摘要：在土地市場(chǎng)，“地王”大規(guī)模涌現(xiàn)之時(shí)，一線城市土地供應(yīng)遞減。抓住國(guó)家城市群發(fā)展戰(zhàn)略契機(jī)，在一線城市的衛(wèi)星城拿地，似乎已經(jīng)成為房企突破高地價(jià)之困的最有效武器。

       6月12日，在萬(wàn)科和深圳地鐵聯(lián)合舉辦的論壇上透露出這樣一個(gè)信息：萬(wàn)科將根據(jù)城市群戰(zhàn)略來(lái)發(fā)展地鐵物業(yè)，期望通過(guò)這一方式，一舉打破土地資源匱乏的問(wèn)題。在萬(wàn)科簽署的戰(zhàn)略協(xié)議內(nèi)容中，有一部分是通過(guò)和中軌集團(tuán)的合作，為深圳地鐵和萬(wàn)科參與軌道交通PPP項(xiàng)目提供資金支持。開(kāi)發(fā)商參與軌道交通PPP，有著怎樣的門(mén)檻？后來(lái)者是否也能按此模式操作？

       在土地市場(chǎng)，“地王”大規(guī)模涌現(xiàn)之時(shí)，抓住國(guó)家城市群發(fā)展戰(zhàn)略契機(jī)，在一線城市的衛(wèi)星城拿地，似乎已經(jīng)成為房企突破高地價(jià)之困的最有效武器。那么，長(zhǎng)三角、珠三角等城市群中主要的都市圈，真的能通過(guò)類(lèi)似城際軌道交通，迅速破局高地價(jià)之困嗎？開(kāi)發(fā)商的下一輪機(jī)會(huì)，是否在城鎮(zhèn)化這一范圍內(nèi)，還可以精確到都市圈這個(gè)區(qū)域？

       “地王熱”一直持續(xù)到了6月，據(jù)中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，以一二線城市為例，6月首周就拍出12宗“地王”，其總成交金額高達(dá)327.5億元。一線和部分二線城市的土地資源稀缺，成為地價(jià)快速上漲的重要原因。

       在6月12日萬(wàn)科與深圳地鐵集團(tuán)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)深鐵）聯(lián)合舉行的“2016軌道交通與城市發(fā)展高端論壇”上，有信息顯示，萬(wàn)科將圍繞地鐵深耕城市，根據(jù)國(guó)家的城市群戰(zhàn)略來(lái)發(fā)展地鐵物業(yè)，提供配套服務(wù)，期望通過(guò)這一方式，一舉打破土地資源匱乏的問(wèn)題。

       此舉引起熱議，有業(yè)界人士問(wèn)，長(zhǎng)三角、珠三角等城市群中主要的都市圈，真的能通過(guò)類(lèi)似城際軌道交通，迅速破局高地價(jià)之困嗎？

       困境：熱點(diǎn)城市土地供應(yīng)越來(lái)越少

       在這一輪“地王”熱中，國(guó)企扮演著重要角色。房地產(chǎn)與金融資深評(píng)論人黃立沖向相關(guān)媒體表示，國(guó)企在融資方面具有優(yōu)勢(shì)，融資成本更低，表現(xiàn)在土地市場(chǎng)，對(duì)同一塊土地的價(jià)格預(yù)期高于其他房企。

       同時(shí)，貨幣超發(fā)，大量資金入市，也直接助長(zhǎng)了土地以及樓市的泡沫。

       業(yè)內(nèi)知名房地產(chǎn)分析師表示，從以往經(jīng)驗(yàn)看，“地王熱”都出現(xiàn)在樓市熱銷(xiāo)之后。去年樓市銷(xiāo)售狀況好，房企需要補(bǔ)庫(kù)存，而在回歸一二線城市的需求下，房企扎堆在一二線城市，資金大量涌入。

       據(jù)相關(guān)媒體觀察，“地王熱”是多重因素共同作用的結(jié)果，一線城市土地供應(yīng)日漸收縮也是現(xiàn)實(shí)。

       近日，國(guó)土資源部召開(kāi)座談會(huì)稱(chēng)，“十三五”時(shí)期，將壓縮我國(guó)新增建設(shè)用地總量，新增建設(shè)用地總量控制在3256萬(wàn)畝，較“十二五”減少669萬(wàn)畝�！笆�三五”期間，全國(guó)新增建設(shè)用地總量平均每年減少100多萬(wàn)畝，以后還將延續(xù)這一趨勢(shì)。

       北京“十三五規(guī)劃”提到，要實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)建設(shè)用地負(fù)增長(zhǎng)，北京土地供應(yīng)量連續(xù)第六年下降。2009年發(fā)布的《深圳市土地利用總體規(guī)劃》（2006~2020年）草案要求，到2020年，深圳建設(shè)用地將從“微增長(zhǎng)”逐步到“零增長(zhǎng)”或“負(fù)增長(zhǎng)”。

       從近年的供地情況來(lái)看，2014年起一線城市住宅計(jì)劃供地就呈現(xiàn)零增長(zhǎng)，甚至負(fù)增長(zhǎng)局面。2016年，廣州住宅供地計(jì)劃也呈現(xiàn)下降的趨勢(shì)。

       而從實(shí)際完成率來(lái)看，土地供應(yīng)量大打折扣。北京的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，近5年中除2013年完成供地計(jì)劃外，其余年份均未完成供地計(jì)劃，近兩年的完成率為60%左右。

       供地的減少，造成一線城市土地資源日趨緊張，為了獲得土地，開(kāi)發(fā)商不得不高價(jià)拿地。在一線城市無(wú)地可拿之下，房企扎堆轉(zhuǎn)戰(zhàn)周邊的二線城市，造成了一線以及部分二線城市“地王”頻出的局面。

       早在2014年1月，國(guó)土資源部部長(zhǎng)姜大明曾表示，今后將逐步調(diào)減東部地區(qū)新增建設(shè)用地供應(yīng)。除生活用地外，原則上不再安排人口500萬(wàn)以上特大城市新增建設(shè)用地。這些城市中就有“地王”頻現(xiàn)的一線城市以及熱點(diǎn)二線城市，如蘇州、南京、合肥等地。

       近期，國(guó)家發(fā)改委發(fā)布的《長(zhǎng)江三角洲城市群發(fā)展規(guī)劃》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《規(guī)劃》）提到包括上海、蘇州、南京、杭州在內(nèi)的一二線城市都屬于過(guò)度開(kāi)發(fā)城市，粗放式、無(wú)節(jié)制的過(guò)度開(kāi)發(fā)，新城新區(qū)、開(kāi)發(fā)區(qū)和工業(yè)園區(qū)占地過(guò)大，嚴(yán)重影響到區(qū)域國(guó)土空間的整體結(jié)構(gòu)和利用效率。

       未來(lái)將遏制建設(shè)用地蔓延趨勢(shì)，控制開(kāi)發(fā)強(qiáng)度，特大城市和大城市建設(shè)用地實(shí)現(xiàn)由增量擴(kuò)張向存量挖潛轉(zhuǎn)變，上海建設(shè)用地規(guī)模實(shí)現(xiàn)減量化。

       《規(guī)劃》提到，到2020年，基本形成經(jīng)濟(jì)充滿活力、高端人才匯聚、創(chuàng)新能力躍升、空間利用集約高效的世界級(jí)城市群框架。長(zhǎng)三角希望通過(guò)規(guī)劃城市群，破解高地價(jià)困局，煥發(fā)城市發(fā)展的活力。

       未來(lái)國(guó)家不僅要在整體上縮減一線城市土地供應(yīng)，同時(shí)會(huì)加大過(guò)度開(kāi)發(fā)的一線以及二線城市的調(diào)控，這些城市恰恰是“地王”扎堆之處。通過(guò)對(duì)過(guò)度開(kāi)發(fā)區(qū)域的調(diào)控，實(shí)現(xiàn)區(qū)域間的均衡發(fā)展，從而抑制“地王”，解決樓市兩極分化。

       對(duì)此， 新城控股 高級(jí)副總裁歐陽(yáng)捷認(rèn)為，解決“地王熱”不是控制土地供應(yīng)，而需要加大土地供應(yīng)，在新增供應(yīng)不足的情況下加大城市更新的力度，提高土地利用效率。

       明源地產(chǎn)研究院資深研究員劉策表示，縮減一線城市以及部分二線城市的土地用地規(guī)模，在城市群內(nèi)部對(duì)過(guò)度開(kāi)發(fā)區(qū)域進(jìn)行調(diào)控，實(shí)現(xiàn)土地供應(yīng)的地區(qū)均衡化發(fā)展，這個(gè)做法對(duì)于當(dāng)前的“地王熱”短期影響不大，畢竟僧多粥少的局面短期很難改變。

       通過(guò)土地供應(yīng)的調(diào)整不能從根本上改變房企熱衷大城市及核心地段的熱潮，就像現(xiàn)在國(guó)家鼓勵(lì)房企去三四線城市拿地但是房企都很謹(jǐn)慎一樣，這是市場(chǎng)本身的規(guī)律在發(fā)生作用。

       破局：去一線城市衛(wèi)星城拿地

       有業(yè)內(nèi)分析師認(rèn)為，從目前情況來(lái)看，房企資金充足，銷(xiāo)售情況良好，短期內(nèi)“地王熱”不會(huì)出現(xiàn)大的變化，將延續(xù)下去。那么如何才能解決一線城市以及部分二線城市土地供應(yīng)不足的問(wèn)題，打破“地王熱”的困境？

       6月12日，萬(wàn)科、深鐵與重慶城市交通開(kāi)發(fā)投資集團(tuán)等單位簽署了四項(xiàng)備忘錄，確立了萬(wàn)科未來(lái)重要的發(fā)展方向，圍繞地鐵為城市提供配套服務(wù)。通過(guò)這一方式，根據(jù)國(guó)家的城市群戰(zhàn)略來(lái)發(fā)展地鐵物業(yè)，萬(wàn)科可以獲得大量?jī)?yōu)質(zhì)土地，減少過(guò)熱的“地王”項(xiàng)目給企業(yè)造成的沖擊，一舉解決土地資源匱乏的問(wèn)題。

       萬(wàn)科相關(guān)人士在接受相關(guān)媒體采訪時(shí)表示，不擁抱軌道交通就只能拿“地王”了。一線城市土地有限，依靠軌道交通，將部分城市功能外移，能夠有效緩解大城市病。未來(lái)將迎來(lái)軌道交通10年鉑金時(shí)代，萬(wàn)科看好都市經(jīng)濟(jì)圈興起。

       在一線城市的衛(wèi)星城拿地，似乎已經(jīng)成為房企突破高地價(jià)之困的最有效武器。

       那么，長(zhǎng)三角、珠三角、京津冀等城市群中主要的都市圈，真的能通過(guò)類(lèi)似城際軌道交通或者高鐵，迅速破局，解決土地供應(yīng)不足的問(wèn)題？

       歐陽(yáng)捷表示，軌道交通+都市圈是解決“地王熱”的一大方法，都市圈的建設(shè)實(shí)現(xiàn)城市之間的協(xié)調(diào)發(fā)展，各城市之間不再是競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系，而是分工不同的各大板塊，相當(dāng)于擴(kuò)大了城市的范圍，而軌道交通則解決了往返兩地的時(shí)空交流成本，實(shí)現(xiàn)資源共享，中心城區(qū)的供地壓力自然能得到緩解。

       業(yè)內(nèi)分析師表示，房企在一線城市拿地越來(lái)越難，與地鐵公司合作有利于在主流城市補(bǔ)充庫(kù)存，是當(dāng)前一線城市土地供應(yīng)不足困境下的不錯(cuò)選擇。

       該分析師認(rèn)為，這也將成為今后的大趨勢(shì)，就拿北京和上海來(lái)說(shuō)，人口飽和，產(chǎn)業(yè)外遷是必須的，通過(guò)資源整合，把過(guò)剩的資源向外轉(zhuǎn)移，為新的需求騰出空間，解決中心城市擁堵的問(wèn)題。國(guó)際上很多大都市的經(jīng)驗(yàn)證明，這是行之有效的方法。

       高力國(guó)際調(diào)研及咨詢部董事陳厚橋表示，依靠軌道交通建立都市圈，可以供應(yīng)的土地范圍就更大了，可以解決一部分一線城市土地供應(yīng)不足的情況。依靠軌道可以縮短都市圈的時(shí)間距離，便利了城區(qū)之間的聯(lián)系。

       但陳厚橋認(rèn)為，目前尚不能確定“軌道交通+都市圈”的做法能夠成為未來(lái)的趨勢(shì)，仍需要時(shí)間檢驗(yàn)。畢竟城市之間存在壁壘，在資源共享方面存在一定的障礙。另外就業(yè)以及居住距離是否符合心理預(yù)期，衛(wèi)星城的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、配套完善都需要時(shí)間去檢驗(yàn)。