摘要：近日，中國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長陸克華在國務(wù)院政策吹風(fēng)會(huì)上透露，針對(duì)房地產(chǎn)中介亂收費(fèi)、隱瞞房屋真實(shí)情況、發(fā)布虛假房源等亂象，住建部正在制定具體可操作的、管用的、能見實(shí)效的措施，“這個(gè)文件即將印發(fā)實(shí)施”。

        業(yè)內(nèi)認(rèn)為，房地產(chǎn)中介將面臨史上最嚴(yán)整頓。事實(shí)上，二手房特別是學(xué)位房、中心區(qū)地鐵盤等熱門區(qū)域二手房的價(jià)格或者租金的高昂，房地產(chǎn)中介“功不可沒”。

        案例一：

        簽了獨(dú)家代理 中介私自漲價(jià)30萬元

        胡先生在珠江新城利雅灣有一套125平方米南向單位連一個(gè)地下車位打包放盤價(jià)實(shí)收700萬元亟待出售，有中介人員告訴胡先生：“你跟我簽獨(dú)家代理，我保證1個(gè)月內(nèi)幫你賣出去�！焙�先生答應(yīng)了，“實(shí)在是不愿意折騰�！豹�(dú)家代理協(xié)議書上只有業(yè)主實(shí)收價(jià)700萬元，在這1個(gè)月內(nèi)，胡先生不得私自將房子出售，如果中介賣不出去，賠償他1000元錢。

        很快，就有中介帶著買家前來看房�！翱捶靠偷故遣簧�，也都對(duì)房子很滿意，但大多說房子太貴，需要考慮�！�1個(gè)月快過去了，房子仍沒有賣出去�！吧洗�，一位女士來看房，在參觀房子后也說太貴了，問能不能便宜一點(diǎn)�！碑�(dāng)時(shí)，只有胡先生和這位女士在房間，中介在客廳陪著這位女士的同伴�！罢娴牟毁F，您可以去打聽打聽�！焙�先生回答�！�730萬元，真的有點(diǎn)貴，你能便宜多少？”此時(shí)，中介也進(jìn)入房間，他們的談話只得終止。

        直到此時(shí)，胡先生才知道，他的房價(jià)被中介抬高了30萬元。他問了中介，中介承認(rèn)了，說“這套房完全可以賣到這個(gè)價(jià)�！笨墒�1個(gè)月已到期，房子沒有賣出，中介賠償1000元完事。胡先生說，“白耽誤了一個(gè)月的時(shí)間，還得再次出去找中介公司放盤�！庇浾卟樵兞艘幌略搮^(qū)域二手樓的價(jià)格。論單價(jià)，在這個(gè)區(qū)域，胡先生開出的這個(gè)價(jià)格不算便宜但也并不貴�！拔也幻靼�，中介提高30萬元如何收錢？”胡先生問。

        其實(shí)，這一招并不新鮮。如果客戶有意向，中介可以與業(yè)主再簽一份協(xié)議，反正業(yè)主實(shí)收700萬元，沒有任何損失，其他的錢，中介自己“落袋為安”�！耙恍┲薪樗阶蕴Ц叻吭词蹆r(jià)，有些業(yè)主并不知情，但有些得到了業(yè)主的許可。多賺的那部分錢，中介會(huì)和業(yè)主按比例分配，通常為三七分、四六分或五五分成�！币晃毁Y深的二手中介人員告訴記者。

        案例二：

        業(yè)主放租3000元 中介提高500元

        徐先生最近碰到一件怪事。他在天河工作，想在粵墾路租房居住�！熬臀液团�朋友兩人住，目標(biāo)是單間或者一房一廳�！彼麄兛戳丝彀雮�(gè)月，好不容易看中一套房。“精裝修、家電齊，朝向東南，挺不錯(cuò)。”中介說，月租3500元，付1壓2�！拔遗�朋友嫌貴，說再看看。”過了兩天，他們到另一家中介公司，“同樣是這套房，月租是3000元，而且業(yè)主說，她的放租價(jià)一直都是3000元，從來沒放過3500元的價(jià)格。”

        “中介多說500元，對(duì)他有什么好處？”徐先生很納悶。有專業(yè)人士透露，其實(shí)答案很簡(jiǎn)單，房屋中介通過抽取傭金獲利，房租提高后傭金自然也會(huì)提高。這只是其一。更多的是“托管”，房東先與中介簽訂出租合同，合同期內(nèi)由中介直接出租該房源，而從事“托管”業(yè)務(wù)，通過賺取房租差價(jià)容易獲得更多利潤。事實(shí)上，房屋中介成了租金上漲的幕后推手。他們?cè)诳刂屏舜罅糠吭春髽?biāo)價(jià)出租，在一定程度上推動(dòng)了租金上漲。慧姐在龍口中路有一套一房一廳單位，她在網(wǎng)上放盤后，兩天之內(nèi)接到30多個(gè)電話，“只有幾個(gè)是租房客打來的，近30個(gè)是房產(chǎn)中介的電話，都是一套說辭。把房子交給他們，由他們代租，會(huì)以更短的時(shí)間和更高的價(jià)位出租�！�

        “虛假房源”“一房多價(jià)”相當(dāng)普遍

        去年開始，麗江花園、華南碧桂園都自己開設(shè)房屋中介，一方面是為了增加物業(yè)公司的收入，另一方面也是為規(guī)范小區(qū)中介市場(chǎng)。“主要是中介太亂，房價(jià)報(bào)低吸引購房客，然后以各種理由推薦其他房源�！比A南碧桂園物業(yè)公司梁經(jīng)理告訴記者�！疤摷俜吭春艹Ｒ姡�先用低價(jià)吸引客戶進(jìn)店看房，繼而向其推薦其他房源。”

        這次整頓被譽(yù)為房地產(chǎn)中介史上最嚴(yán)。中國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長陸克華表示，現(xiàn)在整頓、規(guī)范中介市場(chǎng)的新政即將出臺(tái)實(shí)施，而且該政策將是細(xì)化和具有可操作性的。住建部提出，中介機(jī)構(gòu)在房源信息發(fā)布前要經(jīng)委托人同意，同時(shí)還要到當(dāng)?shù)胤抗懿块T進(jìn)行房源信息核驗(yàn)后才可發(fā)布；中介機(jī)構(gòu)要編制統(tǒng)一的房屋狀況說明書，標(biāo)明房屋的基本狀況、水暖氣配套情況、權(quán)屬狀況、掛牌價(jià)格或租金、物業(yè)費(fèi)等內(nèi)容；已經(jīng)完成交易的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)從網(wǎng)站、門店上撤除房源信息。

        今年4月16日，廣州住建委就宣布，將在全市范圍內(nèi)開展為期3個(gè)月的房地產(chǎn)市場(chǎng)專項(xiàng)整治，其中包括未備案的“黑中介”以及不明碼標(biāo)價(jià)等。廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)秘書長吳忱認(rèn)為，要想解決虛假房源等中介市場(chǎng)存在的一些問題，最重要的就是要核實(shí)房源信息的真實(shí)性，但這存在一定的難度，因?yàn)檫@需要各中介門店向政府部門提供業(yè)主的委托書，這其中要包括放盤價(jià)等各種詳細(xì)信息。

        交了一半中介費(fèi)發(fā)現(xiàn)交易房產(chǎn)被抵押

        交易房源資料真實(shí)性該誰核查？

        鄧先生通過中介聯(lián)系看中了一套建筑面積為81平方米兩房單位，并很快與賣家簽訂了《存量房買賣合同》，以119萬元的價(jià)格購買該單位。合同約定：該房不存在抵押等他項(xiàng)權(quán)利情況；賣方保證所填寫和提供的有關(guān)該房地產(chǎn)的權(quán)屬情況真實(shí)，保證對(duì)上述房地產(chǎn)享有完整產(chǎn)權(quán)，保證上述房地產(chǎn)不存在任何未向買方說明的其他情況，且沒有侵犯第三人權(quán)益，否則，承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任；買方確認(rèn)已查閱該房地產(chǎn)的權(quán)屬證明文件，對(duì)權(quán)屬證明文件所載內(nèi)容無異議，并已實(shí)地查看及了解，故對(duì)該房地產(chǎn)的座向、面積、樓齡、樓層、間隔、質(zhì)量、裝修、抵押情況、產(chǎn)權(quán)情況、周邊環(huán)境均予以認(rèn)可。簽約當(dāng)日鄧先生承諾向中介支付房地產(chǎn)買賣居間服務(wù)費(fèi)及咨詢費(fèi)21420元，并且支付了10710元，剩余的10710元?jiǎng)t約定在物業(yè)成功過戶當(dāng)天支付。但不久鄧先生就發(fā)現(xiàn)物業(yè)被業(yè)主的朋友抵押至銀行，業(yè)主的朋友無法償還債務(wù)最終導(dǎo)致該物業(yè)無法交易。鄧先生認(rèn)為，中介并未去房管局查冊(cè)訴涉房產(chǎn)的權(quán)屬情況、未采取任何措施降低風(fēng)險(xiǎn)，且也未就相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行任何提示，還一直聲稱這套物業(yè)沒問題，不存在抵押情況。在鄧先生得知物業(yè)被抵押真實(shí)情況后，也一直消極應(yīng)付，只是建議被動(dòng)等待或重新交中介費(fèi)介紹新的房源。因此，鄧先生將中介告上法庭，要求退還已繳納的中介費(fèi)10710元。

        但一審法院認(rèn)為，中介在提供居間服務(wù)時(shí)，應(yīng)向買賣雙方披露與交易相關(guān)的信息，如交易房產(chǎn)的權(quán)屬情況、購房資格要求等事宜。中介在促成買賣雙方簽訂訴涉《存量房買賣合同》的過程中，未敦促賣方提交訴涉房屋的權(quán)屬情況證明，亦未核實(shí)訴涉房屋是否存在抵押，居間服務(wù)存在瑕疵，但訴涉房屋存在抵押，并不是影響交易的關(guān)鍵因素，買賣雙方仍可繼續(xù)協(xié)商處理。而中介亦確認(rèn)因訴涉交易未完成而放棄向鄧先生催收剩余中介費(fèi)。其次，鄧先生在簽訂《存量房買賣合同》前應(yīng)適當(dāng)謹(jǐn)慎，查看訴涉房屋的權(quán)屬情況。再次，合同亦載明賣方保證該合同填寫和提供的涉訴房屋的權(quán)屬情況真實(shí)，現(xiàn)訴涉房屋存在抵押情況，即賣方違反合同約定提供錯(cuò)誤信息，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。因此，中介服務(wù)雖存在瑕疵，但該瑕疵并未達(dá)到需退回已交付中介費(fèi)10710元的程度。

        中介未盡中介服務(wù)機(jī)構(gòu)責(zé)任

        二審敗訴被要求退還中介費(fèi)

        一審敗訴，鄧先生不服提起上訴，近日，他的訴求終于獲得廣州市中級(jí)人民法院的支持。法院判決認(rèn)為，作為中介機(jī)構(gòu)，應(yīng)按照《廣州市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理?xiàng)l例》第十四條第（二）項(xiàng)“房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)向服務(wù)對(duì)象提供房地產(chǎn)中介服務(wù)時(shí)，應(yīng)當(dāng)書面說明下列事項(xiàng)：中介服務(wù)涉及的房地產(chǎn)的權(quán)屬、面積、使用年限、用途、抵押、租賃、使用限制等基本情況”的規(guī)定，向購房人如實(shí)反映訴涉房屋的基本狀況�，F(xiàn)鄧先生提交的證據(jù)顯示訴涉房屋已被抵押，中介沒有向其披露該事實(shí)，違反了作為中介服務(wù)機(jī)構(gòu)應(yīng)盡的職責(zé)。由于房屋已被抵押，抵押權(quán)人享有優(yōu)先受償權(quán)，在未涂銷抵押的情況下難以辦理房屋的過戶手續(xù)，而如何涂銷抵押、如何付款均為買賣雙方必須確定的合同內(nèi)容，且經(jīng)雙方協(xié)商一致才可簽訂合同�，F(xiàn)雙方約定按“房屋無抵押銀行按揭付款”的方式支付房款，顯然無法履行。

        按照中介提供的合同版本，雙方可選擇“涂銷抵押后按揭付款”的付款方式，而買賣雙方并未對(duì)“涂銷抵押后按揭付款”的具體細(xì)節(jié)予以協(xié)商確定，即買賣雙方尚未對(duì)涂銷抵押?jiǎn)栴}、付款問題協(xié)商一致。如何涂銷抵押、如何付款作為合同主要內(nèi)容尚未確定，直接影響到當(dāng)事人對(duì)其民事權(quán)利義務(wù)的行使以及雙方能否最終達(dá)成合議而簽訂合同。中介未盡其職責(zé)以致合同重要條款尚未由買賣雙方進(jìn)行協(xié)商確定，對(duì)此存在明顯過錯(cuò)�！吨腥A人民共和國合同法》第四百二十五條規(guī)定，居間人應(yīng)當(dāng)就有關(guān)訂立合同的事項(xiàng)向委托人如實(shí)報(bào)告。居間人故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實(shí)或者提供虛假情況，損害委托人利益的，不得要求支付報(bào)酬并應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任。鑒于中介未盡到中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的責(zé)任，鄧先生要求返還中介費(fèi)10710元的訴訟請(qǐng)求合理有據(jù)。原審法院僅將中聯(lián)公司的行為認(rèn)定為瑕疵，認(rèn)為買賣雙方仍可繼續(xù)協(xié)商房屋買賣事宜的意見實(shí)際上減免了中介作為中介機(jī)構(gòu)應(yīng)盡的責(zé)任，也忽略了合同主要條款尚未協(xié)商確定將嚴(yán)重影響到合同當(dāng)事人權(quán)利義務(wù)的確定及合同能否簽訂的關(guān)聯(lián)性。

        有業(yè)內(nèi)人士表示，在房屋買賣過程中，雖然合同中約定，賣方要如實(shí)提供房產(chǎn)情況，但實(shí)際上也還存在一個(gè)關(guān)于房源的真實(shí)性究竟該由誰來核查的問題，作為買方為了防范風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)該盡量謹(jǐn)慎，并盡力核查，而中介公司作為提供房屋買賣中介服務(wù)的專業(yè)性機(jī)構(gòu)，對(duì)交易各環(huán)節(jié)及風(fēng)險(xiǎn)和交易相關(guān)資源都更為了解，在居間服務(wù)中則應(yīng)該負(fù)有更高的注意義務(wù)，亦有能力采取更加規(guī)范和嚴(yán)謹(jǐn)?shù)穆男蟹绞�。從鄧先生的案例來看，中介如果未盡到應(yīng)盡的責(zé)任，損害委托人利益的，就會(huì)被要求承擔(dān)相應(yīng)的損害賠償責(zé)任。