摘要:2016年，由于大多數(shù)三四線城市存在較大的去庫存壓力，品牌房企不得不調(diào)整布局策略，重返或聚焦北上廣深等一二線核心城市。二線城市樓市“地王”頻現(xiàn)，市場出現(xiàn)好轉(zhuǎn)；而一線城市樓市風平浪靜，沒有“地王”的出現(xiàn)。

　　春節(jié)之后，市場基本面已經(jīng)出現(xiàn)好轉(zhuǎn)的城市“地王”抬頭，比如蘇州（樓盤）、南京（樓盤）、鄭州（樓盤）、杭州（樓盤）、武漢（樓盤）等二線城市；一線城市似乎風平浪靜，還沒有“地王”出現(xiàn)，但這只是表象，一線城市土地市場風平浪靜背后其實是暗潮洶涌。總的來看，2016年上述城市“地王”頻現(xiàn)背后，無論是對于政府，還是對于宏觀經(jīng)濟，還是對于樓市，還是對于房企，都有說不盡的五味雜陳。

　　首先，我們來看，樓市調(diào)控從嚴與土地供應計劃難產(chǎn)的北上廣深等一線城市。從北上廣深等一線城市來看，只有廣州（樓盤）公布了2016年供地計劃，其余三個一線城市至今供地計劃仍難產(chǎn)，尚未出臺，土地出讓節(jié)奏也在放緩。這一定程度上給市場造成假象，好像京滬深土地市場并沒有出現(xiàn)過熱的現(xiàn)象。

　　從廣州樓市來看，當前并不存在房價快速上漲的壓力，也不存在去庫存壓力，廣州算是一線城市當中調(diào)控壓力最小的城市，甚至對于廣州樓市來講還有進一步松動限購的想法。因此，廣州供地計劃的出爐并沒有受到樓市調(diào)控或去庫存壓力的限制，可以順利出爐。

　　但對于京滬深等其他三個一線城市來講則還是有點難度。同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認為：一是因為滬深調(diào)控政策剛剛出臺，供地計劃還不能這么快和盤托出，供地節(jié)奏也不能這么快，從春節(jié)之后來看，京滬深也確實沒有出讓什么地塊，尤其是優(yōu)質(zhì)的地塊。因此，從調(diào)控政策出臺的政治需要來看，起碼滬深還不想在調(diào)控政策剛剛出臺之際馬上出現(xiàn)“地王”頻現(xiàn)的現(xiàn)象，還是希望保持調(diào)控政策“效力”；二是，從滬深調(diào)控政策出臺之后的樓市表現(xiàn)來看，樓市迅速降溫，政府也在密集調(diào)研未來樓市走向，這或許也會影響到供地計劃和土地出讓的節(jié)奏，因此，供地計劃仍然難產(chǎn)。

　　但這并不代表京滬深土地市場不再會出現(xiàn)“地王”，當前京滬深等一線城市土地市場風平浪靜背后其實是暗潮洶涌。從市場預期來看，品牌開發(fā)商們深知，如果調(diào)控政策嚴厲執(zhí)行，今年下半年樓市勢必會進入調(diào)整期，銷售端勢必會有所損失，此時，謀劃布局土地市場，謀劃下一輪市場的增長機會已成為大多數(shù)品牌開發(fā)商的策略；一線城市土地市場“寸土寸金”，積極搶灘土地市場方能夠在一線城市立足和發(fā)展，品牌房企不會放棄一線城市這塊“肥肉”。因此，雖然當前京滬深等一線城市土地市場表現(xiàn)“風平浪靜”，但背后其實是暗潮洶涌，品牌房企在暗中較勁廝殺，一線城市勢必還會迎來“地王”大戰(zhàn)。

　　其次，從二線城市來看，春節(jié)之后，市場基本面已經(jīng)出現(xiàn)好轉(zhuǎn)的城市“地王”抬頭，比如蘇州、南京、鄭州、杭州、武漢等二線城市。

　　從上述城市“地王”頻現(xiàn)的幾個直接原因來看，一是，上述城市比如南京、蘇州、武漢等樓市已經(jīng)出現(xiàn)過熱的現(xiàn)象，同時也出臺了調(diào)控措施，但這些調(diào)控措施手段較為溫和，這一定程度上助長了開發(fā)企業(yè)繼續(xù)在土地市場上興風作浪拿“地王”的熱情；二是，政府此次推出的地塊還不錯，比如4月份蘇州推出的18宗土地，由于大多數(shù)地塊地段不錯，受到房企的追捧，于是，眾多房企廝殺出現(xiàn)了大量“地王”；三是，在市場已經(jīng)出現(xiàn)供不應求的市場背景下，地方政府有意控制土地出讓節(jié)奏，比如南京，使土地市場保持相對熱度，并且在土地市場明顯頻現(xiàn)“地王”后并沒有主動出手制止，比如蘇州。

　　當然，無論是對于一線城市還是對于上述“地王”頻現(xiàn)的二線城市，當下“地王”頻現(xiàn)還有幾個共同的經(jīng)濟背景和樓市背景，對于政府、樓市和房企來講有無奈也有有意為之。同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認為：

　　首先，從經(jīng)濟背景來看，當前全國經(jīng)濟下行壓力較大，貨幣政策及其他刺激政策的出臺并未改變經(jīng)濟繼續(xù)下行的基本面，短期內(nèi)來看，在經(jīng)濟繼續(xù)下行的市場背景下，仍然需要樓市繼續(xù)拉動宏觀經(jīng)濟的增長。因此，樓市還有去庫存壓力的城市頻繁出臺去庫存的措施，甚至大學生“零首付”的措施也被提出；樓市已經(jīng)出現(xiàn)過熱的城市，雖然調(diào)控政策出臺，但仍然較為溫和，甚至深圳（樓盤）也提出調(diào)控措施延后至6月份執(zhí)行。這一定程度上助長了房企在一線城市、市場基本面已經(jīng)恢復較好的上述二線城市的拿地熱情，導致“地王”頻出。

　　其次，從資本市場來看，2015年下半年以來，房企融資成本大幅降低，以房企發(fā)債為例，融資成本普遍降低至5-6%，并且發(fā)債規(guī)模也較大，品牌房企幾十億的發(fā)債規(guī)模很常見，200億的發(fā)債審批也被通過，再加上去年下半年至今房企銷售業(yè)績不錯，房企資金面并不存在太大的壓力。這說明，在較低融資成本與銷售回籠資金等驅(qū)動之下，房企勢必會積極布局市場基本面較好一二線城市的優(yōu)質(zhì)地塊，此時也勢必會“地王”頻現(xiàn)。

　　第三，從城市布局策略來看，由于大多數(shù)三四線城市存在較大的去庫存壓力，品牌房企不得不調(diào)整布局策略，重返或聚焦北上廣深等一二線核心城市。因此，近兩年由于房企布局策略的調(diào)整，土地市場熱點也發(fā)生了變化，熱點主要還是聚焦到了一二線城市，尤其是一線城市。尤其是2013年以來，品牌房企積極搶灘一二線城市優(yōu)質(zhì)地塊，優(yōu)勢資源開始向品牌房企集中，突顯出品牌房企布局戰(zhàn)略的變化，一定程度上也進一步推升一線城市的投資價值，也推升一二線城市土地市場“地王”頻現(xiàn)。

　　第四，外來開發(fā)商不惜一切代價（包括以聯(lián)合體形式）挺進市場基本面較好的一線城市、部分二線城市。比如，2013年以來，以閩系房企為代表的第三第四梯隊房企也在逆襲一線、市場基本面較好的二線城市土地市場，以期短期內(nèi)謀求上位，通過布局一二線核心城市輻射帶動周邊整個區(qū)域市場開發(fā)，實現(xiàn)區(qū)域深耕或全國化布局。而這樣的直接結(jié)果就是不惜一切代價拿地，導致“地王”頻現(xiàn)，地價成本陡升。