將進(jìn)入調(diào)整的周期，市場(chǎng)銷(xiāo)售壓力或?qū)�顯現(xiàn)。屆時(shí)，在去庫(kù)存壓力與企業(yè)資金面較為緊的市場(chǎng)背景下，降價(jià)等促銷(xiāo)措施等銷(xiāo)售手段將導(dǎo)致房企毛利潤(rùn)不斷下降。長(zhǎng)此以往，資本市場(chǎng)或?qū)⒖此ダ麧?rùn)率持續(xù)下滑的房企，再談規(guī)模化已變得毫無(wú)意義。