摘要：昨天，一則看似不起眼的土地信息讓沉寂的“90/70”再度站在聚光燈前。北京市國土局掛牌的兩宗昌平區(qū)南邵鎮(zhèn)土地公告中明確指出，除建設(shè)保障房之外，該地塊上90平方米以下住房面積所占比重需達到70%以上。業(yè)內(nèi)專家表示，增加中小套型的供應(yīng)，有利于緩解市場目前房價上漲壓力，有效抑制高價地現(xiàn)象。　　　　

　　9070政策重現(xiàn)昌平地塊

　　3月31日，北京市國土資源局掛出三宗地塊出讓信息，一宗位于大興區(qū)黃村鎮(zhèn)興華大街。另外兩宗位于昌平區(qū)南邵鎮(zhèn)，預(yù)期成交時間都將在2016年5月5日。三宗地塊總起始價為56.6億元，這距離北京市國土局上一次推地已過去了70天。

　　值得注意的是，兩宗位于昌平區(qū)南邵鎮(zhèn)地塊在掛牌文件的第五條，明確要求：“本次掛牌出讓宗地除建設(shè)保障性住房外的剩余居住規(guī)模中套型建筑面積90平方米以下住房面積所占比重需達到70%以上�！�

　　這則條款昨天在地產(chǎn)圈引發(fā)廣泛熱議，亞豪機構(gòu)市場總監(jiān)郭毅分析稱，3月底北京土儲中心網(wǎng)站掛出兩宗位于昌平南邵鎮(zhèn)的住宅用地，標志沉寂已久的“9070”政策又重新被列入購地條款當中。

　　所謂“9070”政策，是指2006年為調(diào)控樓市過快上漲，政府出臺“國六條”調(diào)控樓市，其中就新建住房結(jié)構(gòu)比例做出的規(guī)定：自2006年6月1日起，新建商品住房套型建筑面積90平方米以下住房面積所占比重，必須達到開發(fā)建設(shè)總面積的70%以上。

　　在全國樓市去庫存壓力加大背景下，去年以來，一些省市明確取消了住房供應(yīng)套型指標限制。2015年住建部把優(yōu)化住房及用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，作為促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的重要舉措，各地可以合理安排住房用地供應(yīng)規(guī)模，促進用地結(jié)構(gòu)調(diào)整，優(yōu)化住房供應(yīng)套型。曾經(jīng)用于限制大戶型高總價住宅的“9070”政策曾一度被認為已經(jīng)消失。

　　不過，隨著一線城市土地成本的攀升使得住宅市場開始向著“單價高、面積大”的高端方向轉(zhuǎn)化。中小戶型不足成為樓市的矛盾，消失已久的“9070”政策又重新被列入購地條款當中。

　　分析

　　有利于緩解市場目前上漲壓力

　　除了北京，在3月初，上海市在《關(guān)于進一步完善本市住房市場體系和保障體系促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見》第二條就提出，“提高商品住房用地的中小套型比例，中心城區(qū)不低于70%，郊區(qū)不低于60%（供需矛盾突出的郊區(qū)，供應(yīng)比例提高到70%）�！�

　　業(yè)內(nèi)專家分析稱，北京重拾“9070”，原因之一是在滬深相繼頒布緊縮政策后，北京需要表現(xiàn)出對樓市調(diào)控的積極態(tài)度。

　　郭毅認為，盡管北京的調(diào)控壓力并不大，今年一季度純商品住宅的成交量不過10151套，同比去年同期的樓市低谷期的銷量不過增加了1868套，與滬深的量價齊漲相比，北京新房市場穩(wěn)健發(fā)展。

　　不過，郭毅表示，北京地價逐漸走高，六環(huán)周邊的地價水平都普遍達到3萬元左右，這意味著未來北京住宅市場的剛需型產(chǎn)品將會越來越少，重拾“9070”政策，其實主要是為了彌補剛需型產(chǎn)品供給不足的問題；而另一方面，這一政策也將有效抑制高價地現(xiàn)象，高地價對應(yīng)著高端產(chǎn)品，開發(fā)商對于地塊未來面向的客群有了明確預(yù)判之后，對于能接受的地價上限也將收窄，北京的高價地現(xiàn)象也將得以緩解。

　　“這是抑制一、二線城市高端豪宅化的一個調(diào)控政策，對于市場來說，增加中小套型的供應(yīng)，有利于緩解市場目前上漲壓力�！睆埓髠ヮA(yù)計，“未來還將有系列政策出現(xiàn)的可能性，包括限價政策等約束，整體看北京樓市調(diào)控已經(jīng)開始，從規(guī)范中介到土地供應(yīng)。”

　　影響

　　解渴中小戶型不足

　　中原地產(chǎn)統(tǒng)計顯示，從目前北京的商品房市場結(jié)構(gòu)看，90平米以下套數(shù)庫存只有1.9萬套，占全市整體商品房庫存總量的31%，而從庫存面積占比看，目前北京全市90平米以下的小戶型占比全市庫存總面積比例只有13.8%。而從成交比例看，2016年一季度全市成交結(jié)構(gòu)中90平米以下套型占比只有16.7%。

　　張大偉表示，“9070”政策有助于解渴中小戶型不足，增加整體新房供應(yīng)套數(shù)。按照過去的市場條件，一個6萬平米地塊基本會建設(shè)成為平均套型在100-140平米的3-4居物業(yè)，平均套型面積在130左右，單個項目供應(yīng)平均商品房住宅460套。如果按照“9070”政策，6萬平米中70%將建設(shè)成為90平米以下物業(yè)。按照平均80平米計算，也就是供應(yīng)525套中小戶型。剩余30%供應(yīng)成為130平米套均的大戶型比例，大約140套，單個項目供應(yīng)商品房將達到665套。

　　郭毅表示，90平方米以下的小戶型占70%，意味著這部分產(chǎn)品全部面向剛需及改善型客群。開發(fā)商對地塊針對的客群有了明確預(yù)判之后，所能接受的地價上限也隨之收窄。一個“9070”，既解決了剛需產(chǎn)品不足的問題，同時，北京的高價地現(xiàn)象也將為此得到緩解。