摘要：隨著5月1日營業(yè)稅改征增值稅的臨近，不少二手房購房人開始犯嘀咕：到底該趕在5月1日前趕緊過戶，還是之后再過戶，怎樣才更省錢？營改增之后二手房交易稅費是否會增加？買房子是不是應該趕在5月1日前呢？

    據相關媒體走訪發(fā)現，此次改革，二手房交易增值稅與原有營業(yè)稅在稅率、征收年限和征收范圍等方面變化不大。專家表示，此次“營改增”涉及的二手房稅收問題，總體來說，稅負保持基本穩(wěn)定略有下降，購房人保持一顆平常心正常辦理手續(xù)即可。營改增之后二手房交易稅費是否會增加？買房子是不是應該趕在5月1日前？

    二手房交易稅收不增，不必急于過戶

    根據財政部、國家稅務總局3月24日對外公布的營改增全面推行細則以及兩部門最新公布的《營業(yè)稅改征增值稅試點過渡政策規(guī)定》，增值稅從稅率、征收標準、時限等規(guī)定都是沿用了營業(yè)稅的規(guī)定，唯一的一點不同是個人將購買2年以上（含2年）的非普通住房對外銷售的，北上廣深以外的地區(qū)是免收，而北上廣深地區(qū)是以銷售收入減去購買住房價款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅。“營業(yè)稅是含稅價格，增值稅是不含稅價格，同樣的稅率，以不含稅價計算的話，稅款會略有下降。理論上，稅負是沒有增加的。”普華永道中國稅務及商務咨詢合伙人覃宇表示。

    舉例而言，過去個人出售未滿兩年的住宅，征收營業(yè)稅5%�，F在改為增值稅，還是5%。征收5%營業(yè)稅時，如果房價是100萬元，需繳納5萬元的營業(yè)稅；現在如果房價還是100萬元的話，應繳納增值稅1000000÷（1+5%）×5%=47619元，少繳稅2400元左右。由此可見營改增后稅負是減輕的，與決策層只減不增的大方向一致，個人出售不足2年房產的交易成本有所下降。

    覃宇還指出，二手房“營改增”或將增加購房負擔，只不過是部分中介炒作的噱頭罷了，普通的老百姓對增值稅的相關政策不是那么清晰，所以比較容易被引導，在購房時點上不是很理性。隨著購買方的理性判斷回歸，不會產生市場的動蕩或者價格的波動。

    對于扎堆辦理的市民，有稅務部門工作人員也發(fā)出了提醒：“辦理個人住房過戶交易不必急在本月，符合條件的納稅人下月辦理房產過戶，相關政策會更優(yōu)惠。”營業(yè)稅由地稅部門征收，增值稅由國稅部門征收，此次營改增后，繳稅是不是要換地方？繳稅流程有沒有改變？

    二手房繳稅并無變化，延續(xù)優(yōu)惠政策

    稅收部門表示，國家稅務局暫委托地方稅務局等部門代為征收二手房交易、自然人出租不動產的增值稅，保持征收機關不變、征收場所不變、征收流程不變。

    “也就是說，交易流程不會改變，還是由地稅局征收�！庇卸悇詹块T內部人士表示，營改增后，個人的二手房交易和自然人二手房出租，仍然委托地稅部門來代征、代開發(fā)票�！霸瓉碓趺瓷陥蟮倪�是怎么申報，原來填什么表，在哪個地方辦，都基本維持不變�！�

    總體來說，對于個人來說，此次“營改增”試點后，二手房交易延續(xù)原營業(yè)稅優(yōu)惠政策，稅率設計遵循了營業(yè)稅稅負不變的原則。

    新政出臺后值得注意的是：北京、上海、廣州、深圳以外地區(qū)的個人將購買2 年以上（含2年）的住房對外銷售的，證滿兩年的不再區(qū)分“普通住宅“和“非普通住宅”，統(tǒng)一執(zhí)行免征增值稅。也就意味著除廣州、深圳以外地區(qū)的廣東市民5月1日之后購買那些證滿兩年、房屋建筑面積≥144平方米的非普通住宅時又省下一筆稅費。

    業(yè)內人士釋疑：一線土地競爭加��？市場因素更重要

    在公布的營改增方案中，規(guī)定房地產項目扣除土地出讓金后的余額為銷售額。專家稱，扣除土地出讓金意味著房地產企業(yè)繳納增值稅的稅基減少，因此房企需要繳納的增值稅銷項稅減少。也有分析認為，土地成本可以抵扣，會為布局一線城市等土地成本較高的企業(yè)帶來更大機會，有可能持續(xù)引導開發(fā)商進一步加劇在一線城市土地市場的競爭。

    對此，覃宇則表示：“市場可能比稅的因素更為重要�！逼浔硎�，因為一線城市的地已經很有限且價格較高，據其接觸的房地產客戶測算，一線的城市的毛利率并不一定最高，二、三線的毛利率可能反而會更高一些。所以，此舉并不一定會加劇開發(fā)商對一線城市土地市場的爭奪，更多取決于開發(fā)商自身的商業(yè)方面的考慮。

    刺激商業(yè)地產？稅收僅是考慮一部分

    繼上一輪增值稅轉型改革將企業(yè)購進機器設備納入抵扣范圍之后，本次改革又將不動產納入抵扣范圍，無論是制造業(yè)、商業(yè)等原增值稅納稅人，還是營改增試點納稅人，都可抵扣新增不動產所含增值稅。

    分析稱，此舉會加大企業(yè)減負力度，促進擴大有效投資。如2016年一季度廣州一手寫字樓的套均總價大約為500萬元，假如企業(yè)5月1日后在廣州購置500萬元寫字樓物業(yè)，按11%的增值稅稅率，其進項稅總額=500/（1+11%）×11%=55萬元，其中第一年可在銷項稅中抵扣60%即33萬元，第二年可抵扣40%即22萬元。從銷售角度看，相當于5月1日后企業(yè)購買寫字樓，國家給予了10%的價格優(yōu)惠補貼。這在一定程度上為那些購買寫字樓的企業(yè)省下不少費用。

    分析認為，新增不動產投資被納入抵扣，這將鼓勵企業(yè)投資、購入并持有商業(yè)地產�！氨砻嫔峡磿�是這樣�！瘪�宇表示，在實際的生活中，企業(yè)可能要考慮比較多的因素，如銷項的多少、生產規(guī)模等。固定資產投資是一個比較大的支出，如果分開兩年去抵扣，雖然資金在支出之后，在一定程度上不用交銷項，但是企業(yè)的資金支出也有資金成本。那么企業(yè)資金的融資渠道、融資成本對銷項的現金流的節(jié)省會有多少好處，都是值得企業(yè)各方面來考慮的�！叭缫患胰藟郾ｋU公司，其營業(yè)額很大但銷項比較少，在這種情況，如果要購買固定資產，則不會獲得比較大的利益。”

    營改增全面推開后 預計全年減稅超5000億

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    2016年5月1日起，在全國范圍內推開營改增試點，建筑業(yè)、房地產業(yè)、金融業(yè)、生活服務業(yè)等全部營業(yè)稅納稅人納入試點范圍，由繳納營業(yè)稅改為繳納增值稅。

    營改增后，建筑業(yè)和房地產業(yè)適用11%的增值稅稅率，金融業(yè)和生活服務業(yè)適用6%的增值稅稅率。據測算，四大行業(yè)涉及的納稅人總數近1000萬戶，是前期營改增試點納稅人總戶數的近1.7倍，年營業(yè)稅規(guī)模約1.9萬億元，占原營業(yè)稅總收入的比例約80%。

    據統(tǒng)計，截至2015年底，全國營改增試點納稅人共計592萬戶，其中一般納稅人113萬戶，小規(guī)模納稅人479萬戶，累計實現減稅6412億元，其中，試點納稅人因稅制轉換減稅3133億元，原增值稅納稅人因增加抵扣減稅3279億元。營改增全面推開后，預計全年減稅將超過5000億元。

    國家稅務總局相關負責人在評價前期營改增效果時表示，營改增試點從制度上基本消除貨物和服務稅制不統(tǒng)一、重復征稅的問題，有效減輕企業(yè)稅負。從前期試點情況看，無論是試點納稅人還是原增值稅納稅人，都實現了較大規(guī)模的減稅，這充分證明營改增的制度框架體現了總體減稅的要求。