摘要：除極少數(shù)實力超強的開發(fā)商，其他開發(fā)商大多是依靠銀行的支持才能拿地，現(xiàn)在開發(fā)貸收緊了，恐將面臨資金鏈緊繃的危險。尤其是土地價格脫離實際的地塊，會不會因為開發(fā)能力減弱而出現(xiàn)風(fēng)險，都是需要認(rèn)真應(yīng)對的問題。

        國家統(tǒng)計局最新數(shù)據(jù)顯示，今年1至5月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金53681億元，同比增長16.8%，增速與1至4月份持平。在其他資金中，定金及預(yù)收款14840億元，增長35.2%，個人按揭貸款8838億元，增長58.5%。

        無論是開發(fā)商還是消費者，上半年的表現(xiàn)都是非常積極的，也給樓市帶來了積極的效應(yīng)，一度呈現(xiàn)十分火爆的跡象。然而大熱之后，6月全國房價環(huán)比漲幅收窄，這在一定程度上預(yù)示著下半年的樓市格局。與此同時，支撐房企拿地甚至競相高價拿地的開發(fā)貸，也開始逐步收緊了。

        銀行之所以收緊開發(fā)貸，主要就是因為對樓市前景不看好。上半年樓市之所以火爆，主要緣于一線城市和部分二線城市出現(xiàn)了意想不到的房價快速上漲，以深圳、上海、南京、蘇州等地最為突出。相反，大多數(shù)三、四線城市去庫存壓力仍然很大，仍處于低迷狀態(tài)，這些城市即便有所反應(yīng)，也是一、二線城市樓市大熱的邊際效應(yīng)，而非自身出現(xiàn)了松動現(xiàn)象。

        為遏制房價快速上漲，一、二線城市加大調(diào)控力度或出臺新的政策，樓市大熱現(xiàn)象逐步消失，房價趨于穩(wěn)定，有的還出現(xiàn)了一定幅度的下降，開發(fā)商拿地的熱情也自然有所減弱。一旦開發(fā)商拿地的熱情減弱了，銀行對開發(fā)商的“信任度”也會隨之下降，開發(fā)貸也就會越來越緊——開發(fā)貸收緊了，樓市風(fēng)險也就有可能暗潮涌動了。從上半年的實際情況看，一、二線城市樓市的大熱，相當(dāng)程度上與銀行不顧一切的支持是分不開的，甚至有報道說，一些銀行為了給開發(fā)商貸款，甘愿做賠本買賣。

        這樣的結(jié)果傳導(dǎo)到消費者身上，剛剛冒出來的購房熱情，可能又會受到很大影響，包括一些剛需旺盛的消費者在內(nèi)，很多人可能重新回到等待觀望的狀態(tài)。尤其是三、四線城市，原本指望一、二線城市的大熱，能夠?qū)θ�、四線城市的購房熱情產(chǎn)生一些帶動作用，現(xiàn)在看來，至少下半年是沒有指望了。

        那些在上半年積極拿地的開發(fā)商，會不會因為開發(fā)貸收緊而出現(xiàn)巨大的風(fēng)險，頗值得關(guān)注。除極少數(shù)實力超強的開發(fā)商，其他開發(fā)商大多是依靠銀行的支持，才具有了拿地的條件和動力，現(xiàn)在開發(fā)貸收緊了，以一些開發(fā)商的實際能力，恐將面臨資金鏈緊繃的危險。尤其是土地價格脫離實際的地塊，會不會因為開發(fā)能力減弱而出現(xiàn)風(fēng)險，包括后續(xù)資金跟不上、無錢開發(fā)、無力償還到期貸款等，都是需要認(rèn)真應(yīng)對的問題。

        好在今年上半年的拿地?zé)岢�，主要發(fā)生在央企或少數(shù)大房企身上，且維持的時間不是很長，否則風(fēng)險只會更大。即便如此，隨著央企整合力度加大，相關(guān)央企整合以后，會不會對發(fā)展戰(zhàn)略做出調(diào)整，對被整合央企新拿的土地作放棄處理，也是需要認(rèn)真應(yīng)對的問題。

        更令人擔(dān)心的還是三、四線城市樓市的去庫存。如果說上半年房地產(chǎn)市場的火熱，讓我們看到了一些去庫存的希望，那么接下來，三、四線城市的去庫存壓力只會更大。盡管部分地方啟動了鼓勵農(nóng)民進(jìn)城買房的政策，但在目前條件下，此舉料難成為加快三、四線城市去庫存的“強心針”。就算能夠推動三、四線城市樓市去庫存，由此帶來就業(yè)、社會保障、醫(yī)療保障、教育等方面的問題，又有可能成為三、四線城市新的短板。如果從樓市風(fēng)險轉(zhuǎn)化成為社會發(fā)展短板，后者對城市發(fā)展帶來的困難和風(fēng)險，未必比前者更小。

        總體上講，上半年樓市的大熱結(jié)束以后，接下來除樓市可能持續(xù)低迷，另一個可能就是風(fēng)險暗潮涌動。如何防范和化解這些風(fēng)險，決策層、管理層和開發(fā)商都需要引起足夠重視。