摘要：年初，由易居中國(guó)發(fā)布的《2016年度全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告》指出，樓市政策風(fēng)暖，市場(chǎng)向上，引起市場(chǎng)廣泛關(guān)注。

    這一預(yù)測(cè)在惠州新年樓市發(fā)展過(guò)程中得到驗(yàn)證。今年的樓市延續(xù)著去年四季度的翹尾行情，截至2月底，2016年惠州樓市已經(jīng)實(shí)現(xiàn)237.6萬(wàn)平方米的成交數(shù)。在市場(chǎng)交易帶動(dòng)下，沒(méi)有了年終業(yè)績(jī)壓力的開發(fā)商也悄然提價(jià)，樓市量?jī)r(jià)雙雙反彈。

    這是否意味著新一輪的樓市上漲周期即將到來(lái)？相關(guān)媒體就此與多名惠州行業(yè)專家進(jìn)行探討。

    房?jī)r(jià)如何發(fā)展？ 穩(wěn)中有升，警惕虛高

    無(wú)論是2014年的低迷樓市，還是2015年的回暖市場(chǎng)，各式優(yōu)惠策略搭配下，市場(chǎng)的低價(jià)走量都讓置業(yè)市民印象深刻。但不同的是，隨著去年中以來(lái)，市場(chǎng)交易量的持續(xù)放大，樓市價(jià)值也得到一定程度上的恢復(fù)，房?jī)r(jià)也呈現(xiàn)出穩(wěn)中微增局面，在國(guó)家統(tǒng)計(jì)局去年的分月房?jī)r(jià)變動(dòng)中，惠州表現(xiàn)穩(wěn)定。

    然而，隨著去年底中央密集發(fā)聲去庫(kù)存。以及年初以來(lái)，央行等部門活躍的刺激政策再度發(fā)力，樓市呈現(xiàn)出穩(wěn)漲的勢(shì)頭。以城區(qū)市場(chǎng)為例，剛剛過(guò)去的1、2月，惠城均價(jià)就達(dá)到6565元/平方米，盡管并非高位，但較之2013年的6392元/平方米的均價(jià)漲勢(shì)明顯。

    具體到市場(chǎng)，在相關(guān)媒體走訪過(guò)程中，多個(gè)項(xiàng)目的集中提價(jià)則尤為讓購(gòu)房市民關(guān)注。

    房?jī)r(jià)將上升？北上廣深等一線城市的市場(chǎng)實(shí)況讓市場(chǎng)陷入迷霧。對(duì)此，市房產(chǎn)中介協(xié)會(huì)秘書長(zhǎng)劉新群介紹，無(wú)論是就行業(yè)本身還是惠州的社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展局面而言，惠州房?jī)r(jià)上漲的空間都較為有限。她說(shuō)，盡管從去年開始市場(chǎng)需求變得旺盛，但具體到當(dāng)前市場(chǎng)，存量依然明顯，這也確保了供需之間的關(guān)系。

    具體到當(dāng)前市場(chǎng)看漲的聲音，惠州樓市專家、世聯(lián)行資源策略中心總經(jīng)理胡光宇則認(rèn)為需要警惕。在密集的政策刺激下，市場(chǎng)確實(shí)面臨著眾多利好，但這與惠州房?jī)r(jià)是否會(huì)上漲并無(wú)必然關(guān)聯(lián)。供求關(guān)系還是最主要的，惠州總體而言還是存量市場(chǎng)，供需關(guān)系沒(méi)有變，房?jī)r(jià)自然難上漲。對(duì)于樓盤提價(jià)，胡光宇說(shuō)，年初的市場(chǎng)，開發(fā)商沒(méi)有業(yè)績(jī)壓力，提高銷售價(jià)格也有利于購(gòu)房者樹立信心，更多的還是為后續(xù)推貨蓄力。

    臨深片區(qū)熱銷能否持續(xù)？ 配套完善，吸引力持續(xù)

    在相關(guān)媒體采訪中，盡管專家們并不看好惠州房?jī)r(jià)會(huì)大漲，但他們對(duì)于大亞灣、惠陽(yáng)等臨深區(qū)域市場(chǎng)則表示看好。部分企業(yè)因?yàn)槿ツ甑兹f(wàn)達(dá)進(jìn)駐大亞灣的消息，就將樓盤均價(jià)大幅上漲至10000元/平方米左右，同樣受到市場(chǎng)的認(rèn)可。

    2015年回暖的市場(chǎng)過(guò)程中，大亞灣市場(chǎng)近乎是神一般的存在。去年初惠州城區(qū)等地都延續(xù)著2014年淡市環(huán)境，而大亞灣隨著深圳市場(chǎng)的助力異軍突起，多個(gè)月份均超過(guò)惠城仲愷，坐上惠州區(qū)域樓市的頭把交椅，月度銷售突破3000套、4000套成為常事。直至今年初，區(qū)域市場(chǎng)呈現(xiàn)出局部供不應(yīng)求局面。

    對(duì)于這一勢(shì)頭，大亞灣房協(xié)會(huì)長(zhǎng)譚建文直言屬必然。大亞灣的地緣優(yōu)勢(shì)很多年前就開始在說(shuō)，但一直沒(méi)顯現(xiàn)出來(lái)。2015年，在深圳直轄傳聞、深莞惠一體化提速的情況下，深圳中低收入群體在高房?jī)r(jià)的加壓下流入大亞灣。“跟著深圳老大哥，它們吃肉，我們喝喝湯也夠了。”譚建文說(shuō)，預(yù)計(jì)2016年這種趨勢(shì)還會(huì)延續(xù)，區(qū)域樓價(jià)也還有進(jìn)一步上升的空間。

    這一觀點(diǎn)也得到了惠州樓市評(píng)論人范忠洲的認(rèn)同。他說(shuō)，以大亞灣為代表的臨深區(qū)域，在深圳房?jī)r(jià)持續(xù)上漲背景下，價(jià)格差不斷引起關(guān)注，也進(jìn)一步加快了該部分人群異地置業(yè)安家的步伐。而隨著萬(wàn)達(dá)、燦邦等商業(yè)體、醫(yī)院和學(xué)校等配套的完善，該區(qū)域的吸引力也將進(jìn)一步增強(qiáng)。

    土地市場(chǎng)會(huì)否回暖？ 市場(chǎng)仍在轉(zhuǎn)型，潛力地塊有限

    2015年惠州樓市交易不乏亮點(diǎn)，但在土地交易環(huán)節(jié)則難覓亮色。根據(jù)公共資源交易信息顯示，全年累計(jì)超過(guò)100宗地塊遭遇流拍，成交地塊則為117宗，總交易金額48.3億元，環(huán)比下跌44%。

    結(jié)合具體交易，下角梅湖多宗土地分時(shí)段連續(xù)兩次掛牌均遭遇流拍。直至年底德威集團(tuán)耗資7.57億元拿下馬安大瀝片區(qū)組團(tuán)地塊，惠城土地市場(chǎng)才迎來(lái)一抹亮色。

    進(jìn)入2016年，隨著暖市行情進(jìn)一步穩(wěn)定，交易量的攀升是否會(huì)刺激開發(fā)商的拿地?zé)崆�？�?duì)此，惠州市嘉盛美業(yè)地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司首席分析師陳錦祥直言可能性不大。雖然現(xiàn)在的市場(chǎng)轉(zhuǎn)暖，但行業(yè)轉(zhuǎn)型還在持續(xù)，部分開發(fā)商仍處在自身布局的優(yōu)化進(jìn)程中，不大可能貿(mào)然拿地，而是會(huì)精細(xì)化規(guī)劃既有土地儲(chǔ)備的開發(fā)。

    惠州樓市獨(dú)立評(píng)論人余鶴皋則認(rèn)為，當(dāng)前優(yōu)質(zhì)地塊有限也將制約企業(yè)的拿地?zé)崆�。在主城區(qū)范圍內(nèi)的地塊，基本進(jìn)入開發(fā)流程中，余下的城郊地塊則由于交通和配套不便而難有吸引力。

    行業(yè)營(yíng)銷能否改變單一模式？ 供需生態(tài)恢復(fù)，營(yíng)銷多樣化

    毫不夸張地講，2015年的房地產(chǎn)市場(chǎng)除了屬于開發(fā)商，同時(shí)也屬于中介機(jī)構(gòu)。在互聯(lián)網(wǎng)+思維的推動(dòng)下，電商平臺(tái)如雨后春筍，占據(jù)了惠州樓市營(yíng)銷的大半壁江山。

    依托惠州近1000家分布于各個(gè)區(qū)域的中介門店，以及數(shù)以萬(wàn)計(jì)的經(jīng)紀(jì)人，在電商搭建的行銷平臺(tái)下，全城范圍內(nèi)拓客。部分樓盤甚至推出全民經(jīng)紀(jì)人，用高額的成交傭金吸引線下拓客。

    不同于以往的行業(yè)營(yíng)銷模式，中介拓客直面消費(fèi)者，這也帶來(lái)了可觀的市場(chǎng)銷售。很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)，開發(fā)商從試水電商逐步演變成依賴，直至完全離不開。樓盤一旦暫停電商拓客，項(xiàng)目銷售即陷入泥潭。

    有開發(fā)商負(fù)責(zé)人直言，電商拓客是無(wú)奈而為之，業(yè)績(jī)壓力在那里，但實(shí)際效果卻猶如飲鴆止渴。項(xiàng)目客戶被透支，正常的銷售生態(tài)被打破，且高傭金和高優(yōu)惠進(jìn)一步攤低了企業(yè)利潤(rùn)，拉低品牌形象。

    這一局面隨著市場(chǎng)回暖是否會(huì)改變？胡光宇認(rèn)為這是必然。中介拓客不是不好，而是市場(chǎng)不應(yīng)該只有一種聲音。正常的房地產(chǎn)市場(chǎng)應(yīng)該是百花齊放百家爭(zhēng)鳴，涉及到營(yíng)銷環(huán)節(jié)則應(yīng)該是創(chuàng)意的比拼，吸引客戶的關(guān)注，塑造項(xiàng)目的價(jià)值。

    范忠洲則表示，電商平臺(tái)下的中介拓客本身就是階段性市場(chǎng)的權(quán)宜之計(jì)。為了階段性的銷售業(yè)績(jī)，無(wú)奈而為之。但隨著市場(chǎng)銷售好轉(zhuǎn)，供需生態(tài)的逐步恢復(fù)，自然就會(huì)被摒棄。