摘要：2015年以來，在去庫存的整體定位下，各種政策的出臺推動了房地產(chǎn)去化的加速，形成了部分地區(qū)土地市場預(yù)期的改善。據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2016年第一季度全國主要監(jiān)測城市地價整體平穩(wěn)，增速回升，一線城市住宅地價跟隨房價快速上漲，去庫存措施效果初顯。

　　4月18日，國土資源部中國土地勘測規(guī)劃院發(fā)布2015年及2016年第一季度全國主要城市地價監(jiān)測成果。數(shù)據(jù)顯示，在2015年全年土地市場整體量跌價穩(wěn)的背景下，2016年第一季度全國主要監(jiān)測城市地價整體平穩(wěn)，增速回升，一線城市住宅地價跟隨房價快速上漲。

　　化解房地產(chǎn)庫存的措施影響地價走勢

　　2015年，全國主要監(jiān)測城市各用途地價增速均有所回落，商服、住宅地價增速連續(xù)兩年放緩，工業(yè)地價增速回落幅度最為明顯。全年各季度間地價環(huán)比增速先升后降，年末總體平穩(wěn)。分區(qū)域看，珠江三角洲地區(qū)各用途地價增長率連續(xù)3年居于首位。分類型看，一線城市各用途地價增長率顯著高于二、三線城市，不同類型城市地價增速分化明顯，分化態(tài)勢由一、二、三線城市的梯次差異變?yōu)橐痪�城市顯著高于二、三線城市，并逐漸呈現(xiàn)出與城市人口規(guī)模相一致的特征。

　　2016年，宏觀經(jīng)濟(jì)下行壓力仍存，結(jié)構(gòu)性調(diào)整深化，地價整體將延續(xù)平穩(wěn)上升、窄幅波動的態(tài)勢�；�解房地產(chǎn)庫存的措施和效果將直接影響商、住地價走勢：一線城市與部分熱點二線城市住房需求仍然較旺，庫存壓力相對較小，住宅地價上漲空間較大；房地產(chǎn)市場庫存結(jié)構(gòu)性問題或?qū)��?dǎo)致商服和住宅地價走勢產(chǎn)生分化；對工業(yè)用地而言，在供給側(cè)改革進(jìn)程中，市場自發(fā)與政策導(dǎo)向、長效與短期、外生與內(nèi)生等各種力量多重作用，工業(yè)地價影響因素趨于復(fù)雜，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整將推動工業(yè)地價格局變化。

　　住宅地價環(huán)比上漲城市超七成，同比上漲城市約八成

　　2016年第一季度全國主要監(jiān)測城市地價整體平穩(wěn)，增速回升，一線城市住宅地價跟隨房價快速上漲。

　　綜合、住宅、工業(yè)地價環(huán)比、同比增速較上一季度均有所上升；商服地價環(huán)比增速與上一季度持平，同比增速微幅放緩；三大重點區(qū)域各用途地價環(huán)比增速變化各異，住宅地價同比增速均有所上升；珠三角、長三角、環(huán)渤海地區(qū)住宅地價同比增速依次處于高位、較高位和溫和上行區(qū)間；一線城市各用途地價環(huán)比、同比增速全面上升；三線城市商服、住宅地價環(huán)比增速放緩；住宅地價環(huán)比上漲城市超過七成，同比上漲城市約占八成。

　　在105個監(jiān)測城市中，住宅地價環(huán)比上漲的城市76個，比上一季度增加1個，其中，環(huán)比增速超過3.0%的城市有9個，較上一季度增加1個；環(huán)比下降的城市21個，比上一季度減少3個。

　　房地產(chǎn)調(diào)控政策效果顯現(xiàn) 市場持續(xù)調(diào)整、分化

　　2015年以來，在去庫存的整體定位下，中央層面，調(diào)控政策呈現(xiàn)全局放松、部分收緊的態(tài)勢，寬貨幣、加杠桿、減稅費等政策推動了房地產(chǎn)去化的加速，形成了部分地區(qū)土地市場預(yù)期的改善。2016年一季度，市場持續(xù)調(diào)整、分化，一線城市和部分熱點城市價格明顯上漲，三、四線城市庫存仍然較高，引發(fā)市場關(guān)注雙向風(fēng)險。

　　地方層面，供需雙向調(diào)控成為主流，但在市場分化背景下，政策導(dǎo)向各異：對于高庫存問題較為明顯的三、四線城市，減少稅費、放寬購房條件、擴(kuò)大購買群體等措施將有利于提振需求，加速出清；對于房價上漲的一線城市和熱點城市，地方政策進(jìn)一步收緊，旨在引導(dǎo)市場理性預(yù)期，維護(hù)市場穩(wěn)定。

　　前期房地產(chǎn)調(diào)控政策效果顯現(xiàn)，但不夠理想，一線城市市場熱度上升明顯，三、四線城市改善有限。下一步，行政主管部門宜堅持審慎原則，積極發(fā)揮市場機(jī)制的調(diào)節(jié)作用，保持宏觀政策的穩(wěn)定性，增強調(diào)控措施的針對性，避免“應(yīng)急型調(diào)控”帶來的短期劇烈波動；同時，需深入研究政策的外溢效應(yīng)和系統(tǒng)化影響，提高差別化調(diào)控的科學(xué)性、有效性。