摘要：與其比樓市政策優(yōu)惠力度，不如比土地和樓市的改革力度，比創(chuàng)業(yè)環(huán)境的寬松力度，比對市場的尊重程度。具備這樣的比較優(yōu)勢，房地產(chǎn)去庫存、人才結(jié)構(gòu)優(yōu)化的訴求才能同時滿足。

在3月初“沈陽大學(xué)生零首付購房”新政遭遇“一日游”后，29日，沈陽再次發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的實施意見(試行)》。意見提出：對畢業(yè)未超過5年的高校、中等職業(yè)學(xué)校畢業(yè)生在沈購買商品住房的，給予住房公積金政策支持，最高貸款額度為單方60萬元、雙方80萬元。對高校、中等職業(yè)學(xué)校在校生購買商品住房的，給予每平方米200元的獎勵。同時，對高校、中等職業(yè)學(xué)校在校生、新畢業(yè)生購買商品住房的，給予契稅全額補(bǔ)貼政策。沈陽還支持在沈就業(yè)、創(chuàng)業(yè)的高校畢業(yè)生租賃住房，每人可以領(lǐng)取3年租房補(bǔ)貼。

與此前“大學(xué)生零首付購房”的激進(jìn)相比，新版樓市新政穩(wěn)健了許多。改銀行信貸閘門大開為公積金貸款優(yōu)惠和財政補(bǔ)貼為主，既堅持了原來的優(yōu)化落戶結(jié)構(gòu)、留住創(chuàng)業(yè)人才的訴求，又可防止因零首付引發(fā)個人信用危機(jī)和銀行呆壞賬上升風(fēng)險。由于相關(guān)優(yōu)惠政策面對的是大學(xué)生、大學(xué)畢業(yè)生群體，在潛在購房群體中不占多數(shù)，對樓市的刺激作用有限，因此也有助于打消“人造牛市”的質(zhì)疑。

不過，并非所有疑慮都能就此消除。比如，提高公積金貸款上限雖能激發(fā)購房熱情，但由于封閉運(yùn)營，異地貸款和異地提取困難，因此難以吸引外地人才在沈落戶創(chuàng)業(yè)。即使是在沈畢業(yè)生，也需面對公積金貸款程序繁瑣，審核周期長，開發(fā)商和銀行是否愿意配合的情況，受益范圍只能限定于單位福利好、家庭條件好和允許公積金貸款的樓盤。這就可能影響實際效果。又如，對在校生和新畢業(yè)生給予契稅全額補(bǔ)貼和租房補(bǔ)貼，是拿全體納稅人的錢補(bǔ)貼特定群體和部分開發(fā)商，這就牽涉到公平問題。此外，由于對如何領(lǐng)取補(bǔ)貼缺乏說明，在實際操作中可能出現(xiàn)種種變數(shù)。

既要采取手段去房地產(chǎn)庫存，又要防止房價飆升導(dǎo)致調(diào)控難度加大，同時還要優(yōu)化落戶結(jié)構(gòu)吸引人才創(chuàng)業(yè)，這本身就是一個復(fù)雜的政策操作問題，三者之間本就不易達(dá)到平衡。但有一點(diǎn)可以肯定，以樓市政策的局部調(diào)整作為實現(xiàn)這些綜合目標(biāo)的手段，有可能事倍功半。

要讓樓市重新煥發(fā)活力，更可取的做法，是根據(jù)城市自身的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)情況、樓市情況，從土地制度著手改革弊端，把那些不必要的制度成本降下來；要讓人才愿意留下來，更可取的辦法，是把商事制度、用人制度、戶籍制度中那些阻礙人才流動和上升的因素去掉，用良好的創(chuàng)業(yè)環(huán)境吸引人。

與其比樓市政策優(yōu)惠力度，不如比土地和樓市的改革力度，比創(chuàng)業(yè)環(huán)境的寬松力度，比對市場的尊重程度。具備這樣的比較優(yōu)勢，房地產(chǎn)去庫存、人才結(jié)構(gòu)優(yōu)化的訴求才能同時滿足。這不僅是沈陽的政策命題，放大看，也是全國其他城市在房地產(chǎn)去庫存大背景下，應(yīng)該建立的施政起點(diǎn)。