摘要：今年兩會，房地產(chǎn)“庫存問題”是眾多代表、委員的關(guān)注焦點(diǎn)，多地政府相繼出臺了優(yōu)惠政策，但商業(yè)寫字樓這一塊庫存極易被人忽視，而且又是庫存中極難化去的一部分。

    今年兩會，房地產(chǎn)“庫存問題”是眾多代表、委員的關(guān)注焦點(diǎn)，多地政府相繼出臺了優(yōu)惠政策，一場聲勢浩大的“去庫存”行動正在全國范圍內(nèi)展開著。而此時，北京房協(xié)副會長兼秘書長陳志向廣廈時代提出了他的“憂慮”：好賣的房無論有沒有“去庫存”的政策也能賣得好，而那些庫存的“死角”呢？即那些多年賣不出去的大戶型產(chǎn)品、那些空置的商業(yè)和寫字樓怎么辦？

    庫存概念 不應(yīng)僅局限于“住宅” 商業(yè)寫字樓，比住宅更難去化

    “我們過去把庫存僅僅定義為住宅市場，但如果綜合考慮到地方債、地方經(jīng)濟(jì)乃至企業(yè)的銀行貸款等等這些因素，就不難發(fā)現(xiàn)其多樣性�；蛘哒f，我們并不是單一發(fā)展住宅才形成了今天的庫存問題。目前市場上的一些商業(yè)寫字樓、大戶型產(chǎn)品及部分高價盤，其實(shí)同樣需要我們關(guān)注。”陳志說。

    持相似觀點(diǎn)的還有杭州市委副書記、市長張鴻銘。兩會上，張鴻銘就房地產(chǎn)庫存問題發(fā)表了自己的看法：“現(xiàn)在去庫存有幾個難點(diǎn)，其中之一便是非住宅庫存。這部分項(xiàng)目的土地性質(zhì)難以轉(zhuǎn)化，將出現(xiàn)嚴(yán)重的積壓問題�！�

    “最令人頭疼的庫存，非商鋪寫字樓莫屬�！痹诒本�，某房企高管向廣廈時代表示。

    陳志在接受廣廈時代采訪時，同樣提到了寫字樓的庫存問題�！熬鸵痪�城市而言，包括部分二線城市，商業(yè)寫字樓的庫存問題同樣需要我們關(guān)注，而且這才是風(fēng)險所在，因?yàn)樗鼈兊霓D(zhuǎn)化空間很小。寫字樓是針對市場、針對企業(yè)的，如果市場與企業(yè)沒有能力的話，這一部分庫存將更難處理，讓‘農(nóng)民工’來買明顯是不現(xiàn)實(shí)的�！�

    “目前被提示的庫存風(fēng)險都沒有涉及這一類庫存。以北京、上海、深圳為例，我們看看土地的出讓結(jié)構(gòu)，會發(fā)現(xiàn)大部分都是商業(yè)寫字樓市場，這就是我們?yōu)槭裁从写罅康摹�類住宅產(chǎn)品’出現(xiàn)。為了解決這一部分庫存，難道我們要將所有的商業(yè)寫字樓轉(zhuǎn)化成這種‘類住宅產(chǎn)品’，讓老百姓去消化嗎？即使真的需要將這類商業(yè)寫字樓轉(zhuǎn)化為‘類住宅產(chǎn)品’，那么首先在北京就會出現(xiàn)問題，我們能否讓這么多人口進(jìn)入北京？”

    “另一方面，這種‘類住宅產(chǎn)品’和住宅在品質(zhì)上是有區(qū)別的，比如說商水、商電、戶口、入學(xué)等問題。隨著人們的入住，大量的社會問題會因此出現(xiàn)，這些人群以后如何解決現(xiàn)實(shí)存在的問題？所以說一線城市的真正風(fēng)險，以我個人判斷，雖然說庫存風(fēng)險沒那么大，但不同的產(chǎn)品間依然會有庫存壓力�！标愔鞠驈V廈時代表示。

    而陳志擔(dān)心的同時，北京仍然發(fā)生著商業(yè)賣不出去，開發(fā)商紛紛尋求更改規(guī)劃的路子，將商業(yè)分割成不限購小戶型去出售，而有的區(qū)建委為了規(guī)避這種風(fēng)險，嚴(yán)格要求一個產(chǎn)權(quán)證面積不能低于300平方米或者500平方米，而開發(fā)商則另辟蹊徑地做成300或者500平方米的“不限購豪宅”，真是上有政策，下有對策。

    大戶型、高價盤去化慢或?qū)⒊蔀閹齑鎵毫?/strong>

    “以北京為例，我們來關(guān)注住宅市場，住宅就真的沒有庫存風(fēng)險嗎？也未必�！标愔菊f。“就住宅而言，其實(shí)現(xiàn)房當(dāng)中大量的庫存是大戶型產(chǎn)品，其市場去化的速度會很慢，對于地方政府來說，這些產(chǎn)品在一年到兩年的時間內(nèi)就將轉(zhuǎn)化為庫存壓力。除此之外，同一類型的物業(yè)當(dāng)中不同的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，同樣會有庫存風(fēng)險。大量的豪宅、高價盤，都是去化速度很慢的產(chǎn)品，它們同樣值得我們關(guān)注�！标愔靖嬖V廣廈時代。

    “在北京，即使是同樣的區(qū)位，戶型稍大的二手房明顯不如小戶型搶手，有時只能被迫‘放下身段’選擇降價。其背后的邏輯也顯而易見，較大的戶型注定了較高的總價。多數(shù)在城里買房的家庭只是為了孩子上學(xué)，因此大戶型就顯得有些‘雞肋’了。這也在一定程度上造成了大戶型產(chǎn)品的積壓問題�！币幻�中介公司人員告訴廣廈時代。

    想知道大戶型在開發(fā)商眼里有多么的“洪水猛獸”，從所有目前拿地開發(fā)商嘴里的“控總價”就可管中窺豹。幾乎所有的新地王項(xiàng)目，主力戶型都拋棄了200平方米以上的產(chǎn)品，要有也是少量，一般在總貨量的5%至10%，按照10萬元每平方米的項(xiàng)目舉例，200平方米以下能做到總價控制在2000萬以內(nèi)，給買房人的心理暗示是“這房子總價1000多萬”，別小看1999萬和2001萬的差別。在北京超過2000萬的房產(chǎn)與1000多萬房產(chǎn)的購買群體往往差別很大，所以開發(fā)商一定會選取較低一些的群體，銷售安全性大一些。

    對于北京市場高價盤的去化時間，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉做了一個計(jì)算：“如果按照未來一年60個豪宅項(xiàng)目，預(yù)期每個項(xiàng)目入市50套房左右進(jìn)行計(jì)算，待售的頂豪房數(shù)據(jù)將高達(dá)3000套。而北京一年10萬元/平方米以上產(chǎn)品的交易歷史紀(jì)錄只有260套，即使按8萬元/平方米的簽約數(shù)據(jù)計(jì)算，所有居住類也只有673套。也就是說2016年北京市場高價盤的去化情況即使樂觀，仍需要5-10年的時間來消化庫存�！�

    清理庫存“死角” 市場需要怎樣的思路

    如何解決現(xiàn)階段的庫存“死角”問題？廣廈時代帶著這個問題采訪了多位專家、學(xué)者及開發(fā)商。

    對于商業(yè)寫字樓的去化手段，陳志建議：“對于地方政府來說，只有建立有需求的商業(yè)市場，才能消化對應(yīng)的產(chǎn)品供給。”

    對此，重慶市工商聯(lián)主席、金科地產(chǎn)集團(tuán)股份有限公司董事會主席黃紅云在接受廣廈時代采訪時表示，“為了解決目前的庫存問題，建議地產(chǎn)企業(yè)一是加大創(chuàng)新力度，通過產(chǎn)品創(chuàng)新，創(chuàng)造新的供給和新的需求；二是優(yōu)化改變存量房的使用功能，吸引消費(fèi)者；三是對銷售困難的房屋，可將銷售改為租賃，變相清理庫存量，也可以將商業(yè)用房改用途，如商業(yè)改住房，商場、商鋪改為辦公、酒店，辦公、酒店改為公寓，反之亦可。把公建類房屋改為一般類酒店等�！背�此之外，黃紅云還提出優(yōu)化供給結(jié)構(gòu)，從源頭上改善庫存問題同樣重要，“優(yōu)化供應(yīng)結(jié)構(gòu)，因地制宜調(diào)控土地供給，切實(shí)做到克強(qiáng)總理說的‘因城施策’是去庫存的核心思路。”

    持類似觀點(diǎn)的還有四川藍(lán)光實(shí)業(yè)集團(tuán)有限公司董事長兼總裁楊鏗，“要解決現(xiàn)階段的庫存問題，需要從供給端調(diào)整土地資源供應(yīng)規(guī)劃入手，將房地產(chǎn)存量與新增土地供應(yīng)聯(lián)動，強(qiáng)化土地供應(yīng)的結(jié)構(gòu)化調(diào)整，并完善考核評價及問責(zé)機(jī)制，確保舉措有效落地執(zhí)行�！�

    通過上述業(yè)內(nèi)人士的觀點(diǎn)我們不難發(fā)現(xiàn)，庫存“死角”多發(fā)生在供給源頭，只有優(yōu)化供給結(jié)構(gòu)，從去化上放開思路，才能真正解決目前的庫存問題。