摘要：2016年6月初，國(guó)務(wù)院發(fā)布“商改租”出租新政，允許將商業(yè)用房等按規(guī)定改建為租賃住房。這一新政引來(lái)業(yè)內(nèi)專家的熱議，專家認(rèn)為新政可以幫助房企回籠資金，有利于商業(yè)用房去庫(kù)存。

       2016年6月初，國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見》（以下簡(jiǎn)稱《意見》），其中規(guī)定支持租賃住房建設(shè)，允許將商業(yè)用房等按規(guī)定改建為租賃住房。這一新規(guī)定在地產(chǎn)圈引發(fā)熱議，業(yè)內(nèi)專家為此新規(guī)操作把脈。

       幫助房企回籠資金

       亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅說(shuō)：“部分城市在偏遠(yuǎn)地段推出商業(yè)用地，以便提升當(dāng)?shù)厣虡I(yè)配套，但由于當(dāng)?shù)氐甏嬖谌丝诓蛔�、消費(fèi)力不足、缺乏商業(yè)氛圍的情況，商業(yè)用房難以對(duì)外出售，所以開發(fā)商才將商業(yè)用房建為帶有住宅性質(zhì)的房子對(duì)外出售。此類‘商改住’產(chǎn)品不符合相關(guān)規(guī)定�！�

       《意見》允許將商業(yè)用房改建為租賃住房，可以幫助開發(fā)商換一種形式經(jīng)營(yíng)庫(kù)存物業(yè)。《意見》還規(guī)定支持符合條件的住房租賃企業(yè)發(fā)行債券、不動(dòng)產(chǎn)證券化產(chǎn)品，穩(wěn)步推進(jìn)房地產(chǎn)投資信托金試點(diǎn)，可以促進(jìn)企業(yè)盤活積壓土地、實(shí)現(xiàn)資金回籠。

       有利于商業(yè)用房去庫(kù)存

       易居智庫(kù)研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，截至今年6月11日，全國(guó)商品住宅的去庫(kù)存周期大概在20個(gè)月左右。但全國(guó)商業(yè)用房的去庫(kù)存周期要超過(guò)30個(gè)月，全國(guó)商業(yè)用房去庫(kù)存的壓力是更大的。《意見》允許將商業(yè)用房改建為租賃住房對(duì)外出租，有利于解決部分滯銷商業(yè)用房的去庫(kù)存問(wèn)題。

       可以平抑房租上漲

       中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部經(jīng)理靳瑞欣認(rèn)為，按照國(guó)務(wù)院出臺(tái)《意見》的有關(guān)規(guī)定，被合理改建成租賃住房的商業(yè)用房對(duì)外出租，有利于盤活商業(yè)存量房源，增加市場(chǎng)上租賃房源的供應(yīng)，這樣可以平抑租金的上漲。商業(yè)用房原本是使用商水商電，成本比較高；一旦商業(yè)用房按規(guī)定改建為租賃住房對(duì)外出租，可以使用民水民電，這樣降低了租客的生活成本，減輕了租客的租房費(fèi)用。

       可售商業(yè)用房改建可能性低

       中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，對(duì)于一二線城市來(lái)說(shuō)，閑置商業(yè)用房非常少，即使部分過(guò)去閑置商業(yè)用房改建為租賃住房，也存在出租收益是否能彌補(bǔ)改建費(fèi)用的問(wèn)題。舉例來(lái)說(shuō)，以北京東四環(huán)為例，改建一個(gè)商業(yè)用房成為單間租賃住房，每平方米改建成本在2000元以上。一套50平方米空間改建成本10萬(wàn)元，就需要出租兩年以上收回成本。所以新規(guī)對(duì)自持物業(yè)有利好，但對(duì)于可售物業(yè)來(lái)說(shuō)，嘗試改建租賃住房的可能性較低。

       后續(xù)配套措施要跟上

       同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉指出，在商業(yè)用房改建為租賃住房后，仍然需要按照運(yùn)營(yíng)的思路來(lái)操作，那么，對(duì)于開發(fā)商來(lái)講就陷入了“重資產(chǎn)”運(yùn)營(yíng)的境地。開發(fā)商仍然要尋求金融化的手段把此類項(xiàng)目變輕，用“輕資產(chǎn)”的思路操作，這樣才能增加成功盤活資產(chǎn)的可能性。

       在《意見》中明確提出支持符合條件的住房租賃企業(yè)發(fā)行債券、不動(dòng)產(chǎn)證券化產(chǎn)品，穩(wěn)步推進(jìn)房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點(diǎn)。但是，從房地產(chǎn)投資信托基金推進(jìn)力度來(lái)看是比較緩慢的。如果在商業(yè)用房改建租賃住宅后，后續(xù)沒有配套稅費(fèi)優(yōu)惠、金融化手段的支持，部分此類項(xiàng)目也難以活得很好。