摘要：近期土地成交數(shù)據(jù)顯示，南京、蘇州等二線城市高價地頻出，地價走勢已經(jīng)開始向一線城市看齊。根據(jù)相關(guān)統(tǒng)計，2016年以來土地成交金額排名前十的城市中，二線城市占據(jù)8個名額，部分二線城市平均溢價率高達(dá)100%以上。

        2016年前4個月，南京成交的15幅含住宅地塊中，拍出7個區(qū)域“地王”；4月上旬，蘇州拍賣的13幅地塊刷新3個區(qū)的“地王”紀(jì)錄，而5月24日，蘇州有11宗地塊進(jìn)入拍賣程序，其中有8宗限價地塊，這8宗地塊最終成交時，有5宗土地的溢價率超過100%。4月底，合肥出讓6宗地塊，單日攬金超過110億元；同樣在4月底，廈門總價和單價雙料“地王”產(chǎn)生；而5月24日，武漢也成功出讓8宗地塊，其中漢陽區(qū)的一宗地塊經(jīng)過10多家房企50多輪競爭后，被9.72億元奪得，溢價率為173%。寧波、福州等地也相繼出現(xiàn)區(qū)域地王。

       中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，有些地方已經(jīng)出現(xiàn)面粉比面包貴的情況。以溢價率100%作為地王計算的話，2016年全國住宅加上商品房一共出現(xiàn)150多個地王，其中有90多個出現(xiàn)在二線城市，價格非常非常高。目加上一線城市地價比房價還高，整體而言，市場非常瘋狂。

      根據(jù)相關(guān)梳理統(tǒng)計，2016年以來土地成交金額排名前十的城市中，二線城市占到了8個，蘇州、南京、合肥，平均溢價率高達(dá)100%以上。

       張大偉指出，第一個特點是二線城市火熱，它的表現(xiàn)甚至超過一線城市。第二個特點是二線城市之間有明顯分化，南京、蘇州、合肥、杭州、廈門這幾個城市地王出現(xiàn)的數(shù)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過其他二線城市的總和。

       某房產(chǎn)投資企業(yè)董事長前幾日曾向媒體表示，2015年，他們刻意避開一線城市過熱的土地市場，選擇進(jìn)入濟(jì)南、南京、成都、西安和武漢等二線核心城市獲取價格合理的土地，完成在這些城市的土地儲備布局。而近期，一些一線城市相繼出臺了調(diào)控政策，尚處在收緊時期，而部分二線城市暫無相關(guān)調(diào)控，市場也相對較熱。

       張大偉分析認(rèn)為，2016年4月公布的70城房價數(shù)據(jù)中，二線城市的房價漲幅已經(jīng)超過一線城市。房價上漲的情況下，地價也是逆推上漲。第二個原因是和資金推動下的供需結(jié)構(gòu)緊張有關(guān)系。在這些出現(xiàn)地王的城市，目前的庫存非常緊張，基本上去化周期都在2-3個月，房企有非常迫切補(bǔ)庫存、補(bǔ)土地的欲望。

      與此同時，三四線城市去庫存的壓力，也讓房企將二線城市當(dāng)做拿地布局的主戰(zhàn)場。張大偉認(rèn)為，對房企來說，現(xiàn)在選擇進(jìn)入三四線還是比較謹(jǐn)慎的。因為不論從流入人口和房地產(chǎn)去化率來看，目前一二線城市依然是人口凈流入需求比較旺盛的區(qū)域。即使是出現(xiàn)一定幅度調(diào)整，起碼去化率可以得到保證。但是三四線對于過去已經(jīng)出現(xiàn)積壓的城市來說，企業(yè)再拿地的意愿就沒有那么強(qiáng)烈。

      而在5月18號，蘇州市國土局放出“大招”：當(dāng)時即將拍賣的10幅地塊設(shè)置最高報價，超過報價的將終止出讓。而昨天，南京市政府有關(guān)部門也表示，南京將采取有力措施，嚴(yán)格落實控地價、控房價的“雙控”要求。措施中就包括：實行土地出讓最高限價辦法，在熱點區(qū)域的住宅用地出讓時，由市政府設(shè)定地塊土地出讓最高限價，對競買人報價超過最高限價的，終止土地出讓，競價結(jié)果無效。

      南京林業(yè)大學(xué)城市和房地產(chǎn)研究中心主任孟祥遠(yuǎn)指出，一些熱點的二線城市，目前在全國樓市的表現(xiàn)非常突出，包括南京、蘇州和合肥等城市，房價漲幅高。這樣的情況下，市場有個預(yù)期，可能一些熱點二線城市會進(jìn)一步收緊政策。現(xiàn)在市場有個轉(zhuǎn)向，按照分類調(diào)控的精神，一些二線城市是有可能出干預(yù)措施的。