摘要：當(dāng)前，一線城市土地稀缺、地價(jià)高漲，而三四線城市庫存高企、活力不足。相對(duì)而言，二線城市的市場(chǎng)和政策環(huán)境相對(duì)溫和，成為房地產(chǎn)企業(yè)角逐拿地的主要戰(zhàn)場(chǎng)。二線城市下半年將進(jìn)入調(diào)控窗口期。

       近幾周的土地成交數(shù)據(jù)顯示，南京、蘇州等二線城市高價(jià)地頻出，地價(jià)走勢(shì)已經(jīng)開始向一線城市看齊。業(yè)內(nèi)人士稱，二線城市地價(jià)非理性上漲，土地市場(chǎng)過熱勢(shì)必會(huì)進(jìn)一步催漲房?jī)r(jià)，未來樓市政策面臨收緊的概率很大。

       二線城市高價(jià)地頻出

       5月24日，蘇州有11宗地塊進(jìn)入拍賣程序，其中有8宗限價(jià)地塊。這8宗地塊最終成交時(shí)，有5宗土地的溢價(jià)率超過100％。其中，樓面價(jià)14097元/平方米的“蘇地2016－WG－27號(hào)”地塊溢價(jià)率最高，達(dá)到196％；溢價(jià)率116％的26號(hào)地塊樓面價(jià)最高，達(dá)到19046元/平方米。11宗土地合計(jì)成交金額為235.7億元，土地平均溢價(jià)率115％。截至24日，蘇州年內(nèi)土地成交金額為754.4億元，同比漲幅高達(dá)860％。高價(jià)地不僅僅出現(xiàn)在蘇州市場(chǎng)，5月24日，武漢也成功出讓8宗地塊。寧波、福州也在同一天出現(xiàn)區(qū)域地王。

       市場(chǎng)數(shù)據(jù)顯示，4月份，蘇州、南京、寧波、杭州、常州、溫州、無錫等城市的土地出讓金同比增長(zhǎng)均超過200％，其中蘇州、南京兩地出讓金規(guī)模分別達(dá)347.9億元、147.5億元，為全國出讓金收入最高的兩個(gè)城市。綜合來看，2016年以來土地成交金額排名前十的城市中，二線城市占據(jù)8個(gè)名額，蘇州、南京、合肥平均溢價(jià)率高達(dá)100％以上。

       大型房企轉(zhuǎn)戰(zhàn)二線城市

       分析人士認(rèn)為，當(dāng)前一線城市土地稀缺、地價(jià)高漲，北上廣等地先后出臺(tái)了針對(duì)土地市場(chǎng)的間接性收緊政策，而三線城市仍然在去庫存當(dāng)中，所以，很多大型房企選擇把二線城市當(dāng)作拿地布局的主戰(zhàn)場(chǎng)。

       中原地產(chǎn)首席分析師張大偉說，2016年土地市場(chǎng)上樓面價(jià)新地王已經(jīng)達(dá)到了150宗，一二線城市的土地接近全面地王化。“目前，創(chuàng)造地王的基本都是上市企業(yè)和國企，其資金實(shí)力雄厚，對(duì)未來市場(chǎng)波動(dòng)的抵抗能力也更強(qiáng)�！彼�說。

       “此外，二線城市土地市場(chǎng)火爆程度超過一線城市最主要的原因是政策因素�！睆埓髠シ治稣J(rèn)為，今年3月份一線城市出臺(tái)了不同力度的約束性政策，抑制了當(dāng)?shù)?a href="http://www.fuzhouhuadun.com/" class="p_wordlink" target="_blank">房地產(chǎn)市場(chǎng)，相比之下，二線城市寬松程度仍然很大。所以，2016年前4月資金寬松的房地產(chǎn)企業(yè)在土地市場(chǎng)表現(xiàn)活躍。

       5月16日，融創(chuàng)中國董事長(zhǎng)孫宏斌表示，2015年融創(chuàng)中國刻意避開一線城市過熱的土地市場(chǎng)，選擇進(jìn)入濟(jì)南、南京、成都、西安和武漢等二線核心城市獲取價(jià)格合理的土地，完成在這些城市的土地儲(chǔ)備布局。不過，孫宏斌表示，近期二線城市的土地市場(chǎng)已經(jīng)開始出現(xiàn)泡沫。

       過熱城市或面臨政策收緊

       同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉告訴相關(guān)媒體，二線城市樓市火爆、地王頻出，下半年這些城市有可能步入政策調(diào)整的窗口期。

       “即使在一線城市，房?jī)r(jià)上漲也是有‘天花板’的，不可能無止境上漲�！睆埡陚フf，“南京等二線城市的土地市場(chǎng)尤其是住宅類用地地王頻出，政策措施并未從根本上抑制投資投機(jī)性需求，也沒有起到防止樓市過熱與房?jī)r(jià)過快上漲的作用。如果這些城市樓市繼續(xù)火爆，地王頻現(xiàn)的狀況持續(xù)，那么未來的政策層面將不得不繼續(xù)從嚴(yán)。”