摘要：房?jī)r(jià)不斷攀升，一線城市新一輪調(diào)控政策應(yīng)聲出臺(tái)。一線樓市房?jī)r(jià)上漲的背后原因是什么？本輪收緊政策是否對(duì)癥？未來(lái)市場(chǎng)走勢(shì)如何？剛需、改善、投資等不同需求的買(mǎi)房人眼下該如何出手？

    新聞背景

    一線樓市調(diào)控靴子落地

    今年春節(jié)之后，伴隨系列寬松政策刺激，一線城市樓市率先反彈。到3月底，已呈現(xiàn)全面爆發(fā)的局勢(shì)。

    國(guó)家統(tǒng)計(jì)局數(shù)據(jù)顯示，1月房?jī)r(jià)同比上漲城市數(shù)量增至25個(gè)，占比超30%，漲幅最高的仍是領(lǐng)漲全國(guó)房?jī)r(jià)14個(gè)月的深圳，同比上漲52.7%，上海和北京分別以21.4%和11.3%的漲幅緊隨其后。到了2月，暴漲的態(tài)勢(shì)更加明顯。進(jìn)入3月，樓市則全面井噴。

    二手房市場(chǎng)表現(xiàn)與新房市場(chǎng)類似。中原監(jiān)測(cè)的21個(gè)城市數(shù)據(jù)顯示，3月的周均成交水平較去年“3·30新政”后的周均值上升62%。

    3月底，上海、深圳等熱點(diǎn)城市出臺(tái)收縮性樓市政策，上周末，一線城市市場(chǎng)的先導(dǎo)指標(biāo)集體下滑。盡管個(gè)別城市由于政策從緊出現(xiàn)成交量下滑，但是上周的各地新房市場(chǎng)整體依然表現(xiàn)較好。中原監(jiān)測(cè)的40個(gè)城市數(shù)據(jù)顯示，上周（剔除清明影響）新建住宅成交面積較3月的周均值上升10%，較去年的周均值（剔除春節(jié)影響）上升55%。

    最受市場(chǎng)關(guān)注的滬深兩地，在新政出臺(tái)后，上周市場(chǎng)均出現(xiàn)顯著回落（均較3月周均值下降28%），然而與歷年的周均水平相比，上海上周的成交水平仍屬平穩(wěn)，深圳相對(duì)而言則成交下滑明顯。其他一些政策收緊的城市，如蘇州、南京、武漢等地，其成交水平均未受影響，依然處于市場(chǎng)高位。

    熱點(diǎn)問(wèn)答

    多因素促使一線城市房?jī)r(jià)上漲

    相關(guān)媒體：一線樓市房?jī)r(jià)上漲的背后，有哪些深層次原因？

    沈力男：中國(guó)樓市的政策市特征非常明顯。從去年初開(kāi)始，持續(xù)的貨幣政策放松及房地產(chǎn)去庫(kù)存，讓全國(guó)樓市“陽(yáng)光普照”，而一線城市的反彈和升溫往往要比其他城市更快。就像水和油的沸點(diǎn)不同一樣，在遇熱之后，不同城市的反應(yīng)也是不同的。

    基于貨幣和人口因素，再加上城市資源、產(chǎn)業(yè)等助推，一線城市在持續(xù)政策刺激效應(yīng)之下，很快便達(dá)到了“沸點(diǎn)”。

    楊現(xiàn)領(lǐng)：高房?jī)r(jià)可以用經(jīng)濟(jì)學(xué)中的供需矛盾來(lái)解釋。需求部分：一線城市人口基數(shù)大，對(duì)商品房需求量十分巨大遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)供給量，在這種情況下房子成為了高價(jià)奢侈品。供給部分：首先是新房方面，一線城市可供應(yīng)土地日益減少，拿地成本的持續(xù)走高推高了新房房?jī)r(jià)；其次是二手房方面，存量房流通不充分，市場(chǎng)上行期供需矛盾更為加深。在這種供需長(zhǎng)期失衡的狀態(tài)下遇上寬松貨幣政策，價(jià)格上漲成為了必然。

     嚴(yán)躍進(jìn)：一線城市房?jī)r(jià)上漲，恰是遇到了六個(gè)周期交匯的時(shí)期。第一個(gè)是信貸周期，信貸從2015年開(kāi)始持續(xù)寬松，到了2016年第一季度，各類寬松效應(yīng)疊加，釋放大規(guī)模的流動(dòng)性。第二是投資周期，現(xiàn)在基本處于投資節(jié)奏持續(xù)放緩的底部，進(jìn)而使得潛在的供應(yīng)量顯得不足。第三個(gè)是去庫(kù)存周期，到2016年第一季度，去庫(kù)存周期遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于12個(gè)月的水平。第四個(gè)是金融創(chuàng)新周期，2013年開(kāi)始的各類金融創(chuàng)新在2016年第一季度出現(xiàn)了一個(gè)高潮，各類金融創(chuàng)新工具非常多。第五個(gè)是財(cái)政政策的寬松期，通過(guò)各類財(cái)稅手段的持續(xù)寬松化，使得購(gòu)房市場(chǎng)的稅費(fèi)成本非常低，改善型購(gòu)房需求積極釋放。第六個(gè)是房?jī)r(jià)上漲的成熟期，2015年一線城市房?jī)r(jià)開(kāi)始上漲，到了2016年初，房?jī)r(jià)上漲的趨勢(shì)非常明確，進(jìn)而促使看漲預(yù)期持續(xù)增加。

    短期內(nèi)市場(chǎng)會(huì)出現(xiàn)調(diào)整

    相關(guān)媒體：本輪收緊政策的出臺(tái)，是否做到了對(duì)癥下藥？能否有效抑制房?jī)r(jià)？

    沈力男：應(yīng)該說(shuō)這輪政策是對(duì)癥的。對(duì)于過(guò)熱的樓市來(lái)說(shuō)，限購(gòu)是最管用、見(jiàn)效最快的政策，與其他提高購(gòu)買(mǎi)門(mén)檻的限制性政策相比，限購(gòu)直接將眾多購(gòu)買(mǎi)力“摁”在門(mén)外。以北京市場(chǎng)為例，在這輪上漲通道里，北京之所以漲幅明顯低于滬深，就是因?yàn)楸本┮恢痹趫?zhí)行最嚴(yán)格的限購(gòu)政策。再加上提高首付比例等輔助手段，購(gòu)房的成本被進(jìn)一步抬高。這些政策出臺(tái)之后，會(huì)給這一波行情降降溫，對(duì)短期投機(jī)客的離場(chǎng)，作用尤其明顯。

    楊現(xiàn)領(lǐng)：本輪收緊政策一定程度上抑制了購(gòu)房需求，大量投資性購(gòu)房被擋在門(mén)外的同時(shí)，也有大批剛需和改善難以進(jìn)入市場(chǎng)。不符合購(gòu)房資格且處在購(gòu)房流程但尚未網(wǎng)簽的購(gòu)房者被大量退房，價(jià)格上漲趨勢(shì)受到抑制。但要注意的是限購(gòu)政策對(duì)市場(chǎng)的影響——需求并沒(méi)有減少只是暫時(shí)被遏制，北京早在2011年就開(kāi)始五年限購(gòu)，但其間房?jī)r(jià)也有過(guò)多次反彈。

    嚴(yán)躍進(jìn)：應(yīng)該說(shuō)近期房?jī)r(jià)方面低調(diào)多了，“低調(diào)”是指各類盲目定高價(jià)的現(xiàn)象已經(jīng)消除了，但由于一線城市庫(kù)存規(guī)模實(shí)際上還在減弱，所以根據(jù)目前的供求關(guān)系，其實(shí)價(jià)格繼續(xù)上漲依然是有充分的理由。

    北京預(yù)計(jì)不會(huì)出臺(tái)新政策

    相關(guān)媒體：若調(diào)控?zé)o明顯成效，下一步還會(huì)有哪些政策出臺(tái)？北京會(huì)不會(huì)出臺(tái)新政？

    沈力男：預(yù)計(jì)這輪收緊政策會(huì)在未來(lái)相當(dāng)一段時(shí)間內(nèi)對(duì)過(guò)熱的市場(chǎng)形成打壓。由于全國(guó)各地的市場(chǎng)表現(xiàn)不同，因此未來(lái)政策也會(huì)呈現(xiàn)明顯的分化，過(guò)熱時(shí)進(jìn)行適度收緊，過(guò)冷時(shí)繼續(xù)注資去庫(kù)存，因城施策、穩(wěn)健發(fā)展，是政策的初衷和目標(biāo)。由于北京的房?jī)r(jià)漲幅在過(guò)去一段時(shí)間之內(nèi)并不十分突出，而且已經(jīng)在執(zhí)行最嚴(yán)格的限購(gòu)，因此預(yù)計(jì)未來(lái)不會(huì)再有特別的新政策出臺(tái)。

    嚴(yán)躍進(jìn)：事實(shí)上，一線城市也有比較明顯的區(qū)域差異，部分郊區(qū)市場(chǎng)也有高庫(kù)存的壓力。建議未來(lái)通過(guò)差別化、分區(qū)的調(diào)控政策來(lái)抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格波動(dòng)，以及實(shí)現(xiàn)去庫(kù)存的目的。

    買(mǎi)房人根據(jù)自身特點(diǎn)順勢(shì)而為

    相關(guān)媒體：對(duì)于剛需、改善、投資等各種需求的買(mǎi)房人來(lái)說(shuō)，現(xiàn)在應(yīng)該怎么辦？

     沈力男：對(duì)于各種需求的買(mǎi)房人來(lái)說(shuō)，最好的建議就是根據(jù)自身的特點(diǎn)，順勢(shì)而為、順其自然。對(duì)于剛需來(lái)說(shuō)，只要有購(gòu)買(mǎi)力，就可以隨時(shí)出手，而且剛需的選擇面很廣，現(xiàn)在二手房的交易非�；钴S，地鐵的通達(dá)也足以考慮各個(gè)區(qū)域的新房項(xiàng)目。對(duì)于投資者來(lái)說(shuō)，只要有購(gòu)買(mǎi)資格，目前在一線城市買(mǎi)房是沒(méi)有問(wèn)題的。改善型購(gòu)房需求更是沒(méi)有窮盡的，只要是家庭人口需要、有資金實(shí)力，就可以擇機(jī)入市。

    楊現(xiàn)領(lǐng)：對(duì)于剛需來(lái)說(shuō)，如果現(xiàn)階段可以借助杠桿有能力進(jìn)入市場(chǎng)，不需要太過(guò)猶豫，因?yàn)閺拈L(zhǎng)期趨勢(shì)上看，房?jī)r(jià)是上漲的。對(duì)于賣一買(mǎi)一的改善型需求來(lái)說(shuō)，要注意換房的時(shí)間以及交易過(guò)程的順滑。對(duì)于投資性購(gòu)房需求來(lái)說(shuō)，一線城市限購(gòu)嚴(yán)格，杠桿收緊，對(duì)于熱衷于房產(chǎn)投資的人來(lái)說(shuō)，可以選擇其他有升值價(jià)值的區(qū)域，或者轉(zhuǎn)向其他類型的房產(chǎn)投資形式，比如資管方面。

    嚴(yán)躍進(jìn)：對(duì)于剛需購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，若有條件購(gòu)房，那么應(yīng)該積極入市，不需要太考慮價(jià)格的因素，而需要考慮信貸等層面的因素。對(duì)于改善型購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，在換房的時(shí)候一定要警惕政策調(diào)整的風(fēng)險(xiǎn)。而對(duì)于投資客來(lái)說(shuō)，后續(xù)租賃市場(chǎng)應(yīng)該是比較熱的，尤其是購(gòu)房市場(chǎng)政策比較緊的時(shí)候更是如此。

    各地政策一覽

    上海：自購(gòu)房之日前連續(xù)繳納滿5年及以上，企業(yè)購(gòu)買(mǎi)的商品住房再次上市交易，需滿3年及以上；再次購(gòu)買(mǎi)普通自住房的，其首付款比例不低于50%，對(duì)擁有1套住房的居民家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款購(gòu)買(mǎi)非普通自住房的，其首付款比例不低于70%，禁止首付貸款。

    深圳：自購(gòu)房之日前3年及以上在本市連續(xù)繳納個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)證明的非本市戶籍居民家庭，限購(gòu)1套住房；對(duì)購(gòu)房人家庭名下在本市無(wú)房且近2年內(nèi)無(wú)住房貸款記錄的，貸款首付比例仍繼續(xù)執(zhí)行最低三成，對(duì)購(gòu)房人家庭名下在本市無(wú)房但近2年內(nèi)有住房貸款記錄的或在本市已有一套住房但已結(jié)清相應(yīng)住房貸款的，貸款首付比例執(zhí)行最低四成。

    北京：北京市國(guó)土局掛出兩宗昌平區(qū)南邵鎮(zhèn)的宅地，掛牌文件中明確規(guī)定：本次掛牌出讓宗地除建設(shè)保障性住房外的剩余居住規(guī)模中，套型建筑面積90平方米以下住房面積所占比重需達(dá)到70%以上。