摘要：一部分業(yè)內(nèi)人士甚至認(rèn)為，和過(guò)去歷次調(diào)控一樣，不少自住型需求群體難免再度受傷，從市場(chǎng)手段向行政手段的全面過(guò)渡未曾改變樓市根本機(jī)理，房?jī)r(jià)問(wèn)題或?qū)⒗^續(xù)成為政府的重要難題。

　　3月25日上午，面對(duì)相關(guān)媒體，得知自己失去購(gòu)房資格的王凱（化名）忍不住地嘆息和搖頭。

　　今年2月底，他剛看上一套總價(jià)350萬(wàn)元的學(xué)區(qū)房，在忍受房東屢屢抬價(jià)的折磨下，最終交了120萬(wàn)元定金，但一直沒(méi)來(lái)得及去中介的簽約室等合同網(wǎng)簽。始料未及的是，他最終等到的卻是限購(gòu)。

　　面對(duì)不斷上漲的房?jī)r(jià)，3月25日，上海（樓盤(pán)）市政府使出了被稱為史上最嚴(yán)厲的調(diào)控大招。在發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步完善本市住房市場(chǎng)體系和保障體系促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見(jiàn)》（以下簡(jiǎn)稱“滬九條” ）里，從供應(yīng)端與需求端兩方面調(diào)控房?jī)r(jià)的意圖明顯。

　　此前，網(wǎng)絡(luò)上已為本次調(diào)控做了基調(diào)的鋪墊和緩沖。但“滬九條”的到來(lái)，依舊無(wú)法讓人覺(jué)得輕松。以3月24日凌晨24:00為分界點(diǎn)，未擠上政策末班車的王凱們只能眼睜睜地看著購(gòu)房夢(mèng)碎。

　　一部分業(yè)內(nèi)人士甚至認(rèn)為，和過(guò)去歷次調(diào)控一樣，不少自住型需求群體難免再度受傷，從市場(chǎng)手段向行政手段的全面過(guò)渡未曾改變樓市根本機(jī)理，房?jī)r(jià)問(wèn)題或?qū)⒗^續(xù)成為政府的重要難題。而上海本身在中國(guó)房地產(chǎn)界符號(hào)化的意義，使人們對(duì)此次調(diào)控的關(guān)注度達(dá)到空前。

　　春江水暖鴨先知。在買(mǎi)方和賣(mài)方市場(chǎng)，一些微妙的變化正在發(fā)生。據(jù)時(shí)代周報(bào)記者了解，不少拿到預(yù)售證的房企，不得不重新調(diào)整在上海的推盤(pán)節(jié)奏與策略。

　　而在資本傳導(dǎo)效應(yīng)下，經(jīng)濟(jì)體量較大、供需關(guān)系偏緊的二線城市，正蠢蠢欲動(dòng)有望成為下一個(gè)置業(yè)熱點(diǎn)。

　　但一切的發(fā)展到底會(huì)走向何方，目前尚未可知。

　　史上最嚴(yán)“滬九條”

　　3月24日，上海用“一手房成交量超過(guò)1700套”的事實(shí)演繹了樓市的極致瘋狂�！皽�九條”出臺(tái)這一天，這一數(shù)值最終鎖定在2499套，對(duì)比過(guò)去一年上海商品住宅日均成交約為350套的數(shù)字，整整放大7倍。

　　3月24日凌晨24:00是官方認(rèn)定最后的截止網(wǎng)簽時(shí)間。上海市住房城鄉(xiāng)建設(shè)管理委主任顧金山3月25日在上海新政策發(fā)布會(huì)上說(shuō)明了這一點(diǎn)。這意味著，盡管只差一天，很多此前符合資格的購(gòu)房者還是被硬生生地?fù)踉诹酥脴I(yè)大門(mén)之外。

　　其中，社保年限的提高是一道晴天霹靂—非滬籍人士繳納社保時(shí)間從“累計(jì)2年”調(diào)整為“連續(xù)5年”。這意味著，將有不少人失去購(gòu)房資格。王凱（化名）便是其中之一。

　　在3月25日新政發(fā)布會(huì)上，面對(duì)媒體的提問(wèn)，顧金山對(duì)于延長(zhǎng)年限給出的解釋是，“這次的調(diào)整是根據(jù)中央的要求以及房地產(chǎn)發(fā)展本身客觀規(guī)律要求，特大型城市做因城施策后的調(diào)整。從實(shí)際出發(fā)加強(qiáng)調(diào)控力度”。

　　手起刀落。沒(méi)有了購(gòu)房資格，還有不知道如何處理的違約賠償，王凱徹底迷茫了。

　　不過(guò)王凱并非個(gè)案，相關(guān)媒體多方了解。雖然3月24日網(wǎng)上交易中心因系統(tǒng)癱瘓做了3小時(shí)的延長(zhǎng)，但可以確定的是沒(méi)有趕上網(wǎng)簽的大有人在。

　　即便是趕上網(wǎng)簽的，迎接他們的是一筆不菲的開(kāi)支�！皽�九條”中明確提出廢除3·30新政，“二套房為非普通住房的，首付提高到70%；普通住房的，首付提高到50%”。對(duì)此，中國(guó)人民銀行上海總部調(diào)查統(tǒng)計(jì)研究部主任王振營(yíng)在發(fā)布會(huì)上兩次強(qiáng)調(diào)，限貸的提高則是為了更進(jìn)一步使市場(chǎng)的供求關(guān)系回歸理性。

　　現(xiàn)在，市場(chǎng)上還發(fā)酵著呼吁取消“因?yàn)樾抡��?dǎo)致購(gòu)房資格喪失產(chǎn)生的違約賠款”的聲音，不過(guò)截至發(fā)稿，尚未有相關(guān)部門(mén)對(duì)此作出說(shuō)明。

　　二線城市現(xiàn)生機(jī)

　　“從上海方面的力度上看，的確大�！眱�(yōu)淘城總裁薛建雄向相關(guān)媒體坦承道。

　　據(jù)相關(guān)媒體多方了解，目前業(yè)內(nèi)對(duì)于新政執(zhí)行力度有所擔(dān)憂，有的甚至認(rèn)為新政存在的時(shí)間并不會(huì)長(zhǎng)。

　　“但不夠嚴(yán)的話，剎不住猛漲的房?jī)r(jià)。如果慢慢加緊調(diào)控，屆時(shí)房?jī)r(jià)在更高位，更麻煩。未來(lái)如果下跌了，可以逐步放松�！毖�建雄說(shuō)。

　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的2月70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)令外界捏了一把汗。據(jù)統(tǒng)計(jì)，深圳（樓盤(pán)）、北京（樓盤(pán)）、上海和廣州（樓盤(pán)）新房價(jià)格分別上漲3.6%，2.3%、2.9%和1.6%。與去年同月相比，漲幅分別高達(dá)57.8%、25.1%、14.2%和11.9%。二手房方面，上海漲幅領(lǐng)先，環(huán)比上漲5.3%，北京、廣州、深圳二手房環(huán)比分別上漲3.2%、1.2%、3.3%。

　　從3月25日上海各個(gè)政府部門(mén)的表態(tài)來(lái)看，收緊樓市調(diào)控，在于看到其中的投機(jī)需求、非理性需求太多了。在會(huì)上，政府部門(mén)強(qiáng)調(diào)本輪調(diào)控打擊的就是投機(jī)性需求。

　　毫無(wú)疑問(wèn)，首付貸和場(chǎng)外配資在政策制定者心中已經(jīng)成為本輪房?jī)r(jià)大漲的元兇。截至目前，政府方面并未公布首付貸的規(guī)模，但給出了一招又一招的打擊措施：嚴(yán)禁首付貸和場(chǎng)外配資，必須承諾首付是自有資金、違反者作為失信行為信息納入公共信用信息服務(wù)平臺(tái)等。決心之大，十分顯現(xiàn)。

　　業(yè)內(nèi)的看法形成了另一個(gè)邏輯鏈條。第一太平戴維斯中國(guó)區(qū)研究部主管簡(jiǎn)可認(rèn)為，“滬九條”將導(dǎo)致短期內(nèi)成交量的萎縮，但對(duì)房?jī)r(jià)的影響或不及預(yù)期，并且短期內(nèi)房?jī)r(jià)或依然堅(jiān)挺。故而，仲量聯(lián)行上海住宅部總監(jiān)周靜進(jìn)一步認(rèn)為，整個(gè)市場(chǎng)會(huì)暫時(shí)進(jìn)入一個(gè)觀望期。

　　按照市場(chǎng)機(jī)構(gòu)克而瑞的最新數(shù)據(jù)顯示，一線城市住宅庫(kù)存全部降至10個(gè)月以下，而上海只夠賣(mài)3.7個(gè)月。不過(guò)顧金山在新政發(fā)布會(huì)上予以了糾正，“實(shí)際我們計(jì)算下來(lái)，按照平均值計(jì)算大概有8.5個(gè)月，按照最大值計(jì)算還有6.5個(gè)月。”

　　而國(guó)務(wù)院參事室特邀研究員保育鈞近日拋出了另外一個(gè)層面的提醒，“每次調(diào)控之后，房?jī)r(jià)都漲一次，這是什么原因？”

　　值得注意的一點(diǎn)是，3月份起，不少二線城市房地產(chǎn)出現(xiàn)升溫。中信建投研究報(bào)告認(rèn)為，隨著一線城市調(diào)控政策加碼，二線城市具有更大的杠桿空間。此外，從市場(chǎng)傳導(dǎo)角度，一線城市因具備更高的政策、金融敏感性，趨勢(shì)變化領(lǐng)先于全國(guó)，二線城市往往在這種傳導(dǎo)作用下隨之升溫。

　　在本輪漲價(jià)之前，杭州（樓盤(pán)）、南京（樓盤(pán)）等二線樓市曾在2008年的調(diào)控中遭遇重創(chuàng)，房?jī)r(jià)一度出現(xiàn)斷崖式下跌。此后直至2015年上半年，這些城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)一直處于不溫不火的狀態(tài)，而近期在資本傳導(dǎo)效應(yīng)下，出現(xiàn)了升溫的苗頭。

　　事實(shí)上，一線城市的高房?jī)r(jià)可能會(huì)讓社會(huì)向上流動(dòng)的管道更狹窄，迫使部分年輕精英選擇從一線城市撤退，轉(zhuǎn)戰(zhàn)二三線城市。但這些“洄游青年”能否讓二三線城市成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)極有待觀察。而因高房?jī)r(jià)導(dǎo)致的階層固化，向上流動(dòng)的管道缺乏和社會(huì)活力的下降，是不得不思考的命題。

　　增加供應(yīng)是王道

　　在開(kāi)發(fā)商端，調(diào)控亦在進(jìn)行。據(jù)相關(guān)媒體了解，此前上海已通過(guò)收緊高端樓盤(pán)預(yù)售許可等措施來(lái)進(jìn)行。

　　在新政出來(lái)后，已經(jīng)拿到預(yù)售證的房企，不少正在重新調(diào)整推盤(pán)節(jié)奏與策略。

　　據(jù)相關(guān)媒體了解的情況，下調(diào)銷售目標(biāo)是其中一種方法，給予在首付支付周期上的寬松是另外一種，此外有的房企不排除在保證一定利潤(rùn)的前提下進(jìn)行一定比例的優(yōu)惠價(jià)。

　　同時(shí)，多家房企營(yíng)銷負(fù)責(zé)人表示，會(huì)選擇在近期加快出貨，不過(guò)短期內(nèi)不會(huì)考慮以價(jià)換量。

　　但在新城控股副總裁歐陽(yáng)捷看來(lái)，2015年的地王項(xiàng)目不排除遭遇降價(jià)的現(xiàn)實(shí)無(wú)奈，在現(xiàn)金流的要求，今天的地王不等于明天的樓王，起碼定價(jià)預(yù)期面臨下降。

　　目前，政府方面也在和開(kāi)發(fā)商進(jìn)行磋商。就相關(guān)媒體掌握的一份由浦東新區(qū)建設(shè)和交通委員會(huì)房屋管理處、浦東新區(qū)建設(shè)和交通委員會(huì)房屋保障處和浦東新區(qū)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)三方發(fā)布的文件看，3月29日，政府方面將和相關(guān)的開(kāi)發(fā)商代表進(jìn)行關(guān)于“貫徹兩會(huì)精神 探討房地產(chǎn)新政”的報(bào)告會(huì)。

　　“目前最大的問(wèn)題不在于如何壓制房?jī)r(jià)，而是如何從根源上解決供應(yīng)端的缺乏。” 仲量聯(lián)行中國(guó)區(qū)研究部總監(jiān)周志鋒一語(yǔ)道破。

　　3月25日，顧金山亦表示，2016年的土地管理中，會(huì)加大土地的供應(yīng)，2016年的商品房土地供應(yīng)量比2015年提高169公頃。不過(guò)，產(chǎn)生的效果可能在明年或者后年才能顯現(xiàn)。

　　不過(guò)歐陽(yáng)捷指出，從增加供應(yīng)的邏輯來(lái)看，目前政府沒(méi)有具體的供地計(jì)劃和措施，增加供應(yīng)似乎是個(gè)偽命題。“如果不能增加土地供應(yīng)，就只有在現(xiàn)有的土地上增加中小套型和提高容積率兩條路�！�

　　在他看來(lái)，增加中小套型的政策能一定程度上抑制土地市場(chǎng)的熱度，“因?yàn)橹行√仔偷牡貕K很難做高端產(chǎn)品，房?jī)r(jià)上不去，地價(jià)自然也就上不去了，地王也會(huì)少了�！彼�同時(shí)也呼吁，“在居住基本條件還沒(méi)有滿足、又無(wú)法緩解供求矛盾的情況下，難道容積率不可以稍微提高一些嗎？”

　　深圳調(diào)控版本

　　與上海在同一天，3月25日深夜，深圳樓市調(diào)控的靴子終于落地。

　　按照深圳市政府辦公廳出臺(tái)了《關(guān)于完善住房保障體系促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的意見(jiàn)》（下稱《意見(jiàn)》）規(guī)定，非深圳戶籍人口購(gòu)房社保年限由1年提高到3年，同時(shí)，近2年內(nèi)有住房貸款記錄的或在深圳市已有一套住房但已結(jié)清相應(yīng)住房貸款的，貸款首付比例由最低三成提高到四成。

　　對(duì)比上海的“滬九條”，深圳的調(diào)控顯得“溫柔”很多。事實(shí)上，經(jīng)過(guò)一輪房?jī)r(jià)暴漲的深圳，市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)了降溫，同時(shí)一部分炒客也在陸續(xù)拋售物業(yè)。

　　深圳中原研究中心報(bào)告對(duì)此認(rèn)為，“抑制投資客是深圳政府此次調(diào)控的初衷”。

　　從深圳中原研究中心監(jiān)測(cè)的數(shù)據(jù)看，深圳樓市的投資客占比高達(dá)25%，其中有很多客戶是通過(guò)首付貸、P2P等途徑來(lái)獲得首付資金。據(jù)時(shí)代周報(bào)記者了解，今年3月以來(lái)，深圳市的金融監(jiān)管機(jī)構(gòu)已經(jīng)開(kāi)展了房地產(chǎn)首付貸與眾籌買(mǎi)房的摸底排查。

　　和“滬九條”一樣，《意見(jiàn)》表示了政府的態(tài)度。當(dāng)中特別提到，要規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序、加強(qiáng)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)防控，堅(jiān)決打擊和查處虛假“日光盤(pán)”“捂盤(pán)惜售”“陰陽(yáng)合同”等違法違規(guī)行為，嚴(yán)禁互聯(lián)網(wǎng)金融企業(yè)、小額貸款公司等金融機(jī)構(gòu)從事首付貸、眾籌購(gòu)房、過(guò)橋貸等金融杠桿配資業(yè)務(wù)，商業(yè)銀行應(yīng)加強(qiáng)對(duì)購(gòu)房首付款的來(lái)源核查。

　　深圳市房地產(chǎn)研究中心高級(jí)研究員李宇嘉指出，此次深圳樓市政策更加強(qiáng)調(diào)供給側(cè)的管理，即多渠道增加住房供應(yīng)和大力加強(qiáng)住房保障，新增用地、盤(pán)活存量、城市更新、棚改等四個(gè)渠道，顯示了決策者構(gòu)建長(zhǎng)效機(jī)制的信心，40萬(wàn)套保障房籌建的規(guī)模比“十二五”幾乎翻了一倍。在需求適度控制的情況下，這些供給端的措施若落到實(shí)處，房?jī)r(jià)長(zhǎng)期內(nèi)穩(wěn)定是有希望的。

　　不少業(yè)內(nèi)則進(jìn)一步指出，雖然滬深此輪樓市新政會(huì)影響購(gòu)房者的整體預(yù)期，提升市場(chǎng)的觀望情緒，造成一定時(shí)期內(nèi)房屋銷量下降，但對(duì)房?jī)r(jià)調(diào)整幅度有限。同時(shí)，未來(lái)滬深兩地房?jī)r(jià)保持相對(duì)穩(wěn)定，將減輕“虹吸”效應(yīng)的存在，對(duì)于周邊三四線城市去庫(kù)存而言，則是一種利好。