摘要:進(jìn)入5月份，全國多地掀起一輪拍地?zé)岢�。包括上�！?a href="http://www.fuzhouhuadun.com/#" class="p_wordlink" target="_blank">北京、合肥、南京、杭州、武漢等在內(nèi)的一二線城市土地拍賣火爆，呈現(xiàn)高總價、高單價（樓面價）、高溢價的“三高”特點(diǎn)。據(jù)統(tǒng)計，2016年前5個月，一線城市和核心二線城市已經(jīng)累計出現(xiàn)39個總價地王、81個單價地王。非理性的土地市場，令不少業(yè)內(nèi)人士開始擔(dān)憂。哪些因素造成這一輪地價如此瘋漲？地價攀升存在哪些風(fēng)險？對于商品房市場又會帶來哪些影響？

       新聞背景

       土地交易再掀熱潮

       依托市場基本面的好轉(zhuǎn)，地王率先在部分熱點(diǎn)二線城市抬頭。

       數(shù)據(jù)顯示，2016年一季度，300個城市土地成交16092萬平方米，同比減少12%，出讓金4408億元，同比增加4%。從北上廣深等一線城市來看，由于供地計劃推出較晚，一定程度上也導(dǎo)致前4個月一線城市土地出讓節(jié)奏出現(xiàn)明顯放緩。但進(jìn)入5月之后，伴隨多宗地塊的集中入市，一線城市地王頻出，與此同時，二線城市的熱點(diǎn)也繼續(xù)提升。

       同策咨詢研究部數(shù)據(jù)顯示，2016年前5個月，北上廣深等一線城市出現(xiàn)10個總價地王（按照總價40億元以上的地塊來計算），其中北京2個、上海6個、深圳2個；同樣，一線城市也有12個樓板價地王（按照2.5萬元/平方米以上的標(biāo)準(zhǔn)計算）成交，其中，北京3個、上海8個、深圳1個。

       前5個月，二線城市當(dāng)中，出現(xiàn)29個總價地王（按照總價30億元以上的地塊來計算），其中南京13個、蘇州7個、杭州3個；同樣，二線城市也有69個樓板價地王（按照1.5萬元/平方米以上的標(biāo)準(zhǔn)計算）成交，其中，杭州15個、蘇州15個、南京12個。

       總的來看，2016年1-5月一線城市、二線城市出現(xiàn)39個總價地王、81個樓板價地王。另據(jù)一項統(tǒng)計顯示，2016年以來，22個熱點(diǎn)城市“三高”地塊達(dá)118宗，其中有51宗地溢價率在100%以上，最高達(dá)400%。而在上一個“地王年”2013年，全國的“地王”數(shù)量也不過60幅。

       業(yè)內(nèi)普遍預(yù)計，6月地價仍將繼續(xù)攀升。據(jù)中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，6月前3天，20大標(biāo)桿房企拿地金額合計高達(dá)244.65億元，從拿地均價看，6月以來，標(biāo)桿房企獲得的75.69萬平方米土地，平均樓面價高達(dá)3.23萬元/平方米，而2016年前5個月平均樓面價僅有4800元/平方米，提升了6倍還多。

       對話專家

       1.供應(yīng)少、不差錢造成高地價

       媒體：什么邏輯支撐這一輪地價如此瘋漲？

       新城控股副高級總裁歐陽捷：支撐地價瘋漲的邏輯有三：一是供求失衡。地王都出現(xiàn)在熱點(diǎn)一二線城市，而這些城市住房供求都是失衡的。二是大水漫灌，貨幣超發(fā)。對應(yīng)于錢的一切東西都變得值錢，不動產(chǎn)更加值錢。三是一些國企資金充沛，只有拿地才不會導(dǎo)致國有資產(chǎn)流失，而且土地價格越高凈資產(chǎn)越高。

       研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)：目前拿地的房企，基本上是國企或央企性質(zhì)，這和此類企業(yè)近期財務(wù)層面可利用的資金較多有關(guān)。應(yīng)該說是他們看到了此類城市尤其是一線城市土地價值持續(xù)上升的態(tài)勢。另外，如果有閑錢不投資，那么可能后續(xù)相關(guān)投資策略不會太獨(dú)立，因為實(shí)際情況是很多國企如果地產(chǎn)業(yè)務(wù)太少或太單一，很容易在國企內(nèi)部業(yè)務(wù)整合中被撤銷相應(yīng)的地產(chǎn)投資資格。國企主動拿土地項目，既增加了長期投資的比重，同時也增加了后續(xù)房地產(chǎn)投資增值帶來的潛在收益。

       同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉：上述城市地王頻現(xiàn)有以下幾個原因，一是這些城市樓市已經(jīng)出現(xiàn)過熱現(xiàn)象，甚至個別城市出現(xiàn)無房可售局面，雖然也出臺了調(diào)控措施，但調(diào)控手段較為溫和，這在一定程度上助長了企業(yè)在土地市場上拿地王的熱情；二是各地此輪推出的地塊還不錯，比如4月份蘇州推出的18宗土地、5月底合肥推出的地塊，都是因為地段不錯而受到房企的追捧；三是在市場已出現(xiàn)供不應(yīng)求的背景下，地方政府有意控制土地出讓節(jié)奏，比如南京，使土地市場保持相對熱度，并且在土地市場明顯頻現(xiàn)地王后并沒有主動出手制止。 

       2.城市地價分化加劇

       媒體：土地市場是否出現(xiàn)了過熱的表現(xiàn)？

       新城控股副高級總裁歐陽捷：很明顯，這些熱點(diǎn)城市的土地市場過熱必然導(dǎo)致土地更加稀缺，國家發(fā)改委等九部委局明確提出：“用地供需矛盾特別突出地區(qū)，要嚴(yán)格設(shè)定城鄉(xiāng)建設(shè)用地總量控制目標(biāo)”，更意味著這些熱點(diǎn)城市土地市場過熱現(xiàn)象難以扭轉(zhuǎn)。同時，土地過熱現(xiàn)象還會向一些目前看起來供求關(guān)系弱平衡的城市繼續(xù)蔓延。

       嚴(yán)躍進(jìn)：目前企業(yè)投資圈定的城市約在10個左右，而后如果要平衡城市之間的土地市場熱度，那么讓一些非熱點(diǎn)二線城市成為房企積極進(jìn)入的區(qū)域，顯得非常有必要。這樣，城市投資價值得到均衡了，房企拿地就會趨于均衡。只有這樣，整個土地市場才會均衡、平穩(wěn)地發(fā)展，而不是部分地方特別熱，而部分地方的土地?zé)o人問津。

       一些非熱點(diǎn)的二線城市包括南昌、長沙、貴陽、石家莊、沈陽、南寧等城市土地市場并不太熱，但后續(xù)投資機(jī)會還是比較大的。后續(xù)此類城市在產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入和土地開發(fā)方面需要做一些新的動作。

       同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉：從上述城市住宅類用地供應(yīng)來看，商品住宅用地供應(yīng)較為緊張，這預(yù)示著上述城市住宅市場中長期仍然面臨供求關(guān)系偏緊張的局面。按照常理來講，增加土地供應(yīng)才是解決問題之道，但是，從最近兩年上述城市的土地供應(yīng)節(jié)奏尤其是2016年的供地計劃來看，其實(shí)并無太多增加供應(yīng)的做法。從這個角度來講，這些城市樓市中長期仍然面臨房價上漲的壓力，地王仍然會頻出。

       3.部分房企或面臨資金鏈斷裂風(fēng)險

       媒體：地價攀升存在哪些風(fēng)險？

       新城控股副高級總裁歐陽捷：土地稀缺必然使得地價攀升，地價攀升的風(fēng)險主要在于：

       一是推高房價導(dǎo)致泡沫風(fēng)險。在一些熱點(diǎn)城市，地價占房價比例已經(jīng)超過30%，甚至有的高達(dá)40%，推高了房價。

       二是減少需求形成有價無市。過高的房價必然導(dǎo)致需求要么被抑制、要么被擠走（移師海外），市場萎縮。

       三是土地價值虛高資不抵債。高地價雖然會形成資產(chǎn)凈值高，但只是紙面財富，一旦房價下調(diào)，土地資產(chǎn)實(shí)際價值也會縮水。

       研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)：地王增加，既說明房企投資拿地的積極性是在增加的，也說明目前房企不差錢。當(dāng)然一個風(fēng)險點(diǎn)是，很多房企實(shí)際上面臨后續(xù)產(chǎn)品定價的難題，對于此類地王項目來說，后續(xù)增加了項目開發(fā)周期放緩等風(fēng)險。另一個風(fēng)險是，高價拿地將使得房企解套獲利的模式成為關(guān)注點(diǎn)，對后續(xù)項目的營銷是極大的考驗。

       同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉：一線城市和核心二三線城市“日光盤”頻現(xiàn)與地王頻出的局面會一直持續(xù)嗎？答案當(dāng)然是否定的。由于政策面收緊與貨幣政策從嚴(yán)預(yù)期等因素，市場將很快進(jìn)入調(diào)整周期。在樓市下半年即將進(jìn)入調(diào)整期的市場背景下，標(biāo)榜“高溢價”的企業(yè)、以閩系房企為代表的激進(jìn)型企業(yè)、過度依賴民間資本的企業(yè)、沒有戰(zhàn)略規(guī)劃與風(fēng)險控制標(biāo)準(zhǔn)的企業(yè)，這四類企業(yè)受影響預(yù)計會比較大，極有可能已經(jīng)面臨資金鏈斷裂或債務(wù)違約的風(fēng)險。

       4.下半年或迎樓市調(diào)整周期

       媒體：會對樓市帶來哪些影響？

       新城控股副高級總裁歐陽捷：貨幣寬松難以緩解，使樓市成為投資避險與資本保值增值的不二選擇，熱點(diǎn)城市房價繼續(xù)上行的趨勢不會變。對于非熱點(diǎn)但供求關(guān)系弱平衡的城市，資金回流向這些城市，創(chuàng)造新的地王，進(jìn)而導(dǎo)致房價上漲的壓力。

       供大于求的更多是三四線城市，在降準(zhǔn)降息降首付的貨幣政策刺激下，成交量明顯上升，房價小幅上漲，刺激新開工面積增加，導(dǎo)致庫存不減反增，意味著未來這些城市房價上漲的不可持續(xù)。

       研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)：下半年土地市場或降溫，這和目前公司債發(fā)行收緊、房企土地儲備到位等有關(guān)系，尤其是銀行信貸將開始收緊。

       同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉：如今樓市調(diào)控政策基調(diào)為“分城施策”，那么，也就意味著，哪一個城市出現(xiàn)過熱狀況，哪個城市將面臨調(diào)控的風(fēng)險。

       從市場發(fā)展趨勢來看，待本輪市場需求在上半年集中釋放完畢之時，再加上調(diào)控政策收緊、貨幣政策轉(zhuǎn)向等因素，下一輪市場的階段性調(diào)整也就來臨了。在多輪“救市”政策刺激之后，本輪樓市量價齊升最多持續(xù)到2016年上半年，下半年開始，新一輪的房地產(chǎn)市場集中調(diào)整極有可能會來臨。