摘要：2016年以來，樓市冷熱不均分化，一二線城市持續(xù)火爆，熱點(diǎn)城市出現(xiàn)了明顯的量?jī)r(jià)快速上漲現(xiàn)象，而三四線城市仍在去庫(kù)存難題中掙扎。為了防止房?jī)r(jià)的過快增長(zhǎng)，熱點(diǎn)二線城市頻出樓市降溫政策。

      在3月份上海、深圳加碼調(diào)控后，最近房?jī)r(jià)上漲最迅速的合肥、廈門等二線城市也都出臺(tái)了限貸政策，為火熱的樓市降溫。業(yè)內(nèi)專家預(yù)計(jì)，因?yàn)閹?kù)存分化，部分一、二線城市及一、二線輻射區(qū)，庫(kù)存較低的區(qū)域，在系列刺激政策影響下，出現(xiàn)了非常明顯的量?jī)r(jià)快速上漲現(xiàn)象。未來若強(qiáng)二線城市房?jī)r(jià)漲幅仍然過快，或?qū)⒂懈�多城市效仿出臺(tái)限購(gòu)限貸等政策穩(wěn)定市場(chǎng)。

      二線城市信貸收緊

      據(jù)相關(guān)媒體報(bào)道，7月11日，廈門市國(guó)土資源與房產(chǎn)管理局消息稱，為支持剛性購(gòu)房需求和合理改善性住房需求，抑制投機(jī)性購(gòu)房，廈門市將于7月15日起調(diào)整住房信貸政策。

      廈門市明確，調(diào)整商業(yè)性個(gè)人住房信貸政策。購(gòu)房家庭名下在本市無住房且無購(gòu)房貸款記錄的最低首付比例為25%；在本市有住房且無購(gòu)房貸款記錄，或名下有1筆購(gòu)房貸款記錄且相應(yīng)貸款已結(jié)清的最低首付比例為30%；名下有１筆購(gòu)房貸款記錄未結(jié)清，或名下有2筆及以上購(gòu)房貸款記錄且相應(yīng)貸款已結(jié)清的最低首付比例由40%調(diào)整為60%；名下有2筆購(gòu)房貸款未結(jié)清的不予受理貸款申請(qǐng)。

      6月24日，合肥發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步做好我市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的通知》，自7月1日起正式限貸。商品房最低首付比例為25%，二套房的首付比例提高至40%，對(duì)應(yīng)的是名下有房無貸的情況，而如果名下有房有貸款，則再購(gòu)房首付比例為50%。對(duì)于三套房的首付比例提高至60%，且停止提供公積金貸款。同時(shí)加大土地供應(yīng)，對(duì)地王現(xiàn)象進(jìn)行嚴(yán)控，要求提升居住用地競(jìng)買保證金至不低于參考總價(jià)的50%；縮短居住用地的土地出讓金繳納時(shí)限：在合肥市各區(qū)縣（除縣級(jí)巢湖市和廬江縣外）拍出“地王”（即樓面地價(jià)超過當(dāng)?shù)貧v史最高成交單價(jià)）的，開發(fā)企業(yè)必須在土地出讓合同簽訂一個(gè)月內(nèi)一次性付清出讓金。

      “廈門、合肥出臺(tái)樓市新政，主要與近期價(jià)格上漲較快有關(guān)。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為：合肥5月份房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅高達(dá)5.1%，同比漲幅高達(dá)23.3%，廈門漲幅5月份高達(dá)5.5%，全國(guó)第一。整體看，類似廈門、合肥這樣價(jià)格上漲過高過快的城市，未來去杠桿將成為主流政策取向。

      更多城市或跟進(jìn)

      自上半年以來，合肥、廈門、蘇州、南京等地樓市表現(xiàn)火熱，房?jī)r(jià)地價(jià)均領(lǐng)漲全國(guó)。廈門、合肥百城價(jià)格指數(shù)環(huán)比漲幅連續(xù)兩月超過5%。此前合肥已多次表態(tài)，若房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲，未來不排除會(huì)出臺(tái)更嚴(yán)厲的調(diào)控措施。

      業(yè)內(nèi)專家表示，此次限貸政策出臺(tái)將對(duì)合肥、廈門樓市起到降溫作用，特別是對(duì)外來投資投機(jī)需求產(chǎn)生較大影響，也將對(duì)其他價(jià)格漲幅過快的城市產(chǎn)生引領(lǐng)，未來若強(qiáng)二線城市房?jī)r(jià)漲幅仍然過快，或?qū)⒂懈�多城市效仿出臺(tái)限購(gòu)限貸等政策穩(wěn)定市場(chǎng)。此前南京蘇州已出臺(tái)限價(jià)政策，6月南京再重申將嚴(yán)格執(zhí)行三大舉措以加大樓市供應(yīng)量，包括嚴(yán)格執(zhí)行一次性3萬平方米上市申報(bào)政策規(guī)定、督促開發(fā)企業(yè)加快在建項(xiàng)目尤其是在建住宅項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)進(jìn)度以盡快形成上市量、查處捂盤惜售等行為。

      張大偉分析稱，調(diào)控趨勢(shì)出現(xiàn)了明顯改變，在過去的一年多，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的主要方向是去庫(kù)存，所以各種寬松政策次第出臺(tái)。但因?yàn)閹?kù)存分化，部分一、二線城市及一、二線輻射區(qū)，庫(kù)存較低的區(qū)域，在系列刺激政策影響下，出現(xiàn)了非常明顯的量?jī)r(jià)快速上漲現(xiàn)象。

      一城一策將成趨勢(shì)

      張大偉預(yù)計(jì)，未來政策開始“托底蓋帽”，過去全面寬松的趨勢(shì)已經(jīng)出現(xiàn)了變化，在市場(chǎng)分化的基礎(chǔ)上，調(diào)控政策也開始了明顯的分化，托底蓋帽開始出現(xiàn)，這種情況下，房?jī)r(jià)上漲較快的城市，包括部分一二線及輻射區(qū)都出現(xiàn)了約束性的政策，這些約束性政策包括上海深圳的升級(jí)限購(gòu)及部分城市的信貸收緊。未來房地產(chǎn)調(diào)控政策將不僅僅是分城施策，更多的將會(huì)升級(jí)到一城一策。

      中國(guó)指數(shù)研究院報(bào)告顯示，在經(jīng)濟(jì)下行壓力仍存、宏觀環(huán)境不穩(wěn)定性加劇的背景下，未來總體宏觀政策仍將以穩(wěn)為主。當(dāng)前一線城市成交相對(duì)放緩，部分熱點(diǎn)二線城市成交火熱，房?jī)r(jià)地價(jià)領(lǐng)漲，大部分二線及三四線城市庫(kù)存壓力仍加劇。在此背景下，根據(jù)城市實(shí)際分類指導(dǎo)以促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展是政府施策考量重點(diǎn)。

      報(bào)告預(yù)計(jì)，大部分城市將繼續(xù)落實(shí)優(yōu)惠政策、調(diào)節(jié)供應(yīng)、實(shí)施供給側(cè)改革以加快樓市庫(kù)存去化，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，改善房地產(chǎn)投資環(huán)境，而熱點(diǎn)城市及部分城市熱點(diǎn)區(qū)域?qū)⒂瓉砀�具差異化的政策，合肥已出臺(tái)限貸政策，南京、蘇州也限制房?jī)r(jià)地價(jià)上漲，天津、武漢、青島等下調(diào)公積金貸款限額，未來或有更多城市效仿上海實(shí)施房地產(chǎn)金融審慎管理。總體而言，未來宏觀政策環(huán)境將繼續(xù)保持穩(wěn)定，而地方政策則在此基礎(chǔ)上進(jìn)一步靈活調(diào)整以適應(yīng)市場(chǎng)變化，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展。