摘要：3月25日，靴子終于落地。傳聞已久的上海樓市調(diào)控政策出臺(tái)，深圳和武漢緊隨其后，在同一天也公布了各自的調(diào)控政策——或嚴(yán)或松，三地均在收緊。在此之前的短短兩月，一、二線城市經(jīng)歷了房?jī)r(jià)的大幅上漲，“搶房潮”的經(jīng)歷在朋友圈廣泛流傳，政府將出手調(diào)控樓市的呼聲此起彼伏。

    目前，最大的懸念成了，在這輪調(diào)控中，北京會(huì)跟進(jìn)嗎？新一輪的調(diào)控又會(huì)給一二線城市的樓市帶來(lái)什么呢？

    風(fēng)向漸變

    喬宇(化名)突然覺(jué)得不知所從了，一切計(jì)劃均在3月25日這天被打亂。

    這天，上海市出臺(tái)了號(hào)稱史上最嚴(yán)的樓市調(diào)控令，即《關(guān)于進(jìn)一步完善上海市住房市場(chǎng)體系和保障體系促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見(jiàn)》(以下簡(jiǎn)稱“上海新政”)，調(diào)整的措施包括：非上海戶籍的居民家庭購(gòu)房繳納個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)的年限，將由原來(lái)的累計(jì)繳納兩年以上，調(diào)整為連續(xù)繳納滿5年以上；二套房首付比例提升到50%(普通自住房)或者70%(非普通自住房)；嚴(yán)禁房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)從事首付貸、過(guò)橋貸及自我融資、自我擔(dān)保、設(shè)立資金池等場(chǎng)外配資金融業(yè)務(wù)；等等。

    2014年6月，因工作調(diào)動(dòng)，喬宇舉家從北京遷到了上海，覺(jué)得工作和生活環(huán)境都比較好，計(jì)劃到今年6月直接定居上�！�—工作兩年后，獲得在上海買房的資格，立即賣了北京的房子，在上海買房，明年兒子剛好到入學(xué)年齡——銜接都是剛剛好。

    “原來(lái)是兩年，到六月我是剛好能買，現(xiàn)在一下子提到五年，時(shí)間太長(zhǎng)了，孩子讀書(shū)也等不了�！眴逃罡锌�說(shuō)，之前就聽(tīng)到傳言稱可能會(huì)提高購(gòu)房門檻，卻沒(méi)有想到出臺(tái)得這么快，“始終趕不上政策的末班車�！�

    深圳的調(diào)控政策于3月25日當(dāng)晚11時(shí)公布，政策方向與上海類似，如非深圳戶籍居民家庭購(gòu)房要求繳納社�；騻�(gè)人所得稅的年限，由1年調(diào)整為3年，二套房首付比例從原來(lái)的3成提高到4成。

    湖北省武漢市在同一天公布的調(diào)控政策則相對(duì)簡(jiǎn)單，僅針對(duì)現(xiàn)行公積金貸款政策作出調(diào)整，將首套房申請(qǐng)公積金貸款最高額度由60萬(wàn)元下調(diào)至50萬(wàn)元，購(gòu)買第二套住房申請(qǐng)公積金貸款的最高額度為50萬(wàn)元扣減首次已使用公積金貸款后的差額。

    同在一天“湊熱鬧”的還有南京，這天深夜網(wǎng)絡(luò)上流傳著一份當(dāng)?shù)?a href="http://www.fuzhouhuadun.com/#" class="p_wordlink" target="_blank">銀行和銀監(jiān)會(huì)內(nèi)部文件，文件顯示，嚴(yán)格區(qū)分“首次購(gòu)買普通住房”和“首套普通自住房”，對(duì)于有購(gòu)房貸款記錄的借款人家庭，不得納入“首次購(gòu)買普通住房”支持對(duì)象。

    3月28日，這份通知正式發(fā)出，全稱為《人民銀行南京分行中國(guó)銀監(jiān)會(huì)江蘇監(jiān)管局關(guān)于規(guī)范個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)促進(jìn)住房金融健康發(fā)展的通知》(南銀發(fā)[2016]32號(hào))，傳言得以證實(shí)。

    亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)研究部總監(jiān)郭毅在接受相關(guān)媒體采訪時(shí)分析說(shuō)，從目前出臺(tái)調(diào)控措施的城市來(lái)看，主要還是前期房?jī)r(jià)上漲速度較快的區(qū)域，調(diào)控的大方向是抑制投機(jī)性需求，防止市場(chǎng)過(guò)熱。

    “大方向明顯出現(xiàn)了變化，從早期的去庫(kù)存到防止泡沫再度滋生�！惫�毅說(shuō)，如滬深兩地的政策，限購(gòu)升級(jí)、提高二套房首付比例都體現(xiàn)了這種方向。

    北京會(huì)跟進(jìn)嗎

    滬深兩個(gè)一線城市和南京武漢等二線城市相繼出臺(tái)樓市調(diào)控新政后，北京是否會(huì)跟進(jìn)成為外界關(guān)注的焦點(diǎn)。

    郭毅分析認(rèn)為，北京的(調(diào)控)政策已是全國(guó)最嚴(yán)格的，除了繳滿五年社保，途中還出臺(tái)過(guò)加強(qiáng)版的限購(gòu)令。此輪調(diào)控，北京不會(huì)與其他城市出現(xiàn)不一樣的狀態(tài)，但未必會(huì)像其他城市一樣明文頒發(fā)類似“京九條”的文件，調(diào)控手段會(huì)有相應(yīng)的政策出來(lái)，未必發(fā)文。但可能在執(zhí)行尺度的把握上較之前嚴(yán)格，或此前在市場(chǎng)下行、調(diào)控政策整體寬松之后并沒(méi)有明文取消的政策，未來(lái)一段時(shí)間可能會(huì)再次執(zhí)行。

    作為一線城市風(fēng)向標(biāo)的北京，目前雖無(wú)調(diào)控動(dòng)靜，但據(jù)東方衛(wèi)視報(bào)道，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)機(jī)構(gòu)的專項(xiàng)執(zhí)法檢查已啟動(dòng)，北京市住建委表示，多次離婚買房將被限制交易。

    北京未動(dòng)，環(huán)京地區(qū)已然出手。3月27日，河北省廊坊市政府對(duì)外表示，為穩(wěn)定環(huán)京周邊縣市住房價(jià)格，廊坊市研究了進(jìn)一步規(guī)范市場(chǎng)秩序、穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的若干措施，具體方案正在程序?qū)彾ㄖ校�即將公布�?/p>

    對(duì)于本輪調(diào)控政策的密集出臺(tái)，郭毅認(rèn)為，將對(duì)市場(chǎng)預(yù)期產(chǎn)生較大的利空，此前新一輪對(duì)樓市的追捧多是基于政策的寬松，無(wú)論是貨幣信貸政策還是房地產(chǎn)調(diào)控政策，在政策大幅放松的背景下，購(gòu)房需求逐步旺盛，房?jī)r(jià)泡沫開(kāi)始滋生。

    “隨著政策收緊，投資尤其是投機(jī)需求有可能在樓市中銷聲匿跡，樓市，特別是限購(gòu)加強(qiáng)的城市，可能逐步回歸到以自住需求為主的市場(chǎng)環(huán)境。”郭毅說(shuō)。

    因城施策

    來(lái)自國(guó)家統(tǒng)計(jì)局數(shù)據(jù)的顯示，2016年2月，70個(gè)大中城市中新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲的城市有47個(gè)，比1月增加了9個(gè)，其中漲幅較上月擴(kuò)大的城市有33個(gè)，比1月增加了10個(gè)。

    從各級(jí)城市看，2月一、二、三線城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比平均都上漲，且漲幅分別比上一個(gè)月擴(kuò)大0.5、0.1和0.1個(gè)百分點(diǎn)，城市間房?jī)r(jià)漲幅差距進(jìn)一步擴(kuò)大，一線城市和個(gè)別熱點(diǎn)二線城市漲幅遠(yuǎn)高于其他城市。

    郭毅分析說(shuō)，雖然都在漲，但其實(shí)各地的情況并不一樣。

    深圳去年公開(kāi)出讓的地塊極少，出現(xiàn)供不應(yīng)求的情況，因此自去年開(kāi)始漲幅就較大，房?jī)r(jià)漲速較快，高達(dá)40%，但這樣的情況屬于個(gè)案。

    “上海那一帶，江浙人比較精明，在貨幣超發(fā)的大背景下，房地產(chǎn)調(diào)控政策又寬松，投資加保值的需求旺盛了許多�！惫�毅說(shuō)。

    而北京跟它們不太一樣。北京成交均價(jià)也出現(xiàn)了明顯上漲，但卻是結(jié)構(gòu)性上漲，主要原因有兩個(gè)，一是之前高價(jià)拿地的項(xiàng)目變成豪宅或高端住宅入市，在整個(gè)樓市中的占比明顯提升，從而對(duì)樓市均價(jià)產(chǎn)生結(jié)構(gòu)性拉動(dòng)；二是本輪升溫二手房上漲幅度遠(yuǎn)高于新房，隨著土地價(jià)格不斷走高，房地產(chǎn)市場(chǎng)中低端價(jià)位的房源減少，市場(chǎng)需求從新房轉(zhuǎn)向二手房，但二手房與新房的價(jià)差不斷拉大，入市的二手房增多，加上去年致力于釋放改善性需求，北京出現(xiàn)供需兩旺的狀態(tài)。

    “但北京無(wú)論是成交量，還是成交價(jià)格，相比其他一線城市，熱度沒(méi)有那么高�！惫�毅說(shuō)。

    “這一輪(調(diào)控)感覺(jué)上海的力度非常大，深圳的新政則有點(diǎn)隔靴搔癢�！币恢睆氖陆鹑诠ぷ鞯膯逃钸@樣評(píng)價(jià)。

    郭毅解釋稱，按照國(guó)家的“因地施策、分類調(diào)控”的原則，各地政府有樓市調(diào)控的主導(dǎo)權(quán)，城市管理者可根據(jù)對(duì)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)狀況的判斷來(lái)確定調(diào)控的力度和制定調(diào)控的具體措施。