二線城市土地市場(chǎng)火爆 蘇州南京最受房企青睞
發(fā)布時(shí)間：2016-06-16 來(lái)源：法制晚報(bào) 編輯：郭瑞瑞
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摘要：二線城市樓市升溫引開(kāi)發(fā)商搶地，捧高二線城市地價(jià)，專家稱若不約束，房?jī)r(jià)將爆發(fā)式上漲。
2016年開(kāi)年，二線城市地價(jià)房?jī)r(jià)迅速地進(jìn)入快車道，由于一線城市土地稀缺，開(kāi)發(fā)商在二線城市上演了一出又一出的“群雄逐鹿”。5月，信達(dá)地產(chǎn)以總價(jià)123億元摘得杭州首宗總價(jià)超過(guò)百億的地塊，隨后，杭州又出現(xiàn)了樓面價(jià)高達(dá)31404元/平方米的“熱電廠地塊”。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，2016年截至6月13日，全國(guó)50個(gè)大城市合計(jì)土地出讓金達(dá)到了8727.8億，同比上漲了47%，二線城市占據(jù)榜首。此外， 5月出現(xiàn)的高價(jià)地達(dá)到69宗，其中有56宗地王出現(xiàn)在二線城市，占據(jù)總數(shù)的九成。
市場(chǎng)現(xiàn)象
群雄逐鹿 捧高二線城市地價(jià)
進(jìn)入5月以來(lái)，二線城市的土地交易態(tài)勢(shì)也越發(fā)火爆。5月20日，杭州“熱電廠地塊”以23.61億元總價(jià)、31404元/平方米的樓面價(jià)出讓，溢價(jià)率89.56%，一舉刷新了區(qū)域地價(jià)紀(jì)錄。
而就在同一天，天津市河北區(qū)建昌道1號(hào)地塊經(jīng)過(guò)73輪競(jìng)拍后，以16.5億元總價(jià)出讓，溢價(jià)率152%，樓面價(jià)達(dá)到23468元/平方米，也刷新了區(qū)域地價(jià)新紀(jì)錄。不僅如此，寧波、福州也在同一天上演著刷新地價(jià)紀(jì)錄的戲碼。因此，5月，也被業(yè)內(nèi)人士稱為“高價(jià)地月”，而總共69宗高價(jià)地有56宗出現(xiàn)在了二線城市。
中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，2016年前4個(gè)月全國(guó)熱點(diǎn)的50個(gè)城市有117宗高價(jià)地，地價(jià)超過(guò)房?jī)r(jià)，也就是面粉貴過(guò)面包的現(xiàn)象已經(jīng)在二線城市全面鋪開(kāi)。
火力集中 蘇州南京最受寵
雖然開(kāi)發(fā)商在二線城市普遍撒網(wǎng)，但是從交易金額上來(lái)看，蘇州、南京、合肥等則成為交易最為集中的城市，而這些城市恰好是房?jī)r(jià)上漲最迅速的城市。
5月24日，蘇州有11宗地塊進(jìn)入拍賣程序，其中有8宗限價(jià)地塊。這8宗地塊最終成交時(shí)，有5宗土地的溢價(jià)率超過(guò)100%。其中，樓面價(jià)14097元/平方米的“蘇地2016-WG-27號(hào)”地塊溢價(jià)率最高，達(dá)到196%；溢價(jià)率達(dá)到116%的26號(hào)地塊則樓面價(jià)最高，達(dá)到19046元/平方米。最終，這11宗土地合計(jì)成交金額為235.7億元，土地平均溢價(jià)率115%。截至24日，蘇州年內(nèi)土地成交金額為754.4億元，同比漲幅高達(dá)860%。
在5月底的合肥土地拍賣會(huì)上，政府集中推出13宗地，有的地塊吸引近20家房企參與，位于包河區(qū)龍川路以北、關(guān)麓路以西的一占地70.76畝的地塊，吸引17家知名房企的激烈爭(zhēng)搶，經(jīng)過(guò)40余輪的加價(jià)“交鋒”，最終被建發(fā)房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司以15.92億元拿下，樓面地價(jià)約18750元/平方米，溢價(jià)率達(dá)350%。
原因分析
房?jī)r(jià)上漲 二線城市最給力
中國(guó)指數(shù)研究院最新的百城房?jī)r(jià)指數(shù)顯示，5月全國(guó)百城住宅均價(jià)，環(huán)比上漲1.70%，同比上漲10.34%，已是連續(xù)10個(gè)月出現(xiàn)雙漲。而且，漲幅居前十位的城市全部為二線城市，依次是：廈門、合肥、無(wú)錫、南京、廊坊、東莞、杭州、中山、南昌和珠海。
二線城市成為5月上漲主角，房?jī)r(jià)漲幅超過(guò)或接近3%。其中，廈門、合肥兩座城市的房?jī)r(jià)漲幅甚至接近6%。這意味著，如此下去，今年這些二線城市的房?jī)r(jià)上漲幅度會(huì)達(dá)到30%至40%。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，二線城市漲幅超過(guò)一線城市的最主要原因是政策因素。在3月份，一線城市出臺(tái)了不同力度的約束性政策抑制了一線城市的價(jià)格上漲。從限購(gòu)、限貸政策看，二線城市目前的寬松程度也最大，所以導(dǎo)致在前4月資金寬松的情況下市場(chǎng)活躍。
張大偉認(rèn)為，新建商品房數(shù)據(jù)中，二線城市全面取代一線城市，成為房?jī)r(jià)上漲的先鋒，首次出現(xiàn)了上漲前列基本全部二線房企的現(xiàn)象。合肥、廈門、南京以及蘇州的這“四小龍”將取代過(guò)去一線城市。
消化迅速 去庫(kù)存效果初顯
雖然二線城市房?jī)r(jià)居高不下，但是消費(fèi)者也相當(dāng)“給面兒”，這些城市的去庫(kù)存能力不可小覷。
6月13日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布1—5月全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和銷售的最新數(shù)據(jù)。
相關(guān)媒體據(jù)此計(jì)算發(fā)現(xiàn)，5月全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比增速出現(xiàn)年內(nèi)首次下滑，較4月下滑了3.15個(gè)百分點(diǎn)。
此外，5月商品房銷售面積增速由4月的44.05%下滑至24.25%，這同樣是該數(shù)據(jù)年內(nèi)首次下滑；銷售額增速由4月的同比增長(zhǎng)59.76%下滑到了36.72%。
而中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，二線城市的蘇州、南京、杭州、合肥，不僅僅房?jī)r(jià)漲幅明顯，四個(gè)城市也是2016年地王出現(xiàn)最頻繁的區(qū)域，這幾個(gè)城市本身的供需結(jié)構(gòu)決定了這些城市領(lǐng)漲。
廈門、南京、合肥等城市目前的庫(kù)存處于明顯加速去化過(guò)程中，4個(gè)二線城市庫(kù)存合計(jì)1207萬(wàn)平方米，同比1月份的1650萬(wàn)平方米下調(diào)了27%。而一線城市只下調(diào)了6%。
未來(lái)趨勢(shì)
二線城市房?jī)r(jià)若不約束
將爆發(fā)式上漲
國(guó)發(fā)智庫(kù)研究院執(zhí)行院長(zhǎng)沈剛表示，二線城市土地市場(chǎng)持續(xù)火爆，這說(shuō)明開(kāi)發(fā)商“轉(zhuǎn)戰(zhàn)”二線熱點(diǎn)城市步伐加快。一線城市根據(jù)自身發(fā)展需要，調(diào)整部分城市功能，房地產(chǎn)調(diào)控政策越來(lái)越嚴(yán)，開(kāi)發(fā)商的準(zhǔn)入門檻越來(lái)越高，地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目越來(lái)越少且成本越來(lái)越高，導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商開(kāi)始大規(guī)模布局二線熱點(diǎn)城市。
但二線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)也逐步增加，一些高價(jià)地的樓面價(jià)已超過(guò)區(qū)域房?jī)r(jià)，不少房企不惜透支全年利潤(rùn)甚至借債瘋狂搶地。二線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力不如一線城市，拿地開(kāi)發(fā)商的預(yù)期不一定能實(shí)現(xiàn)。這些風(fēng)險(xiǎn)不光開(kāi)發(fā)商要注意，當(dāng)?shù)卣惨鹱銐虻恼J(rèn)識(shí)。
但是對(duì)于現(xiàn)在已經(jīng)成交的高價(jià)地，未來(lái)房?jī)r(jià)空間是多少？入市的難度有多大？張大偉表示，這將成為2016-2017年最大的疑問(wèn)。他認(rèn)為，市場(chǎng)的豪宅化開(kāi)始，一線城市地價(jià)飛漲，其中北京的平均商品房住宅樓面價(jià)已經(jīng)全面超過(guò)3.7萬(wàn)/平方米。這種情況下，未來(lái)豪宅化難以避免。房企未來(lái)運(yùn)營(yíng)的難度越來(lái)越大。
張大偉認(rèn)為， 二線城市地王頻繁出現(xiàn)，這將影響后續(xù)二線房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定，整體看，特別是南京、合肥、廈門、蘇州這二線“四小龍”成為高價(jià)地最密集的二線城市，房?jī)r(jià)如果沒(méi)有約束性政策，很可能會(huì)爆發(fā)式上漲。
