摘要：隨著近年來全球央行大放水，吸引了大量的國內(nèi)投資者。風(fēng)靡一時的海外買房熱面臨著退潮的風(fēng)險。開發(fā)商在海外頻繁遇阻，相關(guān)專家還提醒，應(yīng)注意置業(yè)國家的政治變化，應(yīng)該盡量在政策明朗時投資置業(yè)，減少風(fēng)險。

       隨著近年來全球央行大放水，各國有的降息，有的維持超低利率，吸引了大量的國內(nèi)投資者。在2015年里中國資本投資到海外房地產(chǎn)的資金總額達(dá)到300億美元，是2014年的兩倍！中國資金的出境海外購房游看似一片光明。

       但實際上，風(fēng)風(fēng)火火的海外投資買房風(fēng)潮卻在最近一年里頻遭波折。即便是新晉首富王健林也在西班牙投資上碰了釘子，而大量跟隨國內(nèi)知名房企出海的個人買家，也開始遭遇投資門檻抬高，移民政策變化，貸款難辦等各種變故。

       風(fēng)靡一時的海外購房熱面臨著退潮的風(fēng)險。

       跟著大佬去買房 已經(jīng)成了一股風(fēng)潮

       前兩年歐美發(fā)達(dá)國家經(jīng)濟(jì)增長疲軟，國內(nèi)的富豪們正攜著億萬資金大張旗鼓地開始抄底歐美資產(chǎn)，其中最令人矚目的分別是老牌華人首富李嘉誠和新晉華人首富王健林。尤其是后者，更是不惜重金購入了英國、美國、西班牙、澳大利亞等多個國家的地產(chǎn)項目。

       兩位首富都動了，老百姓自然也按捺不住了。北青報記者在多家移民中介了解到，兩位首富大舉投資海外，帶動了打聽歐、美置業(yè)的客戶數(shù)量噌噌往上漲。

       “越來越多的房地產(chǎn)大亨紛紛加快走向海外的步伐，這將普通投資者的目光引向了海外市場�！贝鞯铝盒泻Ｍ忭椖控�(fù)責(zé)人表示，歐、美房地產(chǎn)市場在這些年里快速恢復(fù)，讓國內(nèi)投資者的信心也隨之增長。加上人民幣的持續(xù)貶值，許多個人買家都認(rèn)為，跟隨著房企大佬們出游海外，將是資產(chǎn)重新配置，保值增值的穩(wěn)妥思路。

       來自萬國置地編纂的《2016全球房產(chǎn)投資展望暨萬國置地全球房產(chǎn)投資白皮書》也顯示，在人民幣持續(xù)貶值的趨勢下，出于資產(chǎn)配置和分散風(fēng)險的考量，國內(nèi)高凈值人群將30%左右的資產(chǎn)配置到海外是一個合理的選擇，這也就意味著將有3.27萬億的海外投資需求，這一投資需求在未來10年的復(fù)合增速將達(dá)到20.6%。

       頻頻遇阻 開發(fā)商在海外開始吃苦頭

       “跟著大佬買房其實是比較聰明的做法，但并非沒有風(fēng)險。”北京方展國際部總監(jiān)魏克飛表示，哪怕你在國內(nèi)有過上千套房產(chǎn)的交易經(jīng)驗，也不要盲目加入到海外購房大軍中，即便是實力雄厚的房企，也開始在海外投資中遭遇刁難。

       近日，有西班牙媒體報道稱，萬達(dá)集團(tuán)將在8月前出售此前斥資2.65億歐元購入的西班牙地標(biāo)建筑，原因就是因為拆遷方案沒有談攏，這一消息已經(jīng)得到萬達(dá)集團(tuán)董事長王健林的證實。

       在央視一檔節(jié)目中，王健林坦言，購買西班牙馬德里大廈這件事情對萬達(dá)、對中企海外投資都是一筆非常寶貴的財富，并表示，“去西方購買資產(chǎn)，要考慮政府換屆因素�！�

       此外，2013年萬達(dá)以7億英鎊收購的倫敦One Nine Elms酒店項目也被傳或?qū)ⅰ傲鳟a(chǎn)”。有消息稱，由于建筑進(jìn)度落后于計劃，萬達(dá)可能與承建商分道揚鑣。

       無獨有偶，綠地集團(tuán)進(jìn)入澳大利亞市場也同樣受阻。綠地集團(tuán)在不久前終止了與悉尼建工集團(tuán)Brookfield Multiplex的合作關(guān)系，兩公司原定合建本月起動工、總投資7億澳元的悉尼最高住宅樓。

       而綠地最早建成交付的韓國濟(jì)州島項目，也曾因為與當(dāng)?shù)卣�府換屆而遭遇糾紛。

       此外，還有一家國內(nèi)大型房企的澳大利亞項目同樣遭遇瓶頸，原因就是規(guī)劃方案在當(dāng)?shù)夭槐煌ㄟ^，項目進(jìn)度一拖再拖。

       不難看出，即便是實力強大的國內(nèi)房地產(chǎn)大佬們，在海外的項目也難免遭受阻力。尤其是在歐美國家經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的當(dāng)下，對于中國投資者設(shè)置了更加苛刻的條件，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，類似萬達(dá)、綠地的情況并非偶然，還有可能發(fā)生。

       風(fēng)靡一時的海外投資買房面臨退潮風(fēng)險

       而勢單力薄的個人投資者，更是在海外置業(yè)中遭遇非議。加拿大、澳大利亞、美國、英國等傳統(tǒng)海外置業(yè)的熱點國家，都開始針對中國購房人進(jìn)行警告，甚至設(shè)置阻礙。

       不久前新上任的英國倫敦市長就對海外投資購房發(fā)出了批評，明確警告說，如果倫敦的房產(chǎn)都被中東和亞洲投資者買走，用作“二套房”或者根本控制不住，那么倫敦每年修建數(shù)千套新房也無法緩解住房危機。

       類似的批評還只是嘴上的問責(zé)，但很可能變成行動上的限制，像今年4月，澳大利亞各大銀行就在澳洲政府的壓力下規(guī)定，幾乎同時收緊了對國外投資者的放貸，并相繼調(diào)低貸款額度，從房產(chǎn)評估價的70%降到60%。

       另外，從今年7月1日起，所有銷售的房屋如果超過200萬澳幣，購買者必須將房款中的10%作為預(yù)付稅款支付給澳大利亞稅務(wù)局，作為保證買家要繳納資本增值稅的預(yù)付稅。雖然此規(guī)定不僅針對海外人士，澳大利亞本地買家也受此限制，但實際操作中澳大利亞本地居民買家和新西蘭買家可以通過申請稅收清繳證書而避免此預(yù)付稅款。

       同樣開始限制海外購房的還有加拿大。就在今年五月，一名中國留學(xué)生花1.5億人民幣購下在溫哥華一座豪宅的新聞被廣泛傳播，在海內(nèi)外都引起了巨大爭議。加拿大一些地方政府開始出臺新政，限制房地產(chǎn)“影子轉(zhuǎn)售”，并要求外國人購買房產(chǎn)必須申報國籍！

       所謂“影子轉(zhuǎn)售”，就是指在樓房買賣交易完成之前，把買賣合約轉(zhuǎn)手多次。由于轉(zhuǎn)手未有上報，因此當(dāng)局未有記錄在案，令政府損失大量稅款收入。可見，各國不約而同提高了購房門檻，讓國內(nèi)買家的海外置業(yè)不再平坦。

       投資海外房產(chǎn)，更應(yīng)注意政治環(huán)境變化。

       雖然海外購房的阻力加大，但海外投資置業(yè)因為資產(chǎn)配置，環(huán)境優(yōu)良，相比北京、上海房價并不高等多方面優(yōu)勢，依然有著巨大的魔力。

       魏克飛就認(rèn)為，海外購房仍然是富裕階層進(jìn)行資產(chǎn)投資的重要手段。他接觸的許多海外開發(fā)商仍舊把中國買家視作重要的客戶資源。如果從年齡層劃分，該投資客戶群集中在35-50歲之間，最普遍的特點是都帶著孩子過來咨詢，“說我現(xiàn)在買房做投資，將來我的孩子長大了會去那邊住，這種購房人占的比例比較多一些。”他們的需求非常明確，就是買海外房產(chǎn)，把它作為一種資產(chǎn)配置的方式，再找專業(yè)的人幫助他們租出去或賣出去。

       盡管進(jìn)行海外投資的國內(nèi)散戶明顯增長，但對大多數(shù)人來說，對西方投資市場的不理解或不能親自去項目考察等客觀因素，會造成不同程度的投資風(fēng)險。業(yè)內(nèi)人士介紹，對有意向進(jìn)行海外置業(yè)或投資的潛在客戶的建議是，第一，一定要選擇非常專業(yè)的海外置業(yè)服務(wù)機構(gòu)，第二，在購房過程中所有的流程，包括找律師、監(jiān)管、驗房等事項要選擇專業(yè)的合作團(tuán)隊。

       此外，魏克飛還提醒，應(yīng)注意置業(yè)國家的政治變化，尤其是換屆等，很可能直接改變海外置業(yè)的政策。應(yīng)該盡量在政策明朗時投資置業(yè)，減少風(fēng)險。