摘要：上一次頻繁聽(tīng)到“國(guó)家隊(duì)”還是去年股市異常波動(dòng)時(shí)，如今它的身影正潛伏在如烈火烹油般的一線(xiàn)與部分二線(xiàn)城市樓市之中。6月1日，就在上海顧村地王花落信達(dá)地產(chǎn)之際，與之“廝殺”到最后一輪的中國(guó)電建地產(chǎn)(下稱(chēng)“電建地產(chǎn)”)抱憾而歸，但其第二天就在深圳“扳回了一局”。

        6月2日，這家中國(guó)電力建設(shè)集團(tuán)旗下的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)平臺(tái)，聯(lián)手中國(guó)中化集團(tuán)麾下的金茂地產(chǎn)一起拿地，出價(jià)82.89億元中標(biāo)，而深圳本土企業(yè)萬(wàn)科的報(bào)價(jià)僅僅略高于57億元。

        稍早些時(shí)候，“國(guó)家隊(duì)”的身影還出沒(méi)于全國(guó)各地的土地市場(chǎng)。橫掃上海顧村的信達(dá)地產(chǎn)5月27日就在杭州聲名大噪，在28輪激烈角逐中脫穎而出，與萬(wàn)科聯(lián)合拍下奧體地塊，123.18億元的出手令其一度加冕2016年全國(guó)總價(jià)地王。

        5月18日，招商地產(chǎn)在寧波東部新城以40.88億元拍下地皮，當(dāng)即成為寧波今年以來(lái)的“總價(jià)地王”。在上海的郊區(qū)周浦鎮(zhèn)，保利地產(chǎn)豪擲54.5億元拍下宅地，一舉創(chuàng)下上海外環(huán)史上地價(jià)新高。

        中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至5月31日，全國(guó)土地市場(chǎng)超過(guò)15億元的105宗高總價(jià)地塊中，有52宗被國(guó)企奪得，它們一共砸下1785.8億元。“國(guó)家隊(duì)”成為近期土地市場(chǎng)最土豪的明星隊(duì)。在福州最近開(kāi)盤(pán)的一個(gè)樓盤(pán)售樓處，甚至掛上了“央企來(lái)了”的橫幅吸引眼球。

        “國(guó)家隊(duì)”成超級(jí)土地買(mǎi)家

        國(guó)企在土地市場(chǎng)的出手可謂不惜血本，據(jù)相關(guān)媒體觀察，出手最闊綽的“國(guó)家隊(duì)”成員高度集中，甚至多次在競(jìng)拍現(xiàn)場(chǎng)正面“肉搏”。其中，中國(guó)電建、葛洲壩和魯能集團(tuán)組成的“水電系”，出身鐵路系統(tǒng)的中國(guó)鐵建、中鐵置業(yè)，再加上“黑馬”信達(dá)地產(chǎn)成了土地買(mǎi)家的激進(jìn)代表。

        6月2日在深圳拍下商住用地并不是中電建金茂聯(lián)合體近期第一次砸錢(qián)。今年5月，這條國(guó)字頭的“大鱷”剛剛以69.6億元拿下南京河西南的兩塊宅地，這意味著其不到一個(gè)月就“燒掉”了152.49億元。2015年電建地產(chǎn)還在北京、南京和武漢投入了130.4億元，新增135.5萬(wàn)平方米土地儲(chǔ)備。

        在和電建地產(chǎn)“對(duì)決顧村”一役中勝出的信達(dá)地產(chǎn)更是生猛。信達(dá)地產(chǎn)的大股東是信達(dá)投資，信達(dá)投資則是中國(guó)信達(dá)的全資子公司，而中國(guó)信達(dá)的實(shí)際控制人為財(cái)政部。在5月底、6月初的一周之內(nèi)，輾轉(zhuǎn)上海和杭州兩地的信達(dá)地產(chǎn)一共在土地市場(chǎng)砸下181.23億元。

        再往前追溯，信達(dá)地產(chǎn)還曾連續(xù)加入一線(xiàn)城市的搶地大戰(zhàn)。去年11月底，信達(dá)地產(chǎn)在上海刷新地價(jià)紀(jì)錄；12月，信達(dá)地產(chǎn)和民營(yíng)企業(yè)龍光地產(chǎn)鏖戰(zhàn)100多輪，最終成為深圳地王。去年底至今年6月初以來(lái)，這個(gè)嶄露頭角的地產(chǎn)新貴已在全國(guó)各地拿下10幅地塊，合計(jì)涉及的資金超過(guò)了350億元，其中有多達(dá)7幅是地王。它不僅在廣州、上海、深圳這些一線(xiàn)城市攻城略地，還順手拿下熱門(mén)二線(xiàn)城市杭州和合肥的地塊，大小通吃的布局思路被圈內(nèi)人士點(diǎn)評(píng)為“狂野”。

        與電建地產(chǎn)同樣出身“水電系”的葛洲壩地產(chǎn)拿起地來(lái)也是毫不手軟。今年5月它以總價(jià)32.8億元拿下樓板價(jià)為4.52萬(wàn)元/平方米的地塊，刷新南京單價(jià)地王，若刨去建安、稅收等一系列成本，該項(xiàng)目未來(lái)售價(jià)要達(dá)到7萬(wàn)元~9萬(wàn)元/平方米才能保本，足可與上海房?jī)r(jià)比肩。

        “水電系”的另一巨頭魯能集團(tuán)的地產(chǎn)擴(kuò)張計(jì)劃同樣轟轟烈烈。繼去年豪擲112.4億元搶下4幅地王之后，今年以來(lái)集團(tuán)又在土地市場(chǎng)累計(jì)砸下了100億元重金。加上原有海南、北京等地的地塊，當(dāng)前的土地儲(chǔ)備總量已經(jīng)超過(guò)了1000萬(wàn)平方米。

        出身鐵路系統(tǒng)的中鐵置業(yè)此前曾參與圍獵上海顧村地塊，雖然最后無(wú)所斬獲，但出價(jià)相當(dāng)凌厲，僅用數(shù)秒時(shí)間便將地價(jià)從14.44億元翻倍至30億元。而中鐵置業(yè)的母公司是由央企中國(guó)鐵路工程總公司獨(dú)家發(fā)起的中鐵股份。

        地產(chǎn)分析人士：土地市場(chǎng)已是“寡頭”市場(chǎng)

        中原地產(chǎn)首席分析師張大偉接受媒體采訪(fǎng)時(shí)分析，從企業(yè)整體的資金成本來(lái)看，過(guò)去的計(jì)算邏輯和現(xiàn)在是不一樣的，過(guò)去地王必須在兩三年內(nèi)賣(mài)到一定價(jià)格，不然利息成本太高，現(xiàn)在的情況則是超發(fā)貨幣量較大，企業(yè)付出的資金成本都是較低的，剩下都可以靠融資來(lái)解決，而像央企這樣的企業(yè)融資成本更低，不會(huì)超過(guò)3%。

        據(jù)悉，去年第四季度全國(guó)廣義貨幣M2增長(zhǎng)了約4萬(wàn)億元，今年一季度M2的增速大概在5萬(wàn)億元水平，兩個(gè)季度新增貨幣約9萬(wàn)億元，土地市場(chǎng)、樓市的火爆被外界認(rèn)為是“貨幣現(xiàn)象”。

        相關(guān)媒體在上海多個(gè)土地競(jìng)拍現(xiàn)場(chǎng)看到，盡管基本每塊地都有超過(guò)20家房企參拍，但多數(shù)現(xiàn)場(chǎng)都只有一半人舉牌�！昂芏喾科箝_(kāi)場(chǎng)沒(méi)有兩分鐘聽(tīng)到跳價(jià)就知道自己沒(méi)有實(shí)力競(jìng)爭(zhēng)了，還有相當(dāng)一部分是來(lái)打醬油的，比如說(shuō)之前政府還附加了一些針對(duì)土地自持比例等方面的苛刻條件，這個(gè)行業(yè)抬頭不見(jiàn)低頭見(jiàn)，大家都會(huì)好奇圍觀‘地王’怎么來(lái)處理�！睆埓髠ジ嬖V相關(guān)媒體，現(xiàn)在的土地市場(chǎng)已經(jīng)是“寡頭”市場(chǎng)，在一線(xiàn)城市，只有央企、國(guó)企和一部分上市公司才能真正參與“分蛋糕”。

        資深地產(chǎn)觀察人士盧俊研究發(fā)現(xiàn)，擁有國(guó)資背景的信達(dá)地產(chǎn)借款利率水平甚至只有2%，而一般民企基本的借款利率都在6%~8%，個(gè)別優(yōu)秀的企業(yè)才能做到4%。

        “央企融資成本低，利率往往比其他房企低3個(gè)百分點(diǎn)。”易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)也表示，這是央企拿地底氣十足的重要原因。

        值得一提的是，6月2日京基集團(tuán)剛與中信銀行簽下300億元授信額度，被認(rèn)為是銀行信貸資金支撐房企的例證。廣發(fā)證券提供的一份報(bào)告顯示，2016年4月份監(jiān)測(cè)的重點(diǎn)上市房企境內(nèi)銀行貸款規(guī)模178億元，同比大幅上升144%。

        除了銀行信貸大開(kāi)綠燈外，相關(guān)媒體還了解到，去年以來(lái)流行的公司債發(fā)行規(guī)模巨大，成為“國(guó)家隊(duì)”拿地的便利所在。2016年4月，房企公司債發(fā)債規(guī)模267億，為去年同期的3.68倍，預(yù)案募集規(guī)模782億。

        相關(guān)媒體注意到，華僑城日前發(fā)行的35億元公司債利率低至2.98%，保利地產(chǎn)50億元公司債利率更是只有2.95%。如果以同期數(shù)據(jù)來(lái)比較，這樣的發(fā)債利率已經(jīng)逼近國(guó)家信用，當(dāng)時(shí)5年期國(guó)債、國(guó)開(kāi)債收益率分別是2.61%、2.81%，7年期國(guó)債、國(guó)開(kāi)債收益率分別為2.78%、3.11%。

        央企該不該拿地？國(guó)資委曾下發(fā)“限房令”

        對(duì)于國(guó)企，特別是央企拿地，市場(chǎng)久有爭(zhēng)議。有觀點(diǎn)認(rèn)為，央企也是企業(yè)，逐利無(wú)可厚非，但更多觀點(diǎn)直指央企隱性的特殊資源，認(rèn)為不應(yīng)該在競(jìng)爭(zhēng)充分的房地產(chǎn)市場(chǎng)里“攪局”。

        獨(dú)立經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬光遠(yuǎn)就認(rèn)為，央企的定位應(yīng)該是在關(guān)系國(guó)民經(jīng)濟(jì)命脈和國(guó)家安全，以及基礎(chǔ)設(shè)施和資源等領(lǐng)域，并不是所有領(lǐng)域都涉足，而大多數(shù)的央企之所以能夠取得競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，憑的是政治優(yōu)勢(shì)、權(quán)力優(yōu)勢(shì)和政策優(yōu)勢(shì)，而非經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)，中央企業(yè)靠獨(dú)特的地位，在信貸、政策等方面控制了中國(guó)社會(huì)的絕大部分資源，如果將這些資源用于投資房地產(chǎn)等，將影響國(guó)家經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和創(chuàng)新型戰(zhàn)略大局，造成資源浪費(fèi)。

        早在2010年3月，時(shí)值全國(guó)兩會(huì)剛剛謝幕，主營(yíng)業(yè)務(wù)并不是房地產(chǎn)的央企在北京一日誕下“三大地王”，引起輿論震動(dòng)，當(dāng)時(shí)國(guó)資委就曾下過(guò)“限房令”，要求78家不以房地產(chǎn)為主業(yè)的央企加快退出市場(chǎng)。據(jù)當(dāng)時(shí)的一項(xiàng)統(tǒng)計(jì)，2010年127家參與統(tǒng)計(jì)的央企一共有94家涉足房地產(chǎn)，占比超過(guò)70%。

        后來(lái)到2012年年底，據(jù)媒體統(tǒng)計(jì)，只有不到20家央企通過(guò)剝離或者轉(zhuǎn)讓方式，完成了從房地產(chǎn)市場(chǎng)的退出。這一年的7月，對(duì)于主營(yíng)業(yè)務(wù)包含房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的央企，國(guó)資委也曾下發(fā)通知，要求不要參與地王地塊的競(jìng)拍，然而收效甚微。

        不過(guò)，2011年，“限房令”執(zhí)行一年后，國(guó)資委曾擴(kuò)增房地產(chǎn)央企的陣容，將魯能集團(tuán)、中航工業(yè)、新興集團(tuán)、神華集團(tuán)、中煤集團(tuán)5家央企的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)視作主業(yè)管理。

        事實(shí)上，距離當(dāng)年“限房令”已有6年，如今不僅主業(yè)為地產(chǎn)的央企競(jìng)相爭(zhēng)當(dāng)?shù)赝酰�那些屬于清退行列的央企也并沒(méi)有完全退出地產(chǎn)市場(chǎng)。相關(guān)媒體多方查詢(xún)都沒(méi)有查到78家央企具體退出房地產(chǎn)業(yè)的時(shí)間表，“限房令”莫非虎頭蛇尾？

        “實(shí)施情況應(yīng)該不如預(yù)期，因?yàn)闆](méi)有公布的企業(yè)具體的拿地情況不得而知，有些企業(yè)甚至不一定要通過(guò)公開(kāi)市場(chǎng)拿地，可以通過(guò)企業(yè)并購(gòu)、項(xiàng)目并購(gòu)、資源整合來(lái)拿地。”上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭認(rèn)為，由于在央企產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)略布局中，房地產(chǎn)貢獻(xiàn)度向來(lái)較高，所以作為利益相關(guān)方，央企退出政策執(zhí)行并不理想。

        而張大偉則分析，即使這78家央企全部退出，剩下來(lái)的房地產(chǎn)央企也都是市場(chǎng)占有率更高的部分，從央企退出的比例來(lái)說(shuō)是較低的。

        曾經(jīng)的民企地王們

        “因拿地王拖累現(xiàn)金流導(dǎo)致企業(yè)瀕臨倒閉”的民企生存邏輯會(huì)否在央企身上重演？

        而民企曾演繹過(guò)多次地王悲劇。2009年12月，由富力、碧桂園、雅居樂(lè)及后來(lái)入股的中信、世茂5家開(kāi)發(fā)商聯(lián)合奪得的廣州亞運(yùn)城，以255億元的成交價(jià)至今仍高居全國(guó)總價(jià)地王榜首。當(dāng)時(shí)，5家公司各持股20%成立利合房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)亞運(yùn)城項(xiàng)目，但從2009年拍地算起，5年之后的亞運(yùn)城項(xiàng)目依然沒(méi)能給投資企業(yè)帶來(lái)正現(xiàn)金流。2014年雅居樂(lè)占20%股權(quán)的廣州利合房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司稅后虧損人民幣0.28億元，2015年度稅后虧損為人民幣0.27億元。

        2009年，金地、常發(fā)地產(chǎn)分別以222%、425%的溢價(jià)率拿下上海佘山兩宗地王，2012年8月常發(fā)豪庭開(kāi)盤(pán)，開(kāi)盤(pán)價(jià)格為13095元/平方米，不僅接近樓板價(jià)12075元/平方米，更是低于整個(gè)板塊的均價(jià)，令地王光環(huán)差點(diǎn)成為賠本生意。

        2015年10月，碧桂園聯(lián)合金茂分別以34.2億元和17.6億元拿下了北京兩幅地塊。隨后，碧桂園以“最終成交價(jià)超過(guò)了老板的授權(quán)價(jià)”為由將該地塊的權(quán)益轉(zhuǎn)給了另一家央企。最近的一個(gè)例子是，攜手信達(dá)一起競(jìng)拍杭州地塊的萬(wàn)科，也因?yàn)樾胚_(dá)最終出價(jià)超過(guò)約定10億元而退出游戲。

        許多人還記得2015年世茂88億元拿下建鄴區(qū)河西北部江東5號(hào)的2016G11地塊，一舉刷新了南京的總價(jià)地王時(shí)的情形。為了奪得土地，世茂集團(tuán)董事局副主席兼執(zhí)行董事許世壇親自督戰(zhàn)，其于現(xiàn)場(chǎng)雙手合十祈禱的神情被拍下，成為外界解讀民企拿地心酸的一個(gè)符號(hào)。