摘要：在各項因素綜合作用下，北京樓市已悄然走向存量房時代。機(jī)構(gòu)統(tǒng)計，2016年前5月，北京二手住宅成交套數(shù)占商品住宅總成交量的86.3%，大幅超過以往。這一比例不僅達(dá)到歷史新高，也意味著北京樓市的形態(tài)已發(fā)生重大變化。

       分析人士指出，經(jīng)過20年的發(fā)展，中國房地產(chǎn)市場將陸續(xù)進(jìn)入存量時代。這既是客觀規(guī)律的必然，也意味著過去的發(fā)展模式必須轉(zhuǎn)變。從一個側(cè)面來看，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型亦迫在眉睫。

       配建制度成“加速器”

       中原地產(chǎn)研究部近日發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，截至5月25日，年內(nèi)北京二手房住宅簽約114408套，同期的新房住宅簽約18226套。整體來看，二手房占市場住宅成交比例高達(dá)86.3%，比2015年增加了7.8個百分點。

       過去幾年來，二手房交易在北京樓市所占比重不斷加大，并從2009年的64.5%上升到2015年的78.5%，總體上漲14%。其間雖有波動，二手房交易所占比重仍然呈現(xiàn)震蕩上升趨勢。

       值得注意的是，由于住宅限購政策的存在，在北京新房交易中，有相當(dāng)部分為商住房屋。根據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計，截至5月25日，北京商住公寓成交21176套，規(guī)模超過新房住宅。

       但即便將其納入計算，北京二手房成交占比仍然達(dá)到74.4%。這也意味著，北京樓市已全面進(jìn)入存量房時代。

       有分析指出，這既是城市化進(jìn)程的必然結(jié)果，也有因素起到了加速作用。

       中原地產(chǎn)指出，近年來，由于土地供應(yīng)規(guī)模有限等各種原因，北京實際供應(yīng)的商品住宅不斷減少。實際新增供應(yīng)套數(shù)從2009年的93494套震蕩下行，并降至2015年的42663套，降幅超過50%。而在同期，北京新房住宅的實際成交套數(shù)明顯大于供應(yīng)套數(shù)。

       另一方面，土地“捆綁”出讓制度的出現(xiàn)，加速了這一進(jìn)程。按照北京一位開發(fā)商的觀點，將保障房用地捆綁在商品房用地中出讓的做法，會將保障房用地的成本轉(zhuǎn)嫁到商品房上，促使商品房用地成本不斷提高。

       而從項目運作的角度，在土地成本不斷提高時，開發(fā)商就傾向于建造高端物業(yè)，來獲取足夠的利潤。由于高端住宅的推盤和銷售節(jié)奏要明顯慢于普通住宅，也使一手房在市場上的比重進(jìn)一步下降。

       經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的側(cè)面

       另一座一線城市上海，二手房交易所占比重也在增加。據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計，2016年前4個月，上海新房住宅成交42306套，二手房住宅成交144619套，后者占比達(dá)到77.4%。

       從2012年到2015年（全年），上海二手房所占比重分別為69.0%、72.0%、68.7%和75.0%。

       不僅如此，廣州、深圳等一線城市，以及南京、福州等熱點二線城市，二手房市場所占比重均達(dá)到50%以上，該比例也呈現(xiàn)出不斷提高的趨勢。

       中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，當(dāng)市場進(jìn)入存量環(huán)節(jié)時，表現(xiàn)為新房的土地供應(yīng)減少。在有限的土地供應(yīng)下，房企集中搶地，更容易導(dǎo)致高價地出現(xiàn)，并使新房市場進(jìn)一步出現(xiàn)高端化趨勢。

       同時，決定市場總體價格的，已經(jīng)不是新房價格，而是二手房價格。在這種情況下，二手房交易的稅負(fù)、貸款等政策，將對整體市場產(chǎn)生更大影響。

       這也意味著行業(yè)的變化。分析指出，存量房時代的到來，意味著新房開發(fā)將逐漸進(jìn)入瓶頸期，傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)空間漸小；立足于存量房市場的租賃、交易、咨詢服務(wù)等二手房經(jīng)紀(jì)行業(yè)迎來更大空間。這對房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)變發(fā)展模式、甚至轉(zhuǎn)型有重要參考意義。

       張大偉還指出，存量房占據(jù)市場主導(dǎo)，也說明這些城市進(jìn)入城鎮(zhèn)化末期。由于土地財政難以持續(xù)，土地出讓收入銳減，地方經(jīng)濟(jì)的發(fā)展也將迎來挑戰(zhàn)。

       有券商指出，盡管2016年以來新房成交總體規(guī)模仍然可觀，但隨著整體供需關(guān)系的逆轉(zhuǎn)和人口紅利終結(jié)，未來房地產(chǎn)市場將加速進(jìn)入存量房時代。企業(yè)轉(zhuǎn)型和地方經(jīng)濟(jì)增長都將面臨考驗。