摘要：隨著地王的頻繁出現(xiàn)，今年上半年，部分地區(qū)已經(jīng)出臺(tái)地產(chǎn)調(diào)控措施，但地價(jià)依然一路走高，統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年上半年全國(guó)涌現(xiàn)205宗地王，6月的地王數(shù)目已再次刷新歷史紀(jì)錄。而在205宗地王里，央企和國(guó)企占據(jù)了半壁江山。

        業(yè)內(nèi)人士透露，地王如此“批量制造”事出有因，部分地王是通過(guò)“協(xié)商摘牌”，事后退款的形式人為制造的，而許多時(shí)候房企為了自己附近的樓盤(pán)價(jià)格升高，會(huì)故意哄抬土地價(jià)格等。

        6月29日，合肥首次采用網(wǎng)上拍賣的方式對(duì)19幅經(jīng)營(yíng)性用地進(jìn)行出讓，其中絕大部分是宅地或商住地塊，總出讓面積1826畝。雖然首次采用了網(wǎng)拍方式，但各房企拿地依然亢奮，3個(gè)多小時(shí)內(nèi)刷新4個(gè)地王，以濱湖為代表的多個(gè)區(qū)域樓面價(jià)接近2萬(wàn)元/平方米。

        73宗

        6月地王數(shù)刷新歷史紀(jì)錄

        而這只是地王潮的一個(gè)小小縮影。統(tǒng)計(jì)顯示，截至6月29日，今年全國(guó)已出現(xiàn)205宗單宗超過(guò)10億元的高總價(jià)地塊，51宗超過(guò)30億元的高總價(jià)地塊，3宗超過(guò)100億元的高總價(jià)地塊。144宗溢價(jià)率超過(guò)50%的單宗地塊，約是去年同期的8.5倍；92宗溢價(jià)率超過(guò)100%的單宗地塊，約是去年同期的45倍。

        隨著地王的頻繁出現(xiàn)，今年上半年，部分地區(qū)已經(jīng)出臺(tái)地產(chǎn)調(diào)控措施，但地價(jià)依然一路突飛猛進(jìn)，地王誕生的速度并無(wú)降低，反而上升。中原地產(chǎn)提供的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，若以溢價(jià)率40%，地塊成交額超過(guò)5億元來(lái)劃分地王，此外部分城市的10億元+地王也計(jì)算進(jìn)入，在5月全月的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)中合計(jì)有69宗地王，在6月再次刷新了這一歷史紀(jì)錄，全國(guó)合計(jì)出現(xiàn)了73宗地王。

        在此次“地王潮”中，央企和國(guó)企擔(dān)任的角色不可或缺。

        央企國(guó)企搶得半數(shù)地王

        6月29日上午，上海浦東新區(qū)新場(chǎng)旅游綜合服務(wù)區(qū)A10-1地塊進(jìn)行公開(kāi)土地拍賣。最后經(jīng)過(guò)多輪競(jìng)拍，中糧地產(chǎn)以24.4億元摘得土地，樓板價(jià)35744元/平方米，溢價(jià)率235.62%。中糧地產(chǎn)為中糧集團(tuán)有限公司控股子公司，為典型央企，而此前，首創(chuàng)地產(chǎn)等央企、國(guó)企已經(jīng)在土地市場(chǎng)上嶄露頭角，數(shù)據(jù)顯示，在200余宗“地王”中，央企、國(guó)企獲得的比例多達(dá)106宗，占比達(dá)54%。

        預(yù)測(cè)

       地價(jià)走高

       或增加房?jī)r(jià)上漲壓力

        從城市分布來(lái)看，二線城市地王數(shù)量已經(jīng)全面超過(guò)一線。分別為蘇州27宗、杭州26宗、南京21宗、上海15宗、合肥14宗、北京12宗、廣州9宗。

        中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，2016年是中國(guó)地王最密集的年份，三高地塊普遍出現(xiàn)在一、二線城市，高總價(jià)、高單價(jià)、高溢價(jià)率地塊持續(xù)刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)。地價(jià)超過(guò)房?jī)r(jià)已經(jīng)從一線城市蔓延到二線城市，對(duì)后市房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)巨大風(fēng)險(xiǎn)。

        以北京為例：北京歷史累計(jì)土地出讓經(jīng)營(yíng)性用地樓面價(jià)超過(guò)3萬(wàn)的地塊合計(jì)有59宗，這59宗地王合計(jì)土地出讓金為1919.38億元，而截至2016年6月16日，銷售額只有224.8億元。

        而從地王的平均成本價(jià)看，樓面價(jià)平均高達(dá)3.8萬(wàn)元，按照基本成本測(cè)算，銷售價(jià)格需要在6萬(wàn)元左右。

        “目前北京的房?jī)r(jià)銷售均價(jià)在3.5萬(wàn)元左右，這部分地王入市的難度依然非常大。對(duì)于這個(gè)1919.38億地王來(lái)說(shuō)，未來(lái)3年如果銷售額不到2000億元以上，很可能出現(xiàn)部分項(xiàng)目的資金鏈風(fēng)險(xiǎn)�！睆埓髠フJ(rèn)為，對(duì)于一、二線城市來(lái)說(shuō)，未來(lái)一年房?jī)r(jià)不漲超50%，拿了地王的企業(yè)都將面臨入市難題�！皹敲鎯r(jià)超過(guò)房?jī)r(jià)已成為常態(tài)。已經(jīng)出現(xiàn)了遍地地王的現(xiàn)象，雖然地王不完全代表未來(lái)市場(chǎng)售價(jià)，但如此多的集中出現(xiàn)，未來(lái)房?jī)r(jià)很難不受到影響�！�

        不過(guò)，易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，盡管如此，“下半年土地市場(chǎng)依然會(huì)熱，尤其從近期上海土地出讓的情況看，開(kāi)始注重對(duì)住宅用地的供應(yīng)，或者說(shuō)純住宅用地的供應(yīng)，這樣一個(gè)思路在下半年會(huì)延續(xù)。而且部分房企土地資源本身不足，所以依然會(huì)有積極補(bǔ)倉(cāng)的需求。當(dāng)然地價(jià)也會(huì)有一個(gè)上漲的可能。”

        地王“批量制造”揭秘

        內(nèi)幕一：

       “協(xié)商摘牌”事后退款造地王

        “現(xiàn)在很多地王都是為了拉高地價(jià)而被刻意造出來(lái)的�！� 一位房地產(chǎn)資深業(yè)內(nèi)人士對(duì)記者坦言，“協(xié)商摘牌，內(nèi)定摘牌人，協(xié)商價(jià)格，高出部分退還，事實(shí)上房企并不一定為此付出了那么高的價(jià)格�！�

        除了退款之外，部分土地還會(huì)捆綁上一些小的項(xiàng)目，從而增加其價(jià)值，“比如捆綁PPP項(xiàng)目、附送城建項(xiàng)目、附送小地塊等等，很多都是買一送三、送四、送五，不這樣，人家是不會(huì)投的�！痹摌I(yè)內(nèi)人士直言。

        同時(shí)，上述業(yè)內(nèi)人士也直言，舉牌后退款確實(shí)涉及到利益輸送的問(wèn)題。

        內(nèi)幕二：

       部分地王不為賺錢僅為“帶動(dòng)周邊”

        另一位房企人士也直言，地王并不一定為了賺錢，很多地方政府造出地王只是為了帶動(dòng)周邊�！耙粔K地拿出來(lái)，周邊在售小區(qū)的開(kāi)發(fā)商會(huì)自覺(jué)去陪標(biāo)，一起叫高地價(jià)，給外人顯示出爭(zhēng)奪地價(jià)的樣子。”而這樣一塊地王拍出，周邊小區(qū)的房?jī)r(jià)自然會(huì)水漲船高。

        此前，也有全國(guó)性房企的管理層在搶地大戰(zhàn)落敗之后，對(duì)相關(guān)媒體輕松地表示：“我們有自己的拍地策略，最終雖然這塊地并沒(méi)有被我們收入囊中，但是間接可以帶動(dòng)我們?cè)诋?dāng)?shù)氐男卤P(pán)銷售�！�

        而另一位業(yè)內(nèi)人士則表示，用新地王為老地王“解套”是房企的慣用策略，高地價(jià)可以反哺周邊的房?jī)r(jià)。不過(guò)，其也直言，最終房企是否能順利回款還是要靠購(gòu)房者買單，爭(zhēng)相高價(jià)拿地的房企是否能被下一輪“地王”解救，依然是個(gè)未知數(shù)，風(fēng)險(xiǎn)很大。

        內(nèi)幕三：

       國(guó)企央企猛拿地王為財(cái)務(wù)增值

        中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，全國(guó)在一二線城市出現(xiàn)地王潮的根本原因還是，資金潮下的資產(chǎn)荒。而這一“資產(chǎn)荒”現(xiàn)象，在國(guó)企央企之中表現(xiàn)得尤為明顯。

        “為何現(xiàn)在地王都是國(guó)企？因?yàn)?a href="http://www.fuzhouhuadun.com/#" class="p_wordlink" target="_blank">利率便宜，國(guó)企舉債成本低，同時(shí)賬上現(xiàn)金多，無(wú)處可投，另外一個(gè)是財(cái)務(wù)上權(quán)益可以增值。”一位房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士對(duì)記者透露。

        其表示，據(jù)其了解，目前國(guó)企手上資金特別多，“好多國(guó)企手上都捏著兩三百億元，必須要投出去，而房地產(chǎn)無(wú)疑是相對(duì)安全又可以增值的資產(chǎn)�！�

        最新數(shù)據(jù)

        今年全國(guó)有205宗單宗超過(guò)10億元的高總價(jià)地塊

        有51宗超過(guò)30億元的高總價(jià)地塊

        有3宗超過(guò)100億元的高總價(jià)地塊

        有144宗溢價(jià)率超過(guò)50%的單宗地塊，約是去年的8.5倍

        有92宗溢價(jià)率超過(guò)100%的單宗地塊，約是去年的45倍